이 기사는 2019년 01월 15일 10:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

2018년 주택시장은 '지역별 양극화 및 차별화'로 특징을 요약할 수 있다. KB국민은행에 따르면 서울의 주택 가격은 지난 1년간 13% 넘게 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 전국적으로는 2.9%가 올랐으며 광주 5.5%, 경기도 2.7%, 대전 2.4% 등 다른 지역도 상승했다.

지역경제 침체와 입주물량 폭탄을 맞은 곳도 있었다. 울산, 창원, 거제, 청주, 포항 등은 5% 이상 하락한 모습을 보였다. 이처럼 양극화 현상이 나타난 건 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상 등으로 '똘똘한 집 한 채'에 대한 수요가 늘어난 영향으로 보인다. 주택임대사업자 등록에 따른 매물 감소로 안전자산인 서울의 주택가격에 대한 수요도 늘어난 것으로 분석된다.

전세 시장은 어땠을까. 전세 시장의 상승률은 전국적으로 마이너스(-) 0.6%를 기록했다. 내 집을 마련하려는 수요자들이 주택 구입을 많이 하고, 입주물량도 최근 2~3년간 급격히 늘어난 영향이다. 서울과 대구, 광주, 대전을 제외한 전 지역의 전세가격이 하락했다.

2018년에는 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역 지정 등을 통한 양도세 중과를 포함해 담보대출 제한, 종합부동산세 인상, 분양권 전매제한 강화, 청약제도 강화 등 광범위하고 강도 높은 정책이 추진됐다. 그럼에도 꺾일 줄 모르던 서울 아파트 가격은 보유세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소, 3기 신도시 지정을 주요 내용으로 하는 9.13대책이 발표되면서 상승폭이 줄어들더니 연말 들어서는 보합세로 돌아섰다.

시중에 풀린 풍부한 유동자금으로 인해 자산가들의 건물 매입도 많았다. 하지만 대출규제 강화와 대출 금리 인상으로 거래량은 하반기로 갈수록 감소했다.

2019년 주택 시장은 전반적으로 밝지 않아

2019년 주택시장은 매매나 전세 측면에서 모두 하향 안정화가 예상된다. 집이 한 채 있는 사람이 대출을 일으켜 새로 주택을 구입하려면 기존 집을 2년 내에 팔아야 한다. 양도소득세 중과, 공시가격과 공정시장가액비율 인상을 통한 종합부동산세 인상, 대출금리 상승, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등으로 투자자들이 시장으로 들어올 유인 또한 없다. 이에 따라 거래가 감소할 것이고 가격도 약세가 예상된다.

그동안 많이 오른 서울과 경기 일부 지역의 주택 시장은 약보합이 예상된다. 지방의 상승주인 광주, 대구, 대전은 강보합을 보일 것이고 이 외 지방 지역은 하락할 것이다. 전세시장도 입주 물량의 증가, 전세자금 대출 규제로 전국적으로 약세가 예상된다. 부동산 114에 의하면 2017~2019년 아파트 입주물량은 전국적으로 연간 39만호로 과거 10년 전 대비 약 50% 증가했다.

서울은 모든 곳이 조정지역으로 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 2년을 거주하려는 사람이 늘어날 것이다. 재건축과 재개발 이주 수요, 주택 가격 부담으로 인해 전세 거주를 원하는 사람이 많아질 수 있다. 이에 하락보다는 보합으로 예상된다. 한편 3기 신도시로 지정된 과천, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양에서 12만 2000호가 공급될 전망이다. 하지만 이 지역들은 서울과 멀리 떨어져 있고, 실제 입주까지는 많은 시간이 필요해 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 전망이다.

내 집 마련 전략은 어떻게 세우는게 좋을까? 향후 1~2년간 주택시장은 앞에서 언급한대로 상승보다는 하락 쪽에 무게가 실릴 것 같다. 무주택자는 시장 추이를 지켜보되 시장이 움츠러드는 기회를 활용해 급매물을 알아보는 것이 좋다. 굳이 아파트만 고집할 필요는 없다. 향후 아파트 입주권을 받을 수 있는 재개발 중인 다세대주택을 매입하는 것도 좋은 전략이다.

신규 청약시장은 무주택자에게 좋은 기회다. 분양가 통제로 분양가가 저렴하고, 신축 아파트 선호도 증가로 투자 메리트도 높기 때문에 적극 노려볼만하다. 또한 청약제도 개편으로 추첨제 물량 중 75%를 무주택자에게 우선적으로 배정하는 것도 무주택자에게는 좋은 기회다. 다주택자의 경우 장기 보유할 생각이라면 주택임대사업자 등록이나 자녀에게 증여하는 방법을 생각해 볼 수 있다.

꼬마빌딩, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산도 경기침체로 인기 줄어들 듯

그동안 저금리로 인기가 높았던 오피스텔, 상가, 건물 등 수익형 부동산도 대출금리 상승, 총부채원리금상환비율(DSR), 대출이자 대비 임대수입 비율(RTI)의 시행으로 거래가 감소하고 인기도 줄어들 전망이다.

KB금융지주 경영연구소에 의하면 꼬마빌딩(연면적 100㎡ 초과~1000㎡ 미만)은 거래총액 기준으로 2012년 2조8000억원에서 2017년 9조2000억원으로 3배 이상 증가했다. 하지만 2018년 3분기에는 전년 동기대비 22.5% 감소한 5조7000억원 수준을 보이고 있다. 꼬마빌딩의 열풍이 불었던 소규모 빌딩시장도 대출규제와 금리인상, 경기 침체 등의 영향으로 거래가 감소하는 것이다.

올해도 갈 곳 없는 부동 자금이 건물 시장을 기웃거리겠지만 투자목적의 거래보다는 사옥 용도의 건물 구입이 늘어날 것으로 보인다. 상가 시장도 예년 같지 않을 전망이다. 최저임금 인상과 경기 침체, 대출금리 인상으로 자영업자들의 매출이 감소하고 폐업도 증가하고 있기 때문이다. 특히 10년간 영업권을 보장하는 상가임대차보호법 개정 등의 영향으로 상가 임대와 분양시장도 어려움이 예상된다. 기업체가 많이 들어서는 마곡지구나 서울 성수동 지역 등 업무밀집 지역은 여전히 괜찮을 수 있지만 다른 지역은 선별적 접근이 필요하다.

소액으로 투자 가능한 오피스텔은 입주물량이 지속적으로 증가하고 있어 보수적 접근이 필요하다. 올해 오피스텔 입주물량은 2004년 이후 가장 많은 8만2805실이 입주할 예정이다. 1인가구의 증가로 오피스텔 수요는 계속 증가할 것으로 예상되지만, 전체 수요 중 70%를 차지하고 있는 오피스텔의 주 수요층인 30대 이하 1인 가구가 2018년을 기점으로 상승폭이 크게 둔화되고 있는 점은 참조해 볼만한 대목이다. 투자처로는 직장인 수요가 많은 업무지구의 지하철 역세권이 안정적이다.


임채우 KB WM스타자문단 부동산 수석전문위원
알투코리아부동산투자자문, CBRE KOREA 근무
서울시립대학교 경영학 석사
건국대학교 부동산대학원 부동산학 석사
금융연수원, 한경아카데미, 명지전문대 부동산 강사
저서: 부동산의 재발견 외 다수