2019.11.23(토)

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이지스운용, 강남역 현대차지점 부지 개발 추진 SK디앤디와 '이례적' 부동산거래 진행, 토지매입가 1600억…프라임급오피스빌딩 신축 예정

김경태 기자공개 2019-10-18 08:21:55

이 기사는 2019년 10월 17일 14:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 강남역 인근에 현대자동차 지점이 있는 부지에서 오피스빌딩 개발사업을 추진한다. 금융권의 도움을 받아 약 1600억원 규모의 토지를 매입하는 작업을 마무리했다. 부동산을 인수하는 과정에서 SK디앤디(D&D)가 이례적인 구조로 등장해 눈길을 끌었다. 신생 운용사인 포트코리아자산운용과 다수의 금융사도 사업에 참여한다.

◇이지스자산운용·SK디앤디, '이례적' 부동산거래 후 오피스 개발 나서

이지스자산운용은 이달 7일 '현대자동차 강남센트럴지점'이 있는 강남구 강남대로 350(역삼동 831-21, 22번지) 토지와 건물을 매매하는 계약을 체결했다. 사흘 뒤 잔금을 납입하고 거래를 완료했다. 매매가는 800억3430만원이다. 이지스자산운용은 같은 시점에 바로 남쪽에 인접한 강남대로 346(역삼동 831-19, 20번지)도 인수했다. 849억5500만원이다. 4개 필지 매매가 합계는 1649억원이다.

주목할만한 부분은 SK디앤디가 부동산 거래에서 잠시 등장했다는 점이다. 현대자동차 강남센트럴지점 토지와 건물은 개인공유자들이 1975년 증여로 취득한 후 보유했다. 그러다 올해 7월 11일 SK디앤디가 역삼동 831-21번지와 831-22번지를 각각 382억5000만원에 매매하는 계약을 체결했다. 그 후 소유권 이전일(10월10일) 전인 이달 7일 이지스자산운용 측과 매매계약을 맺었고, 부동산을 넘겼다.

이와 관련해 SK디앤디 관계자는 "해당 사업과 관련해 밝힐 수 있는 부분이 없다"고 말했다. 이지스자산운용에 SK디앤디와의 거래에 대해 문의했지만 "확인해 줄 수 있는 부분이 없다"고 밝혔다.

이지스자산운용, 강남역 사업부지 위치

업계에서는 이지스자산운용과 SK디앤디가 향후 부동산을 개발하는 과정에서 협업할 가능성이 높다고 보고 있다. 양사는 컨소시엄을 꾸려 판교 7-3구역을 인수해 호텔로 개발하는 방안을 추진하고 있다. 또 명동에서도 외국계 투자자를 끌어들여 청휘빌딩의 리모델링과 호텔 운영을 진행한 바 있다.

다만 이번 부동산 거래 방식과 구조에 대해서는 흔치 않은 방식이라는 설명이다.

한 운용사 관계자는 "SK디앤디와 이지스자산운용은 그간 다수의 사업에서 협업을 진행했다"며 "이번 강남역 인근 개발의 경우도 협력하는 방식일 것"이라고 말했다. 이어 "SK디앤디가 이지스자산운용이 조성한 부동산펀드의 출자자로 참여하는 등의 구조일 수 있다"며 "다만 이번 거래 방식이 어떤 장점이 있는지는 모르겠다"고 덧붙였다.

이지스자산운용은 이번 사업을 위해 '이지스 전문투자형 사모 부동산투자신탁 318호'라는 부동산펀드를 조성했다. 앞으로 기존 건물을 헐고 연면적 약 1만2000평(3만9669㎡)규모의 프라임급오피스빌딩을 만들 예정이다. 건물은 2022년경 준공할 계획이다. 현재 인허가를 진행하려고 설계 작업을 하고 있다.

318호펀드의 운용은 신동훈 이지스자산운용 펀드매니지먼트 부문 대표가 맡을 예정이다. 신 대표는 GE Real Estate 자산관리 총괄과 씨비알이(CBRE)코리아를 거친 인물이다. 씨티센터타워(옛 쌍용양회빌딩) 매입 펀드를 운용했고, 종로 삼일빌딩 건도 담당했다.

◇포트코리아자산운용·다수 금융사, 사업 참여

이번 사업에는 포트코리아자산운용도 발을 담갔다. '포트코리아 강남 프라임 전문투자형 사모투자신탁 제25호'를 만들어 투자했다. 이 펀드는 종류형 집합투자기구인데 두 종류의 수익증권이 있다. Class-C-W 수익증권은 일임형종합자산관리(Wrap)계좌와 특정금전신탁이 가입대상이다. Class C-P수익증권은 퇴직연금과 개인퇴직계좌의 사용자 및 가입자 등이 대상이다. 펀드 기간은 1년(12개월)이다.

다수의 금융사들은 대출(론)을 제공했다. 대주는 중국건설은행, KB캐피탈, 미래에셋캐피탈, 삼성증권, IBK캐피탈, KB증권이다. 6곳은 부동산을 담보로 자금을 빌려줬다. 채권최고액 합계는 총 1920억원이다. 대출액의 120%로 설정했다면 총 1600억원을 빌려준 셈이다. 4개 필지 매매가 합계인 1649억원의 97%에 해당한다.

이지스자산운용, 강남역 인근 개발 대주단
△단위: 백만원

◇3.3㎡당 3300만원에 투자금회수 노려, '현실성' 주목

이지스자산운용은 318호 펀드의 운용기간을 5년으로 설정했다. 2022년 빌딩을 준공한 후 2024년경에 투자금 회수 작업을 진행할 전망이다. 이때 목표한 매각가격이 상당히 높게 설정됐다는 점이 눈길을 끈다.

연면적 3.3㎡(평)당 3300만원으로 정했다. 이 가격을 넘어야 초과액의 5%를 성과 보수로 받는다. 만약 평당 3400만원을 상회하면 초과액의 10%를 성과보수로 챙길 예정이다. 신축하려는 빌딩의 연면적 1만2000평을 고려할 때 평당 3300만원에 거래가 이뤄지면 총 매각가는 3960억원이다. 평당 3400만원이면 총 매각가는 4080억원이다.

현재 국내 오피스빌딩 거래 사상 단위면적당 최고가 기록은 삼성물산 서초사옥이 보유하고 있다. 작년 NH투자증권·코람코자산신탁 컨소시엄이 평당 3050만원에 인수했다. 총 매각가는 7484억원이었다. 삼성물산 서초사옥은 서울 지하철 2호선과 바로 인접해 있을 정도로 초역세권 프라임급오피스빌딩이다.

하지만 이지스자산운용이 개발하는 곳은 지하철 출구에서 도보로 4분 정도 소요되는 곳에 있다. 역세권이기는 하지만 거리가 있는 셈이다. 여기에 접한 대로도 테헤란로나 서초대로가 아닌 강남대로다. 앞으로 국내 오피스 거래가가 상승하더라도 목표한 가격을 맞출 수 있을지 주목된다.
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