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밸류시스템, '충무로 숙박시설 PF' 리테일 셀다운 [인사이드 헤지펀드]PF 전체 사업비 1500억, 기존 KTB증권 대출채권 인수..후순위 엑시트 분양률 70%대 후반

김시목 기자공개 2021-07-21 07:37:21

이 기사는 2021년 07월 19일 14:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

밸류시스템자산운용이 서울 충무로 생활형 숙박시설('빌리브 아카이브 남산') 프로젝트파이낸싱(PF) 물량을 셀다운(재매각)해 리테일 상품으로 내놨다.

19일 금융투자업계에 따르면 밸류시스템자산운용은 ‘밸류시스템 충무리빙 전문투자형 사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 최소 가입액은 3억원으로 100억원 조달을 목표로 하고 있다. 펀드는 폐쇄형으로 운용기간(만기)이 20개월 안팎이다.

고객자금은 생활형 숙박시설 및 근린생활시설 개발사업의 PF에 투입된다. KTB투자증권이 설립한 특수목적법인(SPC) 엠에스빌리브제일차가 보유한 후순위 대출채권을 사들이는 구조다. 밸류시스템자산운용이 리테일을 통해 기표된 PF 물량을 인수하는 셈이다.

PF의 전체 사업비는 1500억원 수준에 달한다. 1순위의 경우 1000억원 가량으로 삼성증권, BNK캐피탈, 경남은행 등이 출자를 단행했다. 2순위와 3순위는 각각 200억원, 100억원 안팎으로 구성된다. 2순위 출자자로는 유안타증권이 자금을 태웠다.

PF의 차주는 충무로피에프브이(PFV)로 메리츠종금, 화재, 캐피탈에서 각각 출자해 총 지분율이 30% 수준이다. 지분 70%를 보유한 실질 차주 더원에이엠씨의 경우엔 덕수궁 롯데캐슬, 건대 더라움 펜트하우스 시행사를 맡는 등 풍부한 레코드를 보유한 곳이다.

서울 충무로 PF 사업은 충무로(서울시 중구 필동1가 43-1번지 일원)에 생활형 숙박시설 455개 호실 및 근린생활설을 신축 및 분양하는 프로젝트다. 신세계건설이 책임준공을 맡은 가운데 KB부동산신탁은 분양형관리신탁사로 개발을 진행 중이다.

개발사업 인근은 지하철 3호선 및 4호선의 더블 역세권으로 인근에 명동, 을지로, 동대문과 가깝다. 오피스텔 및 호텔 수요가 많다는 평가다. 숙박시설 운영은 이미 카카오벤처스, 신한캐피탈, 우미건설 등으로부터 투자유치를 받은 홈즈컴퍼니로 선정됐다.

현 시점에 상환 리스크는 높지 않은 것으로 전해진다. 생활형 숙박시설의 경우 분양률 98.0% 수준으로 아직 분양 전인 상가를 포함하면 전체 수치는 70%대 초반대다. 밸류시스템자산운용이 투자할 3순위의 경우 엑시트 분양률은 70%대 후반대 수준이다.

업계 관계자는 “검증을 마치고 1금융권 중심으로 PF가 진행됐다는 점에서 안정성은 일정분 담보된 것”이라며 “가장 마지막인 3순위지만 분양률 등을 감안하면 긍정적”이라고 말했다. 이어 “서울 도심인 만큼 수요는 지속적으로 발생할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

밸류시스템자산운용은 2017년 헤지펀드 운용사로 전환한 후부터 양기정 대표가 하우스를 이끌고 있다. 상장주식, 공모주 및 메자닌 펀드를 운용하는 자산운용본부와 부동산 등을 상품화하는 투자구조화본부가 핵심이다. 자본 160억원대, 자산은 5600억원대다.
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