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[부동산 운용사 열전]'물류 투자' 외길 켄달스퀘어운용, '독보적' 경쟁력①전자상거래 급성장 더불어 성장가도, 중국계 모회사 시너지·맨파워 '밑거름'

김수정 기자공개 2020-07-10 13:04:27

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 07월 07일 10:03 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

켄달스퀘어자산운용은 5년째 물류창고라는 한 우물만 파고 있는 색깔이 뚜렷한 운용사다. 물류센터 개발·투자 전문 기업의 100% 출자로 설립되면서 태생부터 '물류 전문 운용사'라는 차별화된 DNA를 타고났다.

이같은 DNA는 최근 전자상거래 시장의 폭발적인 성장세에 힘입어 크게 조명받고 있다.
물류창고 투자에 특화된 모회사와의 시너지를 바탕으로 탄탄한 성장 가도를 달렸다. 초창기 과감한 외부 수혈로 확충한 맨파워도 안정적인 사세 확장의 밑거름이다.

◇'한국 1세대' 물류 투자 전문가, 개발업 이어 운용시장까지 '진출'

켄달스퀘어자산운용은 2016년 12월 설립된 물류센터 전문 자산운용사다. 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(Kendall Square Logistics Properties, KSLP)의 100% 자회사다. 최초 설립 당시 서밋에셋(Summit Asset, Inc)이라는 사명으로 문을 연 뒤 2017년 1월 켄달스퀘어자산운용으로 간판을 바꿔 달았다.

켄달스퀘어자산운용 모회사인 KSLP는 2014년 설립된 물류창고 전문 개발, 운영, 투자 회사다. 2004년 설립된 켄달스퀘어인베스트먼트코리아(Kendall Square Investment Korea, LCC)가 KSLP의 모태다. 아시아 최대 물류 부동산 플랫폼인 ESR의 계열사다. 현재 서류 상 ESR의 자회사인 서밋HK오프쇼어리미티드(Summit HK Offshore Limited)가 지분 100%를 보유한 최대주주다.

ESR은 중국과 한국, 일본에 걸쳐 350만㎡ 이상 물류센터를 보유, 개발하고 있는 중국계 다국적 기업이다. 2006년 설립된 레드우드(Redwood)와 2011년 출범한 이상(e-Shang)이 2016년 합병하면서 ESR로 통합됐다. 현재 홍콩과 싱가포르에 자금 관리 사무소를 두고 아시아 지역 대도시를 중심으로 물류센터를 구축하고 있다. 중국 전자상거래 선도 기업과 콜드체인 기업들에게 다각도로 물류센터 솔루션을 제공하는 중이다.

국내 1세대 물류 투자 전문가이자 최고경영자(CEO)인 남선우 대표는 ESR(e-Shang Redwood)과 글로벌 사모펀드 워버그핀커스(Warburg Pincus) 등으로부터 공동으로 투자 받아 2014년 KSLP를 설립했다. 남 대표를 포함 KSLP 핵심 임원들은 미국계 물류투자 전문 회사인 프롤로지스에서 경험을 쌓았다. 프롤로지스는 금융위기 이전인 2000년대 초중반 국내 물류센터에 가장 적극적으로 투자했언 외국계 물류투자 회사 중 한 곳이다.

KSLP는 출범 이후 국내 물류센터에 투자하고자 하는 해외 자본을 적극적으로 유치해 왔다. 2015년 캐나다연금계획투자위원회(CPPIB), 네덜란드 연금을 관리하는 APG자산관리와 손잡고 6000억원 규모의 합작회사를 세운 건 대표적인 성과다.

이 과정에 KSLP는 국내 물류센터에 대한 투자 수요가 점점 커질 것으로 내다봤다. 국내 전자상거래 시장의 빠른 성장추세를 감안할 때 국적을 막론하고 한국 물류센터 투자 수요가 꾸준히 확대될 것이란 예상이 가능했다. 이 같은 판단은 켄달스퀘어자산운용 설립으로 이어졌다. KSLP는 물류창고 개발, 투자뿐 아니라 자산운용사를 통해 직접 펀드 조성까지 할 수 있게 됐다.

