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[데이터센터 개발시장 점검]ICT기업 초우위 시장, 디벨로퍼 '난공불락'변전소 이원화 관건, 추가시 100억~200억 소요…국내외 변수, 임차 수요 폭발적

신민규 기자공개 2020-09-28 07:02:20

[편집자주]

데이터센터(IDC) 구축에 대한 부동산 개발업계 관심이 뜨겁다. 코로나19 이후 오피스와 상가시설 공실 우려가 커지자 장기 수요 확보가 가능한 대체재로 급부상했다. 다만 실제 개발 성사까지는 거쳐야 할 과제가 많은 편이다. 변전소 이슈부터 오퍼레이터 확보, 보안, 지역민원 등 일반 건물과는 차원이 다른 변수가 고려될 필요가 있다. 데이터센터 개발시장 현황을 더벨이 들여다봤다.

이 기사는 2020년 09월 25일 08:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

데이터센터에 대한 최근 시장 주목도는 폭발적인 편이다. 데이터 사용량은 급격하게 늘어나는데 반해 데이터센터 공급은 다소 뒤처진 면이 있었다.

임차 수요가 불어나고 있고 부동산 디벨로퍼의 공급 의지 또한 높지만 실제로 디벨로퍼 손을 거쳐 데이터센터가 탄생한 국내 사례는 아직 없다. 절대 다수가 국내 정보통신기술(ICT) 기업을 통해 직접 개발되는 형식을 취하고 있다. 기술력을 보유한 ICT기업이 마스터리스하는 역할을 외면하고 있기 때문으로 파악된다.

◇변전소 슬롯 없이 개발 성립 불가…마스터리스 확보 관건

한국데이터센터연합회에 따르면 2000년 당시 53개였던 데이터센터 규모는 매년 5.9% 증가해 지난해 158개까지 증가했다. 국내 데이터센터 약 60%가 수도권에 집중돼 있는 것으로 나타났다.


데이터센터란 다수의 정보통신기반을 일정한 공간에 집적시켜 통합운영관리하는 시설을 말한다. 빅데이터를 저장하고 유통시키는 핵심 인프라로 분류된다. 코로케이션을 비롯해 백업, 클라우드, 호스팅 등의 서비스를 제공한다.

최근에는 코로케이션(사업자가 직접 서버를 관리하지 않고 인터넷 서비스를 제공하는 사업자가 초고속 인터넷 망에 서버를 연결해 주고 관리하는 사업 형태)이나 클라우드(데이터를 인터넷과 연결된 중앙컴퓨터에 저장해서 인터넷에 접속하기만 하면 언제 어디서든 데이터를 이용할 수 있는 것), 온라인동영상서비스(OTT) 등이 각광을 받으면서 데이터 사용량이 급격하게 늘어났다.

문제는 늘어난 수요에 따라 짓기만 하면 임차인이 확보되는 쉬운 시장이 아니라는 점이다. 일차적인 변수는 변전소 확보 여부다. 변전소에 추가 슬롯이 있지 않으면 처음부터 해당 부지에 개발이 어렵다. 중소형 데이터센터의 경우 22.9kV 이상 정도면 되지만 하이퍼스케일 규모의 데이터센터를 지으려면 154kV의 전력이 필요한 것으로 알려졌다.

변전소와 거리가 멀수록 케이블 매설에 따른 투자비가 늘어난다. 시장에선 추가로 변전소를 세우려면 100억~200억원의 금액이 들어가야 하는 것으로 관측했다. 변전소 자체의 인허가도 문제지만 최적 입지가 아니면 비용측면에서 현실성이 떨어지는 셈이다.

임대료 역시 경쟁력이 있을지 따져봐야 한다. 일반 건물과 달리 사용공간에 따른 임대비 책정방식이 아닌 전력료 개념으로 걷어야 하는 특성이 있다.

부지를 확보했다고 쳐도 개발 구조를 짜려면 마스터리스 확보가 절대적으로 필요하다. 전문 오퍼레이터가 마스터리스 역할을 통해 개발회사와 임대차계약을 맺어야 개발 사업자의 부담을 덜 수 있기 때문이다.

