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코람코자산신탁, 리츠·펀드 수입 짭짤…외형 견인 [부동산신탁사 경영분석]⑦타임스퀘어·갤러리아 등 편입 효과…금융당국, 재무건전성 기준 상향 NCR 후퇴

신민규 기자공개 2020-07-03 08:45:12

이 기사는 2020년 06월 29일 13:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁은 지난해 차입형 토지신탁 탓에 부진했지만 올해 리츠와 펀드 실적이 개선된 덕에 외형 성장을 이뤘다. 영등포 타임스퀘어 오피스동을 리츠로 매입하고 갤러리아 센터시티 등을 블라인드 펀드에 편입한 영향이 컸다.

시장에선 문제가 됐던 부산 정관신도시 사업장까지 매각하면 대손충당금 환입 효과로 실적이 더욱 늘어날 것으로 전망했다.

다만 영업용순자본비율(NCR)은 다소 후퇴했다. 금융당국이 올해부터 부동산 경기에 민감한 신탁계정대여금의 자산건전성 기준을 강화한 영향이 컸다.

코람코자산신탁의 영업수익은 1분기 438억원으로 지난해 같은 기간보다 40% 성장했다. 전체 수수료수익(320억원) 가운데 지난해 1분기 80억원대에 불과하던 자산관리수익이 193억원으로 2배 이상 늘어났다.


코람코자산신탁은 토지신탁을 줄이고 리츠나 펀드 자산을 늘리는 식으로 수익 포트폴리오를 조정했다. 토지신탁의 경우도 과거 차입형 상품에 집중했다면 이제는 책임준공형 토지신탁을 늘려가면서 리스크 대비에 만전을 기했다.

신탁수익이 주춤했지만 자산관리수익이 빈 자리를 메우는데 성공했다. 영등포 타임스퀘어 오피스동을 리츠로 재매입하고 블라인드펀드를 통해 천안아산 갤러리아 센터시티, 케이스퀘어 건물을 사들이면서 짭짤한 수익을 올렸다.

시장에선 부산 정관신도시 사업장을 준공 후 매각하면 연내 실적이 더욱 개선될 것으로 내다봤다. 차입형 토지신탁 형태로 진행됐던 상업시설로 위탁자인 시행사(조은D&C)가 수분양자를 대상으로 유사수신행위를 한 탓에 사업이 틀어졌다. 기존 분양계약을 해지하고 계약금을 돌려주는 과정에서 발생한 손실로 인해 대손상각비가 늘었다.

부실 사업장을 매각해 투자금을 회수하면 대손충당금이 환입되면 영업이익은 늘어날 여지가 있다.


다만 재무건전성 지표 중에 하나인 영업용 순자본비율(NCR)은 상승세를 반납했다. 금융당국이 올해부터 강화된 재무건전성 제도를 도입하면서 총위험액은 늘고 영업용 순자본 상에 차감항목은 늘어났다.

금융당국은 4월을 기점으로 부동산 경기에 민감한 신탁계정대여금의 자산건전성 변동을 적시에 감지할 수 있는 재무건전성 제도를 마련했다. 실제 분양률 수준에 따라 신탁계정대여금 건전성 분류 기준을 마련하는가 한편, 영업용 순자본 산정시 신탁계정대여금의 건전성에 따라 자기자본 차감비율을 차등 적용했다.

1분기 NCR은 544%대로 지난해 654%보다 110%포인트 줄었다. 예전에는 정상으로 분류됐던 자본들이 요주의나 고정 이하로 반영되는 경우가 생기면서 순자본 차감항목이 늘어났다. 총위험액 역시 신용위험액이 늘어난 탓에 NCR 지표가 불리하게 계상됐다.

NCR은 금융사의 재무건전성과 자본적정성을 파악할 수 있는 대표적인 지표다. 금융사로 분류되는 부동산신탁사 역시 NCR을 산정한다. NCR은 영업용 자본과 위험자산을 고려해 산정된다. 금융당국에서 내건 최소비율은 150%다.

코람코자산신탁의 재무건전성은 금융당국이 내건 최소비율을 감안하면 아직까진 상당히 안정적인 편이다. 개정된 기준에 따라 1분기 이후 지표 추이를 통해 건전성 여부를 살펴볼 수 있을 것으로 보인다.

코람코자산신탁은 엘에프(LF)를 새주인으로 맞았다. 대주주 변경승인을 받고 인수대금을 납입하면서 엘에프 보유지분은 50.74%가 됐다. 나머지 우리은행과 한국산업은행이 각각 12.2%, 11.7%를 차지하고 있다.

나이스신용평가는 코람코자산신탁의 기업어음등급을 A2로 부여했다. 리츠 자산관리회사로 우수한 시장지위를 인정받았다. 차입형 토지신탁 사업장의 분양률과 자산건전성은 저하 추세이지만 전반적인 재무 레버리지는 양호하다는 평가를 받았다. LF 계열로부터 비경상적 지원 수혜 가능성도 평정 근거로 작용했다.
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