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'코어' 부동산 투자전략의 한계

김창경 기자공개 2017-10-10 08:43:44

이 기사는 2017년 09월 27일 08:45 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 시장에서 '코어(Core)'는 안전 자산을 말한다. △핵심적인 위치 △신용등급 높은 임차인 △장기 임차 기간 △넓은 면적 등이 코어 자산의 조건이다. 투자자 입장에서는 상대적으로 수익률이 낮은 대신 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있다. 채권형 투자 대상으로 부동산을 바라보는 국내 기관이 선호하는 자산이다.

특히 미국, 유럽 등을 중심으로 기관이 참여한 해외 부동산 투자건에서는 코어 자산 비중이 높다. 지리적 거리가 있는 만큼 투자위험을 낮추기 위한 노력의 결과다. 부동산에서 나오는 수입은 크게 매각차익과 임대료로 구분된다. 기관은 투자회수 시점에 발생할 매각차익보다 꾸준한 임대수입에 기반한 안정적인 배당에 무게중심을 뒀다. 부동산은 경기 변동에도 기관의 수익성을 받쳐주는 일종의 안전판 역할을 하기 때문이다.

결과론적이긴 하지만 해외 부동산 투자를 본격적으로 시작한 2009~2010년만 해도 기관은 코어 자산에 투자하며 임대료 관리에만 신경을 쓰면 됐다. 세계 주요 지역의 코어 부동산 연간 캡레이트(순수익/부동산 거래가격*100)가 낮아도 6%를 넘었던 시기다.

캡레이트는 일종의 기대 수익률로 부동산 거래가격 산정의 기준이 된다. 당시 많은 전문가는 시간이 흐를수록 코어 자산 기대 수익률이 하락해 부동산 거래가격이 자연스럽게 오를 것으로 내다봤다. 전문가의 전망은 맞아떨어졌다. 그동안 해외 부동산 투자로 배당에 더해 대규모 차익까지 거두게 됐다는 소식이 심심치 않게 들려왔던 것도 이와 무관하지 않다.

문제는 지금의 캡레이트가 지나치게 떨어졌다는 점이다. 최근 국내에 소개되는 미국, 유럽 부동산 캡레이트는 4% 초반 수준이다. 4%가 무너진 상품도 있다. 캡레이트가 최저점에 도달했다고 예단하기 어렵지만 최저점에 근접했다는 의견에는 공감대가 있다. 코어 부동산 가격이 오를 대로 올라 현재 가격에 자산을 매입했다가는 3~5년 뒤 매각손실이 발생할 수 있다는 전망이 제기되고 있다.

기관은 아무리 적어도 연평균 6~7% 이상의 배당수익률을 기대한다. 캡레이트에 매각차익, 환헤지프리미엄 등을 더한 수치다. 매각손실이 나면 목표 배당수익률을 달성하기 어렵다.

부동산 가격이 오르지 않거나 하락할 가능성을 고려했을 때 수익률을 보전할 대안은 결국 임대수입이다. 부동산 거래가격 대신 임대수입을 끌어올려야 한다. 임대수입 중심의 전략을 구상하기 위해서는 코어 자산 접근법으로는 한계가 있다. 이미 형성돼있는 핵심 지구가 아니더라도 지역의 성장성, 산업 및 임차인의 성장성 등 일정 시기마다 물가상승률 이상으로 임차료를 올릴 수 있는 환경을 종합적으로 검토해야 한다.

한국 기관이 코어 자산을 좋아한다는 것은 이미 해외에 다 알려진 사실이다. 한국 기관의 자금이 중동계 자금과 동일선상에 있다는 우스갯소리가 나올 정도다. 그러나 안전을 추구하고자 하는 전략이 '비싸도 사는 투자자'로 이어져서는 안 된다. 해외 부동산 투자 초기 전략을 고수하기에는 시간이 많이 지났다. 기관의 전략을 다변화해야 할 시기다.
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