이 기사는 2018년 02월 22일 09:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

도심환경 개선 및 공원 조성은 상권 활성화와 부동산 가격에 긍정적 영향을 미친다. 경의선 숲길 조성 사업을 지켜 보면서 경험적으로 알 수 있었다. 홍대입구역 2번출구에서 펼쳐진 경의선 숲길 연남동 구간은 볼거리, 즐길거리를 만들며 유동인구를 끌어들였고, 인근 부동산 가격은 큰 폭으로 상승했다.

이후로 많은 부동산 투자자들은 이와 유사한 잠재력 있는 상권을 찾고 싶어한다. 지방자치단체에서 진행중인 도시재생사업을 분석해 조금이나마 예상해볼 수 있다. 최근 서울시에서 진행중인 제물포터널사업을 주목해 보자.

제물포터널사업은 상습정체구간인 제물포로의 교통환경 개선을 위해 신월IC부터 영등포구 여의대로에 이르는 7.53㎞ 구간에 왕복 4차선 지하도로를 만드는 사업이다. 지난 2015년 10월에 착공했으며 2020년 완공을 목표로 하고 있다. 제물포터널사업은 총 2개의 구간으로 나뉜다.

1구간은 신월IC부터 목동운동장(거리-4.6k㎞)에 이르는 공원조성구간으로 지상에 중앙공원 조성이 이루어진다. 2구간인 영등포구간은 도로 다이어트 구간으로 주변교통여건상 차로를 크게 줄일 수 없어 지상부분에 녹지공간과 자전거도로 확충을 계획하고 있다. 당연히 중앙공원이 생기는 1구간내 상권이 2구간에 비해 미래가치가 높을 것으로 보인다. 특히 수혜를 입을 수 있는 상권으로 1구간에 속하는 화곡생활용품유통단지(화곡유통단지) 상권을 들 수 있다.

화곡유통단지는 강서구 화곡2동 곰달래로와 경인고속도로 사이의 길에 위치해있다. 까치산역 2번출구에서 도보 5분거리에 위치해있는 곰달래 문화복지센터부터 시작되는 국회대로7길을 따라 약 1km 거리에 점포들이 밀집해있다. 화곡유통단지는 전국을 대상으로 도매·소매 생활용품을 판매하는 국내 최대 규모의 유통단지로 남대문, 동대문과 함께 우리나라 3대 도매처로 불린다.

1990년대초 경인고속도로의 개통으로 10여개의 유통업체가 모여서 시작되었던 것이 지금은 260여개의 매장이 들어선 곳으로 탈바꿈했다. 문구, 완구, 주방용품, 소형가전, 각종 잡화 등 없는 것 빼고는 다 있는 생활용품 집합소다. 상인들이 주 고객층으로 일반소비자들에게는 잘 알려지지 않았다.

최근 들어 홍보도 많이 되고 소매를 같이하는 업체들도 많아짐에 따라 일반소비자들도 많아졌다. 외국인들도 많이 늘어나는 추세이다. 시중의 소매가 대비 70~80% 수준으로 가격 경쟁력이 높다.

화곡유통단지는 하루에도 많은 거래와 뭉칫돈이 오가는 곳으로 자연스럽게 인근지역에 상권이 발달했다. 유통단지 상인들과 이들을 찾는 고객들로 인해 인근에 자연스럽게 리테일 상권이 발달됐다. 현재는 인근 주상복합 아파트 거주민들과 배후의 다세대·빌라 거주 인구도 주 소비층으로 자리잡았다.

신월시장이 위치해 있는 주차장길인 강서로5나길을 따라 형성된 상권이 가장 활성화 된 리테일 상권이다. 폭 20m가 넘는 주차장길을 따라 고깃집, 횟집, 당구장, 노래방, 호프집 등 마시고 즐길 수 있는 업종 위주로 상권이 형성되어 있다. 야간 업종이 많고 지방에서 도매상들이 많이 찾다 보니 이면에는 상당히 많은 수의 모텔들도 곳곳에 위치하고 있다.

주차장길 인근 매매가는 대지기준 3.3㎡당 3500만원 내외에 형성돼 있다. 경인고속도로와 맞닿는 대로변은 경인고속도로로 인해 유동인구가 거의 없고 도매업종들이 위치해 있다. 매매가도 이면보다 더 낮은 대지기준 3.3㎡당 2000만원 내외로 분석된다.

그러나 제물포터널 사업의 수혜를 가장 많이 받을 위치는 경인고속도로가 지나가는 대로변일 것이다. 대로변 지상에 중앙공원 조성이 계획됨에 따라 이면부에만 머물던 유동인구가 대로변까지 활발히 진출할 것으로 예상되기 때문이다. 현재 대로변에 위치한 상가들은 지가도 낮고 임대 수익률도 높지 않지만, 장기적인 관점에서 미래가치가 기대되는 이유다.


유민준 신한은행 부동산팀장