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부진한 출발 대한토지신탁, 외형 '1000억' 무너지나 [부동산신탁사 경영분석]⑬차입형 토지신탁 리스크 가시화 성장세 주춤, 임대주택·도시정비 매출 다변화 추진

이명관 기자공개 2020-07-10 08:21:18

이 기사는 2020년 07월 08일 10:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 올해 매출 1000억원 고지를 사수할 수 있을까. 지난해 사상 처음으로 매출 1000억원을 돌파하며 역대급 성적을 냈다. 하지만 올해엔 1분기부터 부진한 성적을 거두며 상승세가 한풀 꺾였다.

대한토지신탁의 부진은 예고된 수순이란 평가다. 대한토지신탁은 차입형 토지신탁에 대한 의존도가 높은 대표적인 신탁사다. 최근 부동산 경기가 악화하면서 차입형 토지신탁에 대한 리스크가 가시화되고 있다. 특히 미분양 프로젝트가 늘면서 실적악화로 이어지고 있다.

이에 대한토지신탁도 지난해부터 리스크 관리 모드에 돌입한 상태다. 그 일환으로 지난해 차입형 토지신탁 신규 수주는 하지 않았다. 대신 조직개편을 통해 도시정비사업 확대에 나섰다. 여기에 리츠를 활용한 임대주택 개발사업에도 힘을 쏟고 있다.

대한토지신탁은 올해 1분기 238억원의 매출과 137억원의 영업이익을 올렸다. 매출은 전년 대비 11.7%, 영업이익은 19.3% 감소했다. 지난해까지 이어오던 성장세를 이어가지 못하면서 올해 매출 1000억원 달성에 빨간불이 켜졌다. 대한토지신탁은 2015년 처음으로 매출 500억원을 돌파했고, 이후 매년 최고 실적을 경신해 나갔다. 그렇게 작년엔 1000억원을 돌파했다. 작년 매출은 1134억원이다.


이 같은 역성장의 원인은 차입형 토지신탁의 부진과 맞닿아 있다. 올해 1분기 실적을 세부적으로 살펴보면 토지신탁 보수는 116억원으로 전년대비 무려 26.3%나 감소했다. 전체 매출 감소율을 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 금액으로 보면 37억원으로 전체 매출 감소액보다 많다. 이외에 관리신탁, 담보신탁, 분양관리신탁의 매출은 늘었지만, 증가액에 수억원에 불과해 토지신탁 축소를 상쇄하기엔 역부족이었다.

차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받고 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업 성패에 따른 책임을 떠안는다. 대표적인 '하이리스크-하이리턴' 사업이다.


대한토지신탁은 차입형 토지신탁의 대표주자 중 하나다. 대한토지신탁은 2014년부터 차입형 토지신탁 사업을 확대하기 시작했다. 주택경기 호황에 발맞춰 공격적으로 사업을 벌였다. 부동산 경기가 활황이었을 때는 리스크보다 고수익이 부각됐다. 하지만 2018년부터 하락세로 접어들면서 지방을 중심으로 미분양 가구가 급증했고, 그동안 체감하지 못했던 리스크가 수면위로 드러났다.

차입형 토지신탁의 경우 지방에 사업장이 몰려있다. 이름값이 없는 신생 시행사가 토지신탁의 이름과 신용도를 빌려 개발에 나서는 경우가 많은 탓이다. 결과적으로 부동산 침체기에 직격탄을 맞았다. 차입형 토지신탁에 대한 의존도가 높은 대한토지신탁은 직접적인 영향권에 놓인 셈이다.

이에 대한토지신탁도 작년부터 리스크 관리에 돌입한 상태다. 대한토지신탁은 작년 차입형 토지신탁 신규수주를 하지 않았다. 대신 대한토지신탁은 신탁사의 새로운 먹거리로 꼽히는 재건축과 재개발 등 도시정비사업 확대에 나섰다. 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산신탁회사의 도시정비사업 참여가 가능해진 상태다. 이를 위해 조직개편을 단행 도시정비본부를 확대했다.

이와 함께 임대주택 개발 사업에도 힘을 쏟고 있다. 2015년 수원 권선구 프로젝트를 시작으로 매년 9개 이르는 프로젝트를 진행하며 시장에서 존재감을 발휘하고 있다. 이렇게 매년 공격적으로 사업을 펼치면서 현재 업계내 가장 많은 공공임대주택 리츠를 운용하고 있다. 지금까지 진행한 임대주택 사업장은 38개다. 이를 통해 대한토지신탁은 쏠쏠한 운용 수익을 거둬들이고 있다. 리츠 자산관리사(AMC)로서 매 분기마다 수천만원의 운용수수료를 받는다.

다만 대한토지신탁의 차입형 토지신탁사업에 대한 의존도는 당분간 이어질 전망이다. 부동산 경기 침체 속에 작년부터 차입형 토지신탁 신규 수주를 지양하고 있지만, 장기간에 걸쳐 수익이 인식되는 사업 구조 때문이다. 통상 차입형 토지신탁은 3~4년에 걸쳐 수익이 인식된다. 올해 1분기 기준 진행 중인 프로젝트는 103건, 수탁고는 9591억원에 이른다.
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