2020.08.07(금)

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투게더운용 1호 리츠, '신도림 디큐브 오피스' 낙점 펀드 수익증권 일부 매입, 재간접 공모리츠 형태…총사업비 489억

고진영 기자공개 2020-06-24 08:31:27

이 기사는 2020년 06월 22일 14:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지난해 말 출범한 투게더투자운용이 반년 만에 첫 리츠설립에 나섰다. 투자 대상은 2년 전부터 매물로 나온 신도림 디큐브시티 오피스다. 이 건물은 현재 케펠자산운용이 펀드를 통한 인수작업을 진행 중인데 투게더투자운용은 펀드 수익증권 일부를 매입하는 재간접 리츠 형태로 사업을 추진할 계획이다.

22일 부동산 업계에 따르면 투게더투자운용은 현재 디큐브시티 오피스에 투자하는 리츠를 세우기 위해 영업인가 절차를 밟고 있다. 총 사업비는 489억원, 공모 리츠로 구성한다.

해당 빌딩은 현재 제이알투자운용이 리츠를 통해 소유하고 있으며 리츠의 지분 53.94%를 쥔 국민연금이 최대주주다. 2018년부터 매물로 나와 같은 해 7월 KB자산운용이 우선협상자로 선정되기도 했지만 자금 조달에 차질이 생기면서 협상이 중단됐다.

이후 매각 자문사를 삼성KPMG로 바꿔 다시 투자자를 물색했고 올해 4월 입찰에서 케펠자산운용이 우선협상자로 뽑혀 MOU(양해각서)를 맺었다. 거래가는 1750억원 내외로 케펠자산운용은 사모펀드를 조성해 건물을 사들일 예정이다.

투게더투자운용은 이 펀드 수익증권 일부를 리츠를 통해 취득할 계획이며 리츠 투자자는 공모 방식으로 모집한다. 거래가를 감안하면 투게더투자운용의 지분은 25% 안팎으로 짐작된다. 지분 매입은 8월 말 즈음 마무리될 전망이다.

신도림 디큐브시티 전경.

디큐브시티는 서울 구로구 경인로 662(신도림동 692)에 자리해 있다. 오피스는 지상 9층부터 25층으로 연면적은 4만2389㎡(1만2824평), 연간 임대료는 110억원가량이다.

투자포인트로는 안정적 임차인을 확보하고 있다는 점이 꼽힌다. 대성산업이 건물 전체를 마스터리스(책임임차)를 하고 있기 때문이다. 잔여 계약기간은 2년 정도로 다소 짧지만 연장 가능성이 높게 평가된다. 재계약이 이뤄지지 않더라도 케펠자산운용 측은 신규 임차인 확보에 문제가 없다고 판단한 것으로 전해졌다. 신도림역 주변이다 보니 교통이 편리한 데다 쉐라톤호텔과 현대백화점 등이 있는 서남부의 최대 복합시설로 입지가 뛰어나서다.

업계 한 관계자는 "최근 영시티, 타임스퀘어 등 영등포 일대 건물들이 시장 예상을 웃도는 좋은 가격에 거래됐다"며 "같은 권역은 아니지만 디큐브시티도 이 인근이라 투자자들의 관심이 높다"고 말했다.

다만 이번 협상에 이르기까지는 꽤 곡절이 많았다. 당초 대성산업이 2011년 신도림동 복합단지 디큐브시티를 완공해 소유하고 있다가 재무구조가 급격히 악화되면서 디큐브 호텔, 디큐브 백화점과 함께 오피스까지 일제히 팔았다.

이에 따라 2013년 제이알투자운용이 리츠를 설립해 디큐브시티 오피스를 매입했고 국민연금을 포함한 한화생명보험, 교보생명 등이 투자자로 참여했다. 당시 매매가는 1561억원이었다.

애초 대성산업은 경영정상화를 이룬 후 대성산업가스를 통해 디큐브시티 오피스를 다시 살 예정이었지만 경영 상황이 나아지지 않으면서 보유하고 있던 우선매수권을 MBK파트너스에 매각했다. 그러나 MBK파트너스 역시 2018년 초 우선매수권을 최종포기했고 제이알투자운용은 시장에서 투자금을 회수하기 위해 디큐브시티 오피스를 매물로 내놨다. 그 뒤 매각 일정이 지연되다 이번에는 주인찾기가 순조롭게 진행 중이다.

디큐브시티 오피스를 1호 투자처로 낙점한 투게더투자운용은 현재 오피스 물건 뿐 아니라 물류센터, 임대주택 등 전분야에서 투자대상을 활발히 물색하고 있다. 베트남 하노이 '스타레이크 시티'를 개발하는 리츠 역시 진행 중이다. 투게더투자운용은 대우건설과 해피투게더하우스, 교보증권, 기업은행이 함께 출자해 만들었으며 지난해 12월 리츠 AMC(지산관리회사) 본인가를 통과했다.
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