디벨로퍼→오퍼레이터(마스터리스)→임차인(콜로케이션 기업 등 고객사)으로 이어지는 구조가 돼야 하는데 아직까진 자처하는 곳이 나타나지 않았다. 국내 통신사나 대기업 시스템통합(SI) 업체 대부분이 직접 개발형태로도 충분히 조달이 가능한 상황이라 임대차 의무를 짊어지면서 마스터리스를 서지 않는 셈이다.


여러 어려움 탓에 실제 디벨로퍼 중에서는 데이터센터 용도로 부지를 매입하고 운도 떼지 못한 곳도 있는 것으로 알려졌다. 기술력을 보유한 통신사나 대기업 SI업체들이 우위를 점하고 있어 공급자가 섣불리 나서기 어려운 것이다.

용도변경이 불가능한 특성상 시장에선 오히려 공실 부담이 크다는 지적도 제기하고 있다. 데이터센터는 특수목적건물로 용도변경이 어렵다. 특정 고객에 맞게 건물을 디자인했는데 틀어질 경우 중간에 바꾸거나 아예 다른 용도로 사용하기가 원천적으로 힘든 면이 있다.

부동산 자산운용사 관계자는 "개발 사업자는 누군가 마스터리스를 서줄 거라는 확신이 있어야 하는데 ICT기업이 초우위를 점하고 있어 개발단계에서 아무것도 약속하지 않는다"며 "임대를 놓고 싶어도 ICT기업의 요구수준이 높아 개발하기 힘들다"고 설명했다.

◇홍콩 보안법 등 대외변수 우호적…글로벌 플레이어 진입 주목

힘든 여건 속에도 국내 데이터센터 시장 성장성은 여전히 높은 편이다. 특히 최근 해외기업들이 아시아 데이터센터 허브로 국내시장을 긍정적으로 검토하는 점은 우호적으로 여겨지고 있다.

기존까지 아시아 데이터센터 허브 역할은 홍콩과 싱가포르가 맡았다. 홍콩의 경우 중국정부의 검열 권한을 강화한 국가보안법 시행 이후 해외기업들이 국내 시장에 센터 이전문의가 늘고 있는 것으로 알려졌다. 싱가포르는 국토 자체가 협소해 허가받기가 만만찮은 편이다. 국내 시장이 수혜를 입을 여지가 높은 셈이다.

구글(Google)은 LG 유플러스 평촌 데이터센터를 포함한 국내 리전(클라우드 서비스를 제공하기 위해 설치하는 데이터센터 묶음)을 오픈했다. 마이크로소프트(Microsoft)는 부산에 데이터센터를 추가로 구축했다.

국내에선 중대형 개발회사와 시공사 중심으로 선제적으로 진출하는 곳도 생겨나고 있다. 보성그룹 계열 디벨로퍼인 보성산업은 데이터센터를 신사업으로 공략하고 있다.

지난해 LG CNS와 조인트벤처 형태의 코리아 DRD(디지털 리얼티 디벨로퍼)를 설립하기도 했다. 자체 개발이 어려운 특성상 협력을 통해 스마트시티 조성사업 제반분야에 대한 협력을 추진한다는 전략을 세웠다. 올해 상반기 바로자산운용, 카카오페이증권, LG CNS와 데이터센터 공동개발사업에 나섰다. 청라금융단지, 솔라시도 등 보성그룹 보유 부지를 대상으로 추진될 전망이다.

건설사 중에서는 GS건설이 신규 먹거리로 데이터센터 사업에 진출해 있다. 그간 시공경험을 바탕으로 안양 등에서 대규모 데이터센터 개발 수주를 따내고 있다.

증축공사가 진행 중인 SK C&C 판교 데이터센터, LG 유플러스 평촌 데이터센터, SK 브로드밴드 가산 데이터센터 세 곳의 경우 154kV 대규모 수전 시설을 갖춘 센터로 주목받고 있다.
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