이 기사는 2020년 01월 21일 14:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

물류 부동산이 국내외를 막론하고 대체투자 분야의 인기 섹터로 급격히 부상하고 있다. 이커머스업체들의 취급액 증가와 더불어 신선식품 배송이 늘어나면서 특히 냉장·냉동 시설을 갖춘 물류센터는 더욱 귀한몸으로 대접받고 있다. 전문가들은 아직 공급보다는 수요가 많은 상황이 계속되고 있어 이같은 현상이 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다.

연초부터 대형 글로벌 PEF와 국내 대기업이 함께 냉동 물류센터에 투자한다는 소식이 전해졌다. SK㈜가 골드만삭스와 함께 벨스타수퍼프리즈에 투자키로 한 것이다. 벨스타수퍼프리즈는 LNG 냉열을 이용한 초저온 복합 불류센터를 운영하는 회사다. 평택 오성 산업단지에 초저온 복합 물류센터를 운영하고 있으며 인청 송도 국제도시 신항 배후단지 내에도 최대 규모로 초저온 복합물류센터 개발을 예정하고 있다.

SK와 골드만삭스가 벨스터수퍼프리즈에 투자하는 규모는 각각 250억원 씩 총 500억원 정도로 규모가 그리 크다고 볼 수는 없다. 하지만 유망 투자 기회에 대한 선점 차원에서 소규모 투자를 계속 집행하는 대기업이 냉동 물류센터를 주목했다는데 의미가 있다는 평가다.

골드만삭스의 경우 카버코리아, 배달의민족 등을 통해 이미 유망 분야를 선점하는 능력을 입증받은 터라, 이번 딜에서 어떤 가능성을 봤는지도 주목된다. 특히 골드만삭스는 해외시장에서 이미 콜드체인 인프라 딜에서 성공한 경험을 갖고 있다. 2010년 저온 물류센터 기업인 아메리콜드(Americold)에 투자해 2018년 공모리츠를 통해 상장시킨 후 2019년 엑시트를 마무리했다. 아메리콜드는 미국과 호주, 뉴질랜드, 캐나다, 아르헨티나 등에서 176개의 저온 물류센터를 소유, 운영하는 기업이다. 골드만삭스의 경우 이미 검증된 성공 경험을 토대로 국내에서 또 한번 콜드체인 인프라 투자를 단행한 셈이다.

골드만삭스는 이번 투자를 단행하며 기술적인 차별점을 언급하고 나섰다. 골드만삭스는 자료를 통해 "혁신적인 기술의 발전을 지원하는 것은 상당한 의미를 지닌다"며 "LNG 냉열을 활용한 EMP벨스타의 기술은 한국 콜드체인 물류산업의 변혁과 성장을 이끌 것"이라고 언급했다. 벨스타수퍼프리즈는 'LNG를 활용한 냉열 기술'로 다른 물류센터와 차별화된 기술적인 장점도 갖고 있는데 이 부분에 주목하고 있다는 점을 강조했다.

실제로 물류센터 투자는 최근 몇 년간 해외는 물론 국내에서도 상당히 각광받는 분야로 자리잡고 있다. 특히 당일 배송 서비스를 제공하는 전자상거래 업체의 거래규모 증가는 서울 수도권 물류센터의 매입·매각과 임대차 수요를 끌어올리고 있다.

풀필먼트(Fulfillment) 구축은 전자상거래 사업자의 주요 전략 중 하나로 떠오르고 있다. 풀필먼트는 고객의 주문에 맞춰 물류센터에 제품을 구비하고 포장, 배송까지 하는 과정 전반을 말한다. 최근 전자상거래 사업자들은 물류를 효율적으로 배송할 수 있는 입지와 시설을 가진 풀필먼트 물류센터 확보에 열을 올리고 있다.

특히 새벽배송, 야간배송 등을 이용한 신선식품 수요가 폭발적으로 늘어나면서 물류센터 중에서도 콜드체인에 대한 관심을 더욱 높아진 상황이다. 신선식품을 유지하고 공급할 수 있는 저온시설과 냉동·냉장시설을 갖춘 물류시설 공급은 수요를 채 따라가지 못하고 있는 상황이다. 또 공급면에서는 개발가능한 토지가 제한적이고, 허가요건도 더욱 엄격해지면서 신규 물류센터의 공급 속도가 더뎌지고 있는 편이다.

글로벌 부동산 서비스업체인 컬리어스에 따르면 2019년 국내 물류센터의 총 거래규모는 약 2조4000억원이었다. 또한 이는 계속 성장추이를 보일 것이란 전망이다. 지역적으로도 이천, 용인과 같은 전통적인 물류 지역은 과도한 공급으로 이미 포화상태인 것으로 평가됐다. 반면 물류 센터의 공급이 적고 토지 비용이 저렴한 안산, 평택 등이 투자자와 개발자에게 추천되는 추세라는 설명이다. 또 인천과 김포지역은 공급 부족과 시장 수요 증가로 기관 투자자들의 관심이 증가하는 지역이라고 분석됐다.

신선식품 판매율 증가로 촉진된 냉동·냉장창고의 임차인 수요 증대가 계속되면서, 대형 유통업체 물류센터의 서울 인접지 이전이 당분간 계속될 것으로 전망됐다. 컬리어스는 "앞으로 신선식품 배송에 최적화된 물류 솔루션을 찾는 것이 유통업체의 경쟁력에 있어 필수 과제가 될 것"이라며 "유통 업체의 풀필먼트 전략에 맞춰 물류 사이트 탐색 수요도 증가할 것"이라고 내다봤다.

현재 물류센터 투자에 있어 평균 Cap Rate(자본환원률, 부동산 매입 가격대비 연간 순수익 비율)는 약 5~6% 정도이며, 지속적으로 하향추세를 보이는 중이다. 컬리어스는 "물류센터 부지 개발에 대한 허가가 점점 어려워 지면서, 기존 물류시설을 냉장·냉동 시설로 리모델링할 경우 가치 상승에 대한 기대 수익률은 더 커질 것으로 보인다"고 전망했다.