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[부동산 컨버전 시대]메리츠금융, 충무로 노후건물 주거시설 개발 '주도'PFV 지분 과반 보유, 1390억 한도 조달 계획…신세계 '빌리브' 레지던스 선보일 듯

이정완 기자공개 2020-10-26 13:06:06

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 10월 23일 15:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

메리츠금융그룹이 충무로에 위치한 동화빌딩 자리에 생활형 숙박시설 개발을 주도한다. 메리츠금융그룹은 개발 주체로 나선 충무로PFV(프로젝트금융투자회사) 지분의 과반을 확보하고 있다. 메리츠금융그룹은 충무로역 바로 앞에 위치한 노후건물을 헐고 신세계건설 빌리브 브랜드 레지던스를 지어 수익을 꾀하는 모습이다.

23일 부동산투자업계에 따르면 충무로PFV는 서울특별시 중구 필동1가 43-1번지 일원에서 추진 중인 생활형 숙박시설 개발을 위해 1390억원 한도로 자금을 조달할 예정이다. 대출구조는 선순위 1060억원, 중순위 230억원, 후순위 100억원이다. 대주단에는 BNK투자증권 등이 참여했다.

PFV는 부동산 개발을 위해 만들어지는 일종의 페이퍼컴퍼니다. 금융기관 등 여러 투자자로부터 자금을 모아 프로젝트를 시행하고 개발 이익을 주주에게 배분한다.

메리츠금융그룹 계열사는 충무로PFV 지분 50% 이상을 보유해 개발 주도권을 쥐고 있다. 충무로PFV 지분은 메리츠금융지주가 30%, 메리츠증권이 18%, 메리츠캐피탈이 6%를 가지고 있다.

충무로PFV 지분을 보유 중인 메리츠금융그룹 계열사는 충무로PFV를 관계기업으로 분류한 상태다. 메리츠금융그룹 계열사가 업무집행사원이거나 회사가 지명하는 이사가 충무로PFV 이사회에 참여하고 있어 의사결정 과정에 유의적인 영향력을 행사할 수 있으므로 관계기업으로 분류했다는 설명이다.

충무로PFV는 최근 특수목적법인(SPC)인 YK빌리브제1차, MS빌리브제1차를 통해 330억원을 대출 받았다. 두 SPC는 대출을 실행하기 위해 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 유동화자산은 각 중순위, 후순위 대출채권으로 대출채권 만기일은 2023년 3월이다.

충무로PFV는 신세계건설과 시공계약을 맺어 공사를 시작한다. 신세계건설은 최초 대출 실행일인 10월 말부터 2년 3개월(27개월) 이내에 사용 승인 혹은 준공 인가를 받아야하는 책임준공 의무를 부담한다. 신세계건설은 충무로PFV가 PF로 조달한 1390억원에 대한 채무보증을 제공한다고 공시하기도 했다. 충무로PFV는 9월 건축 허가를 얻어 2022년 준공을 목표로 하고 있다.

충무로PFV는 2월 750억원에 동화빌딩을 매입하며 개발을 준비했다. 동화빌딩이 위치한 서울특별시 중구 필동1가 43-1번지는 일반상업지역으로 지정돼있는 탓에 순수 주거시설을 짓기 어려워 생활형 숙박시설 개발을 택한 것으로 보인다. 일반상업지역에도 오피스텔, 레지던스 등의 주거시설 개발은 가능하기 때문에 최근 부동산 디벨로퍼 사이에서 이런 방식의 도심 주거시설 공급이 새로운 추세로 자리잡고 있다.

생활형 숙박시설이 들어설 동화빌딩은 충무로역 5·6번 출구 바로 앞에 자리해 우수한 입지를 자랑한다. 서울 중심업무지구(CBD)에 가까워 직장과 주거시설이 가까운 것을 선호하는 수요자에게도 관심을 얻을 전망이다. 도심지 주거시설은 항상 인기라는 게 부동산 투자업계의 시각이다.

레지던스 형태로 개발을 추진한 덕에 투자자 매력도도 높아졌다. 레지던스는 정부의 부동산 규제가 강화되면서 반사이익을 누리고 있다. 주택에 포함되지 않아 청약통장이 필요 없고 대출 규제에도 해당되지 않으며 전매 제한으로부터도 자유롭다.

메리츠금융그룹은 지난해에도 충무로 생활형 숙박시설 개발에 투자한 바 있다. 메리츠금융그룹 계열사인 메리츠증권과 메리츠캐피탈은 충무로 세운재정비촉진지구 6-2-8구역 개발사업에 290억원 규모의 선순위 대출을 제공했다. 지난해에는 대출에 참여했다면 이번에는 PFV 지분을 절반 넘게 보유하며 개발에 직접 참여하는 모습을 보이고 있다.

충무로 동화빌딩 전경(출처=네이버지도)
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