이 기사는 2019년 12월 09일 13:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

물리보안업체 에스원이 SK네트웍스 직영주유소 인수에 가세한다. 에스원은 '주유소 리츠'의 지분 투자에 일부 참여하고 향후 주유소 자산의 종합부동산관리 서비스도 맡게 될 전망이다. 코람코자산신탁이 우량 기업인 현대오일뱅크를 주유소 임차인과 리츠 지분 투자자로 확보한 데다 에스원까지 끌어들이면서 주유소 200여곳 인수 작업이 힘을 받고 있다.

9일 인수·합병(M&A) 업계에 따르면 SK네트웍스 직영주유소 실사와 향후 설립될 리츠의 지분투자에 삼성그룹 계열사인 물리보안업체 에스원이 참여하는 것으로 확인됐다. 보안전문업체 에스원은 보안 브랜드 세콤(SECOM)을 운영하는 회사로 유명하지만 부동산종합서비스도 사업의 큰 축 중 하나다. 지난해 말 기준 매출액 비중이 약 25% 수준이다.

지난 2014년 삼성에버랜드(현 삼성물산)로부터 건물관리사업부를 양수하면서 에스원은 물리보안 뿐 아니라 부동산·건물관리 사업까지 영위하게 됐다. 현재 에스원의 최대주주는 25.65%(974만7383주)를 보유한 일본기업 세콤이며 삼성SDI(11.03%)와 삼성생명(5.34%) 등 삼성 계열사와 국민연금(6.59%) 등이 주주로 구성돼 있다.

에스원은 삼성 계열사인 데다 세콤 브랜드를 운영하는 국내 1위 업체다. 부동산 관리 사업을 전문적으로 하고 있어 사업 연관성도 큰 만큼 에스원의 주유소 인수전 참여는 의미가 깊은 것으로 평가된다. 현재까지 코람코자산신탁의 주유소 인수 작업이 순조롭게 진행되고 있는 것으로 보인다.

코람코자산신탁은 매입 예정인 주유소 203곳 중 193곳을 묶어 리츠(REITs, 부동산투자회사)로 상장한다는 계획을 가지고 관련 작업도 진행 중이다. 에스원은 추후 주유소 리츠의 에쿼티 투자자로도 참여한다. 에스원은 또 향후 코람코자사신탁이 인수한 직영주유소의 PM(Property Management)도 맡는다. PM이란 부동산 자산 가치를 극대화하기 위해 예산 지출과 조정, 임대차관리 등의 경영과 임대, 재무 관련 종합적인 서비스를 말한다. 향후 코람코자산신탁이 주유소자산 일부를 개발해 수익성 제고를 도모할 경우 에스원이 도움을 줄 수도 있다.

현재 코람코자산신탁은 SK네트웍스 직영주유소 203곳 실사를 진행 중이다. 내년 상반기 중 SK네트웍스와 매매 계약을 체결한다는 목표로 현재 실사에 한창이다. 203곳 주유소를 일일이 방문해 현장실사를 진행해야 하는 만큼 방대한 작업이 될 것으로 보인다. 국내에서 주유소 200여곳을 한꺼번에 실사하는 작업이 흔하지 않은 일인 만큼 시장의 관심이 집중되고 있다.

실사 작업은 에스원 외에도 EY한영이 담당하고 있다. 법률자문은 법무법인 태평양과 법무법인 세한이 공동으로 맡았다. 매각 쪽 회계자문사는 삼일PwC가 맡고 있다. 현대오일뱅크 법률자문사로는 법무법인 광장이 선임됐다. 이와 함께 감정평가법인을 통해 토지 감정평가도 별도로 진행하고 있다.

이들 주유소 200여곳은 코람코자산신탁이 소유권을 직접 가져가기 때문에 면밀한 실사가 필요하다. 실사 과정에서는 주유소 토양이 오염되지 않았는지, 향후 환경·안전 관련 리스크는 없는지 등을 살펴볼 것으로 보인다. 만약 실사 과정에서 디스카운트 요인이 발견된다면 추후 협상과정에 반영될 수도 있다.

코람코자산신탁은 공모리츠 상장을 추진하기 위해 이달 중 국토교통부에 영업인가를 신청할 계획이다. 통상적으로 인가에는 한두 달 기간이 소요된다는 점을 고려하면 2월 중 인가가 나올 것으로 예상된다. 코람코자산신탁 컨소시엄은 실사와 인가 관련 작업이 모두 끝난 뒤 SK네트웍스 측과 매매계약을 하게 된다. 당초 내년 상반기 중 딜 클로징을 한다는 목표를 세웠지만, 실제 모든 거래가 종결되는 시점은 한두 달가량 늦춰질 가능성이 커보인다. 리츠의 공모상장 시기는 내년 하반기가 될 것으로 관측된다.

앞서 코람코자산신탁과 현대오일뱅크는 컨소시엄을 이뤄 SK네트웍스 직영주유소 인수전의 우선협상자 자격을 따냈다. 매각 대상은 직영주유소 203곳과 임대 주유소 111곳 등 총 314곳이며 코람코자산신탁의 인수 가격은 약 1조3000억원이다. 리츠로 묶어 상장할 계획인 193곳을 제외한 나머지 주유소 10곳은 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 상업시설 등으로 개발할 예정이다.

이번 딜은 코람코자산신탁이 주유소자산을 인수해 소유권을 갖고 현대오일뱅크가 매년 수백억원에 달하는 임대료를 내는 구조로 짜여졌다. SK네트웍스가 보유한 차량정비 브랜드 스피드메이트가 직영주유소에 입점해 있어 SK네트웍스도 임차인으로 참여한다. 이 밖에 본업인 주유소 외에도 버거킹과 맥도날드, 편의점 CU 등 상업시설이 입점해 있어 추가 임대 수익을 낼 것으로 보인다.