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[부동산신탁사 경영분석]한국자산신탁, 외형 유지 속 신탁계정대 회수 성과⑤진행 사업장 분양 호조 영향…신규먹거리 재건축사업 확대

신민규 기자공개 2020-12-01 09:59:47

이 기사는 2020년 11월 26일 15:13 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁이 주 먹거리였던 차입형 토지신탁 비중을 줄이면서도 쏠쏠한 이익을 올렸다. 진행중인 사업장에서 분양을 통해 기존 신탁계정대여금(신탁계정대)을 회수한 영향이 컸다.

신규 먹거리 중 하나인 재건축 사업에서 꾸준하게 시행자, 대행자 역할로 자리매김하면서 중장기 실적을 위한 포석을 깔았다. 관리처분인가 전까지 일부만 수주로 인식하고 있다는 점에서 진행단계에 따라 수주인식 물량이 확대될 여지가 있다.

한국자산신탁은 3분기 1740억원의 영업수익으로 전년대비 4.3% 외형을 늘렸다. 전반적인 외형에는 큰 차이가 없었지만 영업이익은 같은 기간 53% 가까이 성장한 1271억원을 나타냈다.

알짜 실적을 만든 것은 영업비용에서 대출채권 손실(대손상각비)이 크게 줄어든 영향이 컸다. 3분기 영업비용은 468억원으로 전년 동기대비 43% 줄었다. 영업비용 가운데 지난해 대손상각비로 인식한 규모가 380억원대였는데 올해는 6억원으로 98% 이상 줄어들었다.

대출채권 손실이 줄었다는 것은 여러 관점에서 해석된다. 차입형토지신탁에서 그만큼 신규로 벌린 사업이 없었다는 의미도 되고 기존 사업장에서 지출됐던 신탁계정대여금이 분양으로 회수되면서 상각채권이 줄어든 영향도 작용한 것으로 보인다. 지난해 신탁계정대여금은 1조원을 넘어섰지만 올 3분기에는 절반인 5600억원대로 줄어들었다.

신탁계정대여금은 신탁사가 고유계정에서 빌려준 사업비다. 차입형 토지신탁을 하게 되면 신탁보수 외에 신탁계정대여금을 통한 이자수익이 발생한다. 자금을 빌려준 사업장에서 분양이 잘 되면 문제가 없지만 반대의 경우 자금을 회수하지 못할 위험이 커진다. 한국자산신탁의 경우 지방 사업장 위주로 신탁계정대여금이 발생했는데 올해 상당 부분을 회수하는데 성공했다.


리스크가 높은 차입형 토지신탁 비중은 지속적으로 줄이고 있는 것으로 나타났다. 차입형 수수료 약정액(수주액)은 2017년만해도 2000억원을 넘을 정도로 정점을 찍었다. 이듬해 750억원대로 크게 줄인 이후 2019년 610억원까지 수주액을 줄였다. 올 3분기 누적 기준으로는 전년보다 절반 줄어든 310억원을 나타냈다. 전체 공사비 등 사업비는 9000억원으로 1조원을 하회했다.

차입형 수주사업 건수 역시 2017년 44건에서 2018년 14건, 지난해 10건으로 줄었다. 올 3분기까지 8건을 기록했다.

전체 수주규모 상으로는 차입형의 빈자리를 관리형 신탁과 비토지신탁이 채웠다. 수주액은 지난해와 비슷한 1070억원대를 지켰는데 비토지신탁이 450억원을 차지했다. 나머지 관리형이 280억원으로 두 상품을 합치면 730억원으로 전체의 70% 가까이 차지하고, 차입형(310억원)에 비해서는 두배 이상의 규모로 커졌다.

한국자산신탁의 차입형 토지신탁 비중 축소는 부동산 경기에 대한 불확실성이 반영됐다. 대부분 지방 사업장을 현장으로 두고 중견 건설사와 진행하는데 부동산 과열 억제 정책 탓에 지방에서 사업을 벌이기 힘든 여건이 조성됐다.


중장기 신규 먹거리 영역에선 고무적인 성과를 냈다. 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 2016년 3월부터 신탁회사는 정비사업의 단독 시행사를 맡을 수 있게 됐다. 최근 부동산신탁사가 재개발사업장을 맡아 준공까지 완료한 경험이 쌓이면서 업계 전반적으로 수주 열기를 보이고 있다.

한국자산신탁이 사업대행자 역할을 맡은 현장은 6곳이다. 이중 인천 작전 태림연립 사업장의 경우 준공 단계를 넘었다. 부평4구역 재개발, 대구 신천동 백합아파트가 관리처분계획인가를 받았고 경기 남양주 덕소5A구역과 대구 팔달동 주택재건축도 관리처분계획인가를 준비중이다. 사업시행자 역할로는 여의도 시범아파트, 수정아파트, 광장아파트 등 9곳에 이름을 올렸다.

다만 사업장에서 시행자나 대행자로 지정됐다고 해서 내부적으로 전부 수주규모로 인식하지는 않는다. 세부절차상 변수가 많아 사업자로 지정된 후 사업시행인가 단계까지 일부만 수주로 인식한다. 최종 수주로 인식될 때는 관리처분인가를 받는 시점이 되어야 한다. 한국자산신탁의 사업대행자 계획세대는 6156세대이고 시행자 계획세대는 7912세대로 총 1만4068세대를 목표로 하고 있다.

이밖에 상업용 건물과 임대주택 분야에서도 리츠를 통해 영역을 확장하고 있다. 수수료 규모는 적지만 사업 포트폴리오 확대 측면에서 상품을 다변화시키고 있다. 올해 자산관리회사 수수료 수익은 28억원대로 지난해 32억원대와 비슷한 수준을 보였다.

상업용 건물로는 교대역 희성빌딩 오피스와 이수역 가나안빌딩 오피스 외에 용인 이산냉동 물류창고와 같은 자산을 리츠로 편입했다. 안성 천일냉동 물류창고도 신규로 추진중이다. 임대주택 분야에서도 충남 당진 대덕수청지구 공공지원민간임대 리츠와 대구 중구 동성로 이베데스다 제5호 리츠를 추진하고 있다. 리츠 총 자산은 3조원에 육박했다.
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