이 기사는 2019년 10월 16일 16:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

이마트가 구성할 1조원 규모 부동산 펀드의 배당 수익률은 연 6% 중반대에 달하는 것으로 파악된다. 현재 펀드에 편입하기로 확정한 13개 자산 중 대다수가 수도권 소재 '알짜' 매장으로 확인된다.

이마트는 펀드 구성 초기부터 수익성이 떨어지거나 적자가 우려되는 비우량 자산은 원천적으로 배제하는 결단을 내렸다. 이마트의 첫번째 자산 유동화 딜에 시장 이목이 연일 쏠리고 있는 이유다.

시장 전문가들은 펀드 운용사가 펀드 보유자산을 매각할 시 투자자들이 얻게될 캐피탈 게인(Capital Gain) 또한 클 것이라는 분석이 나온다. 부동산 가격 하락 위험이 있는 지방 물건을 최소화하면서 펀드 투자 가치를 높혔다는 평가다.

◇기초자산 90% 수도권 소재, 연6% IRR '부각'

16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이마트가 유동화하는 자산(매장) 13건 중 11개 가량이 수도권 소재 매장인 것으로 파악된다. 지방 물건은 현재 2곳 정도 편입될 예정이다. 지방 매물 역시 핵심 상권에 위치한 이마트 매장들로서 투자 가치가 높은 것으로 알려져 있다.

시장 관계자는 "이마트는 처음 자산유동화를 고려할 때부터 서울 알짜 매장을 중심으로 딜을 추진하기로 결정했다"며 "창사 이래 첫번째 자산 유동화 딜인 만큼 거래 성사는 물론 흥행까지 목표로 했다"고 설명했다.

이마트가 구성하는 자산가치 1조원 규모 펀드의 배당 수익률은 연 6% 후반대로 책정된 것으로 확인된다. 이는 최근 기업공개(IPO)를 진행한 '롯데리츠(롯데위탁관리부통산투자회사)'의 연 배당수익률과 비견되는 수준이다. 펀드의 만기는 7년으로 설정돼 있다.

이번 자산 유동화는 세일즈앤리스백(S&LB) 방식으로 이뤄진다. 이마트는 자산을 펀드에 넘긴 후 총 10년간 매장을 장기 임대해 오프라인 사업을 영위하기로 했다. 펀드와 별개로 개별 매장들의 사업 안전성은 일정수준 담보됐다는 평가다.

이마트는 알짜 자산을 매각하는 만큼 펀드 만기 이후 우선 매수권을 설정해놓은 것으로 알려져 있다. 7년 뒤 펀드에 매각한 자산을 되사는 식이다. 이마트 스스로 펀드에 넘긴 기초자산의 가치를 높게 평가하고 있는 셈이다.

이마트의 사모 부동산 펀드의 윤곽이 나오면서 투자자들의 펀드 참여 문의가 이어지고 있는 것으로 전해진다. 또 다른 시장 관계자는 "이마트는 마트시장을 선점한 업체로서 대부분 매장들이 여전히 견조한 실적을 내고 있다"며 "이마트가 매장을 매각한다는 소문이 업계에 돌 때부터 투자자들의 개별적 매입 문의가 상당했던 것으로 안다"고 이야기했다.

◇자산 매각 차익 '기대감'

시장에서는 알짜 매물들이 펀드 자산으로 편입되면서 펀드 수익률 자체보다 캐피털게인에 대한 기대감이 커지고 있다는 평가가 나온다.

구체적으로 이마트가 서울 매장들을 중심으로 펀드를 구성하면서 7년 뒤 해당 매물들의 자산 평가액이 크게 치솟을 것이라는 전망이 나온다. 부동산 가격 하락의 위험을 안고 있는 지방 물건과 대비되는 수도권 자산의 경쟁력인 셈이다.

특히 이마트는 리츠나 공모 펀드가 아닌 사모 부동산 펀드 형식으로 자산유동화를 진행한다. 이마트, 자산운용사, 투자자 등 소수의 이해관계자들이 협의해 이마트 매장을 용도 변경하거나 부지 자체를 새롭게 개발해 자산가치를 제고하기 용이한 셈이다.

IB 업계 관계자는 "펀드 청산 후 캐피탈 게인을 확보하는 차원에서 서울 물건이 가진 이점은 뚜렷하다"며 "이마트의 부동산 펀드에 대한 투자자들의 관심이 높아지는 것도 추가 차익 실현에 대한 기대감 때문"이라고 설명했다.