이 기사는 2018년 11월 23일 10:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

근래 아파트 거래 시장은 소강상태로 접어들었다. 11월 말 기준금리 인상 가능성으로 매수 심리는 더욱 위축되는 듯 하다. 부동산 114 자료에 의하면 2017년 1월 이후 서울 아파트 값은 2년만에 하락했고, 재건축 아파트도 3주 연속 하락세를 보이고 있다.

2017년 8.2 부동산 대책으로 세제 및 금융, 청약, 재개발, 재건축 등에 대한 규제가 강화됐다. 이에 따라 다주택자 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 등 여러 분야에서 변화가 있었다. 2018년 9.13 부동산 대책을 통해서는 고가 주택 보유자와 2주택 이상 다주택자에 대한 종합부동산세 부담이 커졌다. 1주택자는 23만원, 다주택자는 159만원의 추가 부담이 예상된다.

이런 정책 변화는 주택시장 신규 진입자뿐 아니라 기존 주택 보유자들에게도 큰 영향을 미치게 됐다. 매각 뿐 아니라 상속, 증여 등으로 인한 일시적 2주택의 경우 양도세 면제 기간 등을 주의깊게 살펴야 한다. 특히 주택을 가족, 특히 고령의 어르신들 명의로 보유하고 있는 실질적 다주택자는 세금 뿐 아니라 상속문제까지 고려해야하기 때문에 셈법이 더 복잡해졌다.

우리는 부모님 명의로 주택을 매입하면 다주택자에 대한 세금 부담을 덜 것으로 기대한다. 그러나 결국 부모님도 연세를 드시고, 형제 중 유명을 달리하는 사람이 생기면 상속고민이 생길 수 밖에 없다. '명의만 부모님일 뿐, 다른 형제들도 알고 있는데 문제가 될까' 혹은 '정 힘들면 증여로 재산을 가져오면되지'라고 생각할 수 있다. 하지만 세금 및 형제, 조카들의 경제상황이나 관계에 따라 문제는 복잡해질 수 있다.

# 사례. 부친명의 아파트 실소유자인 55세의 홍길동씨.

홍길동씨 형제는 3남매로 형과 여동생이 있다. 그는 부모가 거주하는 아파트를 몇 해 전 투자해 매입했다. 물론 형제들도 그 사실을 알고 있다. 그러다 최근 부친의 건강이 나빠지면서 고민이 생겼다. 동생이 운영하는 사업이 어려워졌기 때문이다. 나중에 아파트 상속문제로 형제간 갈등이 생기지 않도록 미리 조치를 취할 필요가 생겼다. 홍길동씨의 선택은 무엇이 있을까.

그는 자신이 부담한 아파트이기에 증여를 생각했다. 과거 10년 동안 모친으로부터 증여받은 사실이 없고, 아파트 관련 채무도 없다. 증여를 받을 경우 세금은 약 4억원 정도다. 증여 후에는 일시적 2주택자가 돼 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야한다. 조건은 △신규 주택은 종전 주택 취득일로부터 1년이상 지난 후 취득할 것 △종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 양도할 것 등과 같다.

결국 증여를 받은 후 10년 이내 부친의 유고가 발생한다면 다시 상속세로 정산돼 과세된다. 보유세도 부담하면서 양도세 비과세 요건을 충족하려면 종전 주택을 3년이내 매각해야 하는 등 자신의 상황과는 다소 거리가 있었다. 만약 상속을 통해 부친 명의 주택을 받는다면 어떻게 될까?

상속은 증여보다 많은 공제를 받게 된다. 배우자 상속공제와 일괄공제 5억원이 적용돼 약 8270만원의 세부담이 생긴다. 5000만원의 공제가 적용되는 증여보다 상속을 통해 부담할 세금은 경감된다. 상속은 배우자가 있을 경우 최소 10억원의 공제가 적용되기 때문이다.

또 상속으로 일시적 2주택자가 되더라도 증여보다는 매각에 시간적 여유를 가질 수 있다. 1세대 1주택 비과세 요건에 따라 증여는 3년이내 매각의 조건이 있으나, 상속은 기간의 구속을 받지 않기 때문이다. 홍길동 입장에서는 주택보유에 따른 보험료 및 보유사 부담도 이연시킬 수 있다.

# 상속은 어떤 방법으로 해야 할까? 유언 또는 신탁

사후 재산상속의 뜻을 남기는 방법은 유언장을 작성하거나 신탁을 통해서도 가능하다. 소위 유언대용신탁이라는 것이다. 어떤 방법이든 자신의 상황에 맞는 방법을 찾아 선택하면 되지만 방법마다 특성이 있다.

유언은 통상 유언공증을 통해 진행된다. 상속과 관련없는 2명 이상 증인 확인절차 등 법에서 정한 절차에 따라 본인의 뜻을 남기게 된다. 유언 내용을 변경하고자 한다면 증인 2명과 함께 새로 작성해야 한다. 지정된 유언집행자가 상속자산의 집행을 담당하게 되는데, 금전자산과 같은 경우 금융기관의 상속예금 지급정지가 걸리는 등 현실적인 장벽에 부딪치게 되는 한계도 있다.

반면 신탁은 부동산 소유권을 넘기기 때문에, 보유와 상속집행의 역할도 수탁자가 맡게 된다. 수탁자는 금전을 비롯해 부동산, 주식 등 다양한 재산을 관리하고 객관적인 상속집행자 역할도 수행하게 된다. 자유롭게 내용도 변경할 수 있어 집행 과정에서 불편함이 예상되면 신탁제도를 활용하기를 권유하고 싶다.

홍길동님은 유언보다는 집행까지 처리해 주는 신탁의 방식을 선택했다. 물론 공증받은 유언장 역시 자신이 유언집행자로 집행하면 되지만, 집행과정에서 다른 형제들과의 작은 마찰도 줄일 수 있게 됐다.


배정식 하나은행 리빙트러스트센터장

한양대 경제학과 졸업 및 동대학원 수료, 서울대 금융법무과정(신탁법)
건국대학교 부동산대학원(금융투자 전공10기) 졸업
[저서]'신탁 상속'(재산 분쟁 없는 희망 상속 플랜)