이 기사는 2020년 07월 10일 11:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 '20 타임스스퀘어(Times Square)'의 국내 투자자들이 대규모 원금 손실 위기에 처했다. 기한이익상실(EOD·Events of Default)에 따른 선순위 투자자들의 담보권 행사에 이어 메리어트 호텔이 매니지먼트 계약마저 해지하기로 하면서 정상화가 요원해졌다.

10일 투자은행(IB)업계에 따르면 임차인인 메리어트 호텔은 오는 8월 20타임스스퀘어와 맺은 매니지먼트 계약을 종료하겠다고 밝혔다. 20타임스스퀘어는 뉴욕 타임스스퀘어 한복판에 지하 2층, 지상 42층 규모의 초대형 오피스·호텔·상가 등을 건설하는 프로젝트 사업으로 완공이 끝난 상태다. 현재 메리어트는 39층을 임차해 최상위 호텔 브랜드인 '에디션'을 운영하고 있다.

문제는 뉴욕시가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 이동제한(셧다운) 조치를 실시하면서 운영이 어려워졌다는 점이다. 업계에서는 코로나19 여파가 장기화될 가능성이 높아지자 고가 브랜드인 '에디션'부터 철수를 결정한 것으로 보고 있다.

신규 매니지먼트 계약을 추진하는 것도 어렵다는 분석이다. 세계 1위 호텔인 메리어트가 철수한 곳에 손쉽게 접근하기 어려울 것이라는 관측이다. IB업계 관계자는 "운영수수료를 받고 메니지먼트를 체결한 메리어트는 예약시스템과 리워드 프로그램이 잘 구축돼 있어 경쟁력이 높은 세계 1위 호텔사업자"라며 "코로나19여파로 메리어트마저 사업 철수를 결정한 곳을 운영하겠다고 나설 곳이 있을까 의문"이라고 말했다.

선순위 채권자들이 EOD 확정 이후 담보권 처분 절차에 착수한데 이어 대규모 공실 사태가 발생하면서 중·후순위 투자자들의 손실 규모 확대는 불가피할 전망이다. 지난해 말 20 타임스스퀘어 개발사업에 대출을 실행한 프랑스계 나티시스은행은 투자자에 EOD를 공지한 것으로 알려졌다. 나티시스은행은 사업 시행사에 공사대금 13억3000만달러를 대출했는데 호텔 준공 지연과 일부 리테일 공간의 공실 장기화 문제 등이 겹치며 EOD 선언에 이르게 됐다.

지난 3월 코로나19 여파로 호텔 영업이 중지되자 AIP자산운용(360억원)과 이지스자산운용(2200억원) 등 국내 선순위 투자자들이 호텔 복합시설에 대한 담보권 처분 절차에 들어갔다. 다만 담보권 행사 절차가 최소 2년 이상 걸려 그 기간 동안 치유 가능성이 열려있었다. 그러나 이번 메리어트의 매니지먼트 해지로 치유 가능성은 사실상 어려워졌다는 게 업계 관계자들의 공통된 설명이다.

상황이 악화일로로 치달으면서 국내 중순위 투자자들의 손실 규모에 관심이 쏠리고 있다. 중순위 메자닌B에 투자한 국내 금융사는 확인된 곳만 NH투자증권(1000억원), 롯데손해보험(200억원), 신한캐피탈(100억원) 등 세 곳이다.

20 타임스스퀘어는 총 5단계로 나눠 셀다운(재판매)이 진행됐는데, 세 금융사는 두 번째로 위험한 자산에 투자했다. 가장 위험한 후순위 메자닌은 미국계 자산운용사 포트리스가 약 7500만달러(916억원)를 보유하고 있다. 하나대체투자자산운용(1700억원)과 인마크자산운용(1300억원)도 중순위 메자닌에 투자했다.

투자 규모가 가장 큰 NH투자증권은 리파이낸싱을 통해 문제 해결을 검토했지만 뚜렷한 방안을 찾지 못한 것으로 알려졌다. 리테일 상가의 공실 문제가 해결되지 않은데다 호텔마저 운영이 중단된 탓이다. 여기에 금융당국은 투자자(LP)에게 해외대체투자를 할 경우 현지실사를 의무화하도록 권고했다.

다른 IB업계 관계자는 "NH투자증권을 포함한 건물 쪽 대주들은 토지소유자와 계약 해지를 막기위해 웨이버(채무상환 유예)를 요청했다"며 "동시에 리파이낸싱을 추진하려고 하지만 사실상 불가능하다는 게 중론"이라고 말했다. 때문에 이미 대손충당금 등을 통해 일부 손실 반영한 NH투자증권, 롯데손보, 신한캐피탈은 원금 손실 폭이 더 늘어날 수 있다는 관측이다.