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케이리츠, 물류센터 매입 드라이브…올해만 3건 일죽·오산 이어 렛우드 물류창고 인수…수도권 중심 포트폴리오 확대

고진영 기자공개 2020-07-27 15:29:33

이 기사는 2020년 07월 23일 13:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

케이리츠투자운용이 물류센터를 연달아 매입하며 시장에서 두각을 드러내고 있다. 최근 서이천에 위치한 물류창고를 시세 대비 저렴하게 사들였다. 올들어 벌써 세 번째로 성사시킨 물류센터 딜이다.

투자전략을 보면 주로 수도권에 집중해 매물을 물색하면서 수의계약 방식을 통해 물류 포트폴리오를 확대하고 있다.

23일 업계에 따르면 케이리츠운용은 최근 서이천 렛우드(REDWOOD) 물류창고에 대한 매매거래를 마무리했다. 매도인은 캡스톤자산운용이며 계약은 수의로 진행했다. 매입가격은 260억원, 3.3 m²(평)당 342만원 수준이다. 만기 3년의 부동산펀드를 인수주체로 활용했는데 에쿼티(equity) 104억원을 넣고 나머지는 론(loan)으로 충당했다.

렛우드 물류센터는 연면적 2만5162.52m²(7611.66평)에 지하 2층~지상 3층 규모로 지어졌다. 상온과 저온 혼용으로 냉장시설도 갖추고 있다. 입지적으로 서이천IC에서 5분 거리라는 장점이 있고 주요 화주는 DHL써플라이체인코리아(바슈롬), 한성로직스, 푸드누리 등이다.

당초 우리물류가 소유 중이던 렛우드 물류센터는 2007년 삼성생명이 330억원에 매입했다. 그러다 2017년 다시 캡스톤자산운용이 그 절반도 안되는 170억원에 인수했다. 당시 삼성생명은 소유 부동산들의 정리 방침을 잡고 1조원 이상의 부동산을 팔아치웠는데 이 과정에서 손해를 감수하고 해당 딜에 합의했던 것으로 전해졌다.

렛우드 물류센터가 노후한 물건이라는 점을 감안하더라도 케이리츠운용은 십여 년 전 가격의 80%가 채 안되는 값을 치르고 손에 넣은 셈이다. 추후 냉장시설을 냉동시설로 바꾸고 스프링클러를 설치하는 등 밸류애드(Value-add) 작업을 진행한 뒤 매각을 통한 시세 차익을 노릴 계획이다.


케이리츠운용은 올해 1월에도 국내 최대규모의 복합냉장 물류창고인 안성일죽물류센터를 매입했다. 냉장, 냉동, 상온보관이 가능한 시설을 갖춘 물류센터다. 임대가능면적은 연면적 기준 약 10만㎡(3만평)에 이른다. 기존 임차인인 지산그룹이 양도 후 재임차(Sales&Lease-Back) 계약을 맺어 투자 안전성을 확보했다. 인수펀드의 투자기간은 3년이다.

물류센터 매입 행진은 계속됐다. 케이리츠운용은 일죽 물류센터를 인수한 지 한 달 만인 올해 2월에도 딜을 추가로 따냈다. 경기도 오산 드림포워드 킴스클럽 물류센터를 423억원에 샀는데 3.3㎡당으로 따지면 475만원 수준이다. 펀드 투자기간은 5년, 펀드를 통해 발생하는 배당수익은 5년 동안 8% 이상 나오도록 설계했다.

오산 물류센터는 특히 임차인 이력이 안정적이다. 킴스클럽을 운영하는 이랜드리테일 외에 병원 구매물류 기업인 이지메디컴 등이 화주로 있다. 강동 경희대병원과 서울대학교 병원, 한양대 구리병원, 가천대 길병원, 인제대 백병원 등 주요 병원에 공급되는 물품이 이 지메디컴을 통해 공급된다. 두 회사는 모두 약 10년 간 이 곳을 임차해왔는데 앞으로도 임차를 지속할 전망이다.

이처럼 케이리츠운용이 올해 사들인 물류센터 3곳의 운용 규모는 3000억원을 넘어선다. 공통점을 살피면 모두 수의로 진행됐다. 케이리츠운용은 입찰 경쟁에 뛰어들 경우 매입가가 지나치게 높아질 수 있는 점을 경계하는 것으로 알려졌다. 이 때문에 수의계약을 선호하고 있다.

렛우드 물류센터의 냉동시설 리모델링 계획 등 저온 기능 확보에 공들이고 있는 점도 눈에 띈다. 이마트, 롯데마트 등 대형 유통업체들이 신선식품 새벽배송에 뛰어들면서 저온 기능이 있는 물류센터 몸값이 치솟는 추세다. 최근 준공했거나 준공을 앞둔 물류센터들 역시 저온기능을 포함한 경우가 많다.

입지적 특성의 경우 모두 수도권에 위치해 있다. 케이리츠운용 관계자는 “물류센터도 공급이 수요를 넘는 시기가 조만간 올 것”이라며 “이 경우 수도권에서 먼 곳부터 가치가 떨어질 터이기 때문에 수도권을 벗어난 매물은 검토대상에서 제외하고 있다”고 말했다.
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