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'점유율 미끌' 교보자산신탁, 전진 위한 일보 후퇴 [부동산신탁사 경영분석]⑭1분기 기준 시장 지위 11위로 하락…책준형 신탁 진출 과정 '성장통'

고진영 기자공개 2020-07-10 14:21:35

이 기사는 2020년 07월 08일 15:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

7년째 외형 성장을 이어오던 교보자산신탁이 올 들어 주춤한 모습을 보이고 있다. 1분기 매출이 전년 대비 두 자릿수나 후퇴하면서 점유율이 업계 가장 끝단으로 내려앉았다. 영업이익 역시 급감해 기존 신탁사 11곳 가운데 최하위를 겨우 피했다.

하지만 회사 측에서는 이를 체질 개선 과정에서 나타난 일시적 현상으로 보고 있다. 그간 담보신탁 중심이었던 사업구조에서 벗어나려면 불가피하게 겪어야 할 성장통이라는 설명이다. 교보자산신탁은 지난해 최대주주가 바뀐 이후 줄곧 책임준공형 신탁사업에 진출을 별러왔다.

교보자산신탁은 매출 기준으로 올해 1분기 시장 점유율이 4.07% 정도에 그쳤다. 신규 신탁사 3곳을 제외하면 가장 낮은 수치를 나타냈다. 매출이 132억원으로 지난해 같은 기간(149억원)보다 11.4% 떨어지면서 코리아신탁의 추월을 허용한 탓이다. 영업이익의 경우 약 57억원으로 33.8% 내려앉았다.


이같은 부진은 담보신탁 수수료의 하락 때문이다. 작년 1분기 담보신탁 보수로 79억원을 벌었지만 올해 1분기에는 55억원을 기록해 30% 이상 줄었다. 원인은 복합적인데, 부동산 관련 대출 규제 등으로 담보신탁 시장이 타격을 받은 데다 의도적으로 관련 수주를 축소하기도 했다. 이에 따라 리츠 관련 수익(약 2억원)을 제외한 전체 영업수익(약 130억원)에서 담보신탁 보수가 차지하는 비중은 작년 1분기 54.26%에서 올해 1분기 42.59%로 12%p 가까이 감소했다.


교보자산신탁은 설립 이후 줄곧 담보신탁 위주로 사업을 확장해왔다. 이 분야에서 시장 지위 1위를 유지하고 있으며 매출의 절반 정도를 담보신탁 보수가 차지하고 있었다. 담보신탁은 부동산을 부동산신탁사에 맡긴 뒤 받은 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 형태다. 토지신탁에 비해 리스크가 거의 없다.

그러나 상대적으로 저위험-저수익인 담보신탁 중심의 사업 구조가 한계를 보이면서 교보자산신탁은 꾸준한 매출 증가에도 불구하고 비교적 성장세가 더뎠다. 고속성장 중인 경쟁사들에게 점유율이 밀려날 수 밖에 없었다. 실제 교보자산신탁은 업계에서 8위를 지키다가 지난해는 무궁화신탁과 우리자산신탁의 약진에 밀려 10위로 밀려났다.

이런 상황을 감안한듯 교보자산신탁은 수익성 좋은 차입형과 책임준공형 토지신탁 등으로 사업 다각화를 꾀하는 데 전사적 노력을 기울이고 있다. 지난해 중순 교보생명이 지분 100%를 전부 확보해 완전 자회사로 편입한 것이 공격 경영으로 기조를 바꾼 전환점이 됐다는 분석이다.

그 전에는 교보생명과 삼성생명이 지분을 50%씩 나눠 가지고 있었다. 그런데 최대주주가 1곳으로 바뀌면서 고위험 사업 투자에 대한 과감한 결정이나 지원이 한층 힘을 받을 수 있게 됐다. 보고체계나 리스크 관리, 자금 조달 측면에서도 일관성 있는 전략 수립이 용이해질 수 있다.

특히 책임준공형 토지신탁의 경우 올해 4월 경기 수원시 호매실지구 내 복합상가 신축 사업에 대해 계약을 체결하면서 첫 수주고를 올렸다. 코로나19 영향으로 잠시 부진하긴 했으나 현재까지 7건을 수주했다. 세부적으로 5건이 수도권이고 나머지 2건이 충남, 부산 등 지방 현장이다. 액수로 따지면 수수료 기준으로 건당 10억원가량, 총 70억원 이상이다.

다만 담보신탁은 수주와 동시에 영업수익으로 인식되는 반면 토지신탁은 사업이 진행돼야 실적에 반영된다. 이렇다 보니 포트폴리오 구조 변화에 따른 매출 감소가 나타났다.

교보자산신탁은 신규사업 진출에 맞춰 인력도 공격적으로 확대하고 있다. 올해 1분기 기준 임직원 수는 221명으로 작년 1분기(174명)보다는 47명, 작년 연말보다는 29명 많아졌다. 파견직이었던 인원 10여 명을 작년 말 계약직으로 전환했고 신규채용을 늘린 영향도 있다.

교보자산신탁 관계자는 “책임준공형 신탁은 내부적 목표를 세우고 지속적으로 확대할 계획“이라며 "개발신탁 쪽에 뒤늦게 뛰어들다보니 우선은 책임준공형 위주로 힘을 쏟고 있고 차입형은 아직 준비단계"라고 말했다.
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