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코레이트, 서울 황학동 오피스텔 PF펀드 추진 [인사이드 헤지펀드]후순위 대출형 상품, 전북은행 등 선순위 참여…고객수익률 연 6%대초반 제시

김시목 기자공개 2021-07-19 07:29:04

이 기사는 2021년 07월 15일 14:45 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코레이트자산운용이 서울시 중구 황학동 소재의 오피스텔 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 펀드를 추진한다.

15일 금융투자업계에 따르면 코레이트자산운용은 ‘코레이트 서울중구 전문투자형사모투자신탁’ 펀드를 내놨다. 만기 20개월의 폐쇄형 상품이지만 조기상환 혹은 연장이 가능한 구조다. 최소 가입액은 일반투자자 3억원, 전문투자자 1억원으로 정했다.

펀드는 이베스트투자증권이 설립한 특수목적법인의 사모사채에 투자하는 상품이다. 이베스트투자증권 SPC인 ‘오엠유동화제일차’는 사모사채 발행을 통해 PF 후순위 트랜치에 투자했다. 규모는 85억원 가량이다. 코레이트자산운용 펀드가 이를 사들이는 구조다.

실질적인 투자자산은 오피스텔 PF 대출이다. 고정된 이자수익 수취를 목적으로 하는 대출형 부동산 투자상품인 셈이다. PF 전체 규모는 400억원 미만으로 대출은 2020년 10월 기표 완료됐다. 선순위(300억원)는 JB전북은행, 한국투자캐피탈이 참여했다.

사업은 서울시 중구 황학동(1173번지 외 10필지) 일원의 오피스텔(233실) 및 근린생활시설(2개실) 개발이다. 이미 지난해 4월 건축허가 완료 후 착공 및 분양을 시작했다. 2022년 9월 준공을 목표로 하고 있다. 5월말 기준 공정률은 20% 수준인 것으로 전해진다.

사업지는 입지 측면에서 우호적 평가를 받고 있다. 근교에 2, 6호선(신당역), 1호선(동묘앞역) 및 우이신설선(신설동역)이 위치한다. 왕십리뉴타운을 비롯 동대문역사문화공원역지구단위계획구역, 숭인1지구단위계획구역, 신설제1종지구단위계획구역 등이 근교다.

코레이트자산운용은 펀드 목표 수익률로 6%대 초반을 제시했다. 현재 공정률과 분양률, PF 대출금리 등을 감안해 산정된 이자수익이다. 사업 진행상황에 따라 변동될 여지가 있는 동시에 만기 시점 투자금이 회수되지 않을 경우 지급이 지연될 가능성도 있다.

6월말 기준 분양률 70.9%로 엑시트 분양률은 70% 후반대로 추정된다. 미분양물건 LTV는 15.5% 수준으로 추가 분양이 실패해도 (낮은 LTV 감안 시) 미분양 담보대출을 통한 원리금 상환 가능성이 가능하단 판단이다. 상환 리스크를 크게 보지 않는 셈이다.

업계 관계자는 “핵심 상권으로 볼 수는 없지만 비교적 시내와 가깝고 왕십리 등 개발단지가 많고 분양률이 꾸준히 상승하는 만큼 상환리스크는 높지 않은 것으로 보인다”며 “대출형 상품 6% 가량도 안정성 측면을 고려하면 투자매력을 갖추고 있다”고 말했다
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