◇마이다스에셋운용 부동산팀 '패키지 수혈'로 뼈대 구축

켄달스퀘어자산운용 설립 초창기엔 KSLP 핵심 멤버들이 이사회 주축을 이뤘다. 초대 CEO인 박정수 전 대표는 삼성생명에서 부동산을 운용하고 삼성SRA자산운용에서 리서치 업무를 경험했던 인물이다. KSLP에서 실물투자와 리서치를 병행했던 그는 켄달스퀘어자산운용 설립과 함께 대표로 부임했다. CBRE코리아와 메이플트리코리아매니지먼트 등을 거쳐 KSLP에서 투자·개발 업무를 맡았던 문용웅 씨도 가세했다.

박 전 대표 체제는 오래 가지 않았다. 2017년 5월 김구영 대표가 켄달스퀘어자산운용 키를 잡았다. 회사가 어느 정도 자리를 잡자 KSLP는 마이다스에셋자산운용 부동산운용파트장이던 김 대표와 그 아래 있던 차·부장급 매니저들을 통째로 스카우트하는 과감한 인사를 단행했다. 김 대표는 켄달스퀘어 합류 이전 마이다스에셋자산운용에서만 10년 넘게 부동산 조직을 이끌어온 인물이다. 서울 도심 프라임급 빌딩인 '퍼시픽타워'(옛 올리브타워)와 'T타워' 등의 매입·매각을 주도했다.

8명 규모로 출발한 켄달스퀘어자산운용은 마이다스에셋운용 출신 매니저들의 합류로 인원이 11명까지 늘어났다. 삼성생명과 코람코자산운용 등에서 부동산 투자·운용을 경험한 임원진과 모건 스탠리 등 외국계 기업에서 경력을 쌓은 실무진들이 포진하면서 밑그림에 완성도가 더해졌다. 인력이 갖춰짐에 따라 신생 운용사 켄달스퀘어자산운용은 비로소 운용사로서의 면모를 갖추고 진정한 첫 발을 내디뎠다.


◇안정적 실적 외형성장 '가속화', 해외 물류·리츠까지 보폭 '확대'

켄달스퀘어자산운용은 모회사 KSLP와 더불어 국내외 기관투자자에게 다양한 물류창고 투자 솔루션을 제공하면서 사세를 확장해 왔다. 특히 2018년을 기점으로 폭발적인 성장세를 나타내기 시작했다.

설립 이듬해인 2017년 말 1810억원이던 펀드 설정액은 2018년 7265억원으로 4배 넘게 급증했고 지난해 다시 1조5590억원으로 2배 이상 늘어났다. 실적도 안정적이다. 설립 이듬해인 2017년 순이익 7억원을 낸 데 이어 2018년과 지난해에도 39억원, 58억원 순이익을 남겼다. 작년 말 기준 직원 수는 14명까지 늘어났다.

설립 당시 KSLP의 예상대로 물류센터는 안정적이면서도 고수익을 창출하는 투자처로 각광 받기 시작했다. 통상 장기간 임차계약을 하기 때문에 안정적으로 연 7~9% 수익을 기대할 수 있다. 오피스 빌딩의 평균적인 수익률을 훌쩍 웃도는 수준이다. 최근 '코로나19' 사태로 온라인 상거래 시장이 급팽창하고 있는 현재 물류센터 투자 가치가 어느 때보다 부각되고 있다.

이커머스 시장 규모가 하루가 다르게 커지는 데 비해 물류시장 거점인 수도권에선 창고부지 공급이 여전히 부족한 상태다. 물류센터 인기가 점점 커지면서 임대료와 자산가치는 쉬지 않고 오르고 있다. 그 덕분에 그간 숨은 고수로 조용히 이름을 알려온 켄달스퀘어자산운용이 최근 본격적으로 시장에서 존재감을 드러내기 시작했다.

지금까지 국내 물류센터 위주로 투자해온 켄달스퀘어자산운용은 작년부터 본격적으로 해외 물류센터로 투자 보폭을 확대하고 나섰다. 지난해 체코 프라하 소재 아마존 물류센터를 1800억원에 인수한 게 대표적이다. 올해 들어선 2조원대 초대형 물류센터 리츠의 기업공개(IPO)를 추진하면서 리츠 시장에도 출사표를 던졌다.
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