이 기사는 2021년 08월 23일 15:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국인들의 부동산 사랑은 세계에서 손꼽힐 만큼 각별하다. 과거보다 다소 줄었다고는 하지만 보유자산 중 70% 정도는 여전히 부동산으로 이뤄져 있고 이들 대부분은 거주하는 집 한채로 구성된 경우가 많다.

문제는 ‘하우스 푸어’의 경우 대출이자 부담 때문에 저축 여력이 없다보니 노후 대비도 ‘국민연금’ 외에는 딱히 돼있지 않은 경우가 많다. 여기에 고령화, 저성장이라는 구조적 악재로 인해 장기적으로는 부동산 가격의 하락 리스크도 상존한다. 총자산에서 차지하는 비중이 높은 만큼 약간의 가격하락에도 데미지가 크기 때문이다.

이런 이유로 향후 부동산의 투자 및 관리에 있어 자산가치의 상승보다 어떻게 가급적 오랫동안 연금화할 것인가가 더욱 중요한 화두가 되고 있다. 마침 은퇴자들의 집에 대한 고정관념도 점차 변화하고 있다. 예를 들어 살던 집은 자식에게 물려줘야 한다는 생각에서 이젠 노후를 위해 살던 집을 활용해야 한다는 식으로 바뀌고 있다.

보유, 거주 중인 주택의 연금화 방법에는 여러 가지가 있지만 시세 12억원 이하의 주택 한 채가 보유자산의 대부분인 하우스 푸어라면 꼭 고민해 봐야 할 대안이 바로 한국주택금융공사의 주택연금 활용이다. 고령자가 집을 담보로 맡기고 일정 기간 또는 평생 연금을 수령하는 동시에 그 집에 평생 거주할 수 있는 권리가 보장되기 때문이다.

주택연금은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고 부부 합산 공시가격 9억원 이하 주택 소유자라면 가입이 가능하다. 2020년말까지만 해도 대상 주택의 가격 기준 상한선이 시가 9억원이었으나 올해부터 공시가격 9억원으로 변경됐다. 만약 다주택자라도 합산가격이 9억원 이하면 가능하고, 만약 2주택자로 합산가격이 9억원을 넘는다면 3년 내 비거주 주택 매각을 조건으로 가입 가능하다.

공시가격이 2021년 기준으로 시가에 비해 통상 20~30% 저렴하다는 것을 감안하면 대략 시가 12억원대의 아파트까지 주택연금 가입이 가능하다고 볼 수 있다. 물론 연금지급액 산정 시 주택가치 상한은 9억원으로 제한되지만 종신동안 거주가 보장되고 집값이상승할 경우 수령한 연금을 상환한 다음 해지도 가능하다.

여기에 부부 사망 후 정산시 주택 매각대금이 연금 수령액보다 많다면 그 차액을 자녀 등 상속인이 받을 수 있는 한편 주택연금 수령액이 주택가격보다 많더라도 차액을 갚아야 할 의무는 없다. 상당히 매력적인 장점이라고 할 수 있다.

대상주택은 일반주택과 노인복지주택뿐 아니라 주거용 오피스텔도 포함된다. 따라서 이혼, 사별 때문에 기존 주택을 다운사이징하고 작은 주거용 오피스텔을 매입해 거주하는 은퇴생활자들도 주택연금의 혜택을 받을 수 있다. 또한 일부 전세를 준 단독, 다가구주택 소유자도 주택연금 가입이 가능하다.

하지만 제약조건이 있다. 우선 거주 주택을 기준으로 하기 때문에 반드시 거기에 거주해야만 한다. 만약 주택연금을 받고 있던 중에 주택을 임대하고 이사하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 집을 비울 경우 주택연금이 중단될 수도 있다. 다만 주택연금을 받다가 재건축이나 재개발이 진행됐을 때는 조합원으로 참여한다는 사실만 입증하면 연금을 계속 수령할 수 있다.

고령화로 기대수명이 길어지면서 은퇴 후 생존기간이 30~40년을 넘어설 가능성이 높아졌다. 이제는 돈을 잘 불리는 것 이상으로 생전에 생활비가 크게 모자라는 일이 없도록 돈을 잘 인출하는 것 또한 중요해졌다. 이를 위해서는 내가 향후 돈이 많이 필요한 시기와 그렇지 않은 시기를 잘 구분해서 거기에 맞는 인출 플랜을 짜 두고 그에 맞는 상품들을 선택해서 미리 설계를 해 둘 필요가 있다.

'나는 하우스푸어라서 다른 연금자산이 없다보니 그런 설계가 어렵다고?' 주택연금은 가입자들이 자신의 노후설계에 맞는 현금흐름을 창출할 수 있도록 다양한 지급 구조를 선택할 수 있다. 월지급금 지급방식으로는 크게 종신지급방식, 확정기간방식을 선택할 수 있다. 종신지급방식 내에서는 ‘정액형’, ‘초기증액형’, ‘정기증가형’중 하나를 선택할 수 있다.

이러한 지급방식들을 잘 활용한다면 은퇴 후 필요 현금흐름에 적합한 맞춤형 연금설계가 가능하다. 우선 은퇴 후 가급적 정해진 기간동안 많은 연금을 수령하고 싶다면 종신지급방식 대신 확정기간방식을 선택하는것이 상대적으로 유리하다. 반면 살아 생전에 연금을 지속적으로 받는 게 더 중요하다면 종신지급방식을 선택하는 것이 좋다.

만약 내가 은퇴 후 국민연금을 받을 때까지 별 다른 수입이 없는 경우라면 종신지급방식 중 초기증액형을 선택하는 것이 좋다. 초기증액형은 연금수령 초기에 가입자가 지정한 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)만큼 더 받을 수 있는 방식이다. 예를 들어 58세에 은퇴를 한 후 국민연금을 수령할 63세까지 별 다른 수입이 없다면 5년 초기증액형을 선택해 전체적으로 고른 현금흐름을 만들 수 있다.

혹시 건강상태가 좋아 장수할 가능성이 높은 한편 향후 물가상승에 따른 연금부족에 대한 우려를 줄이고 싶다면 종신지급방식 중 정기증가형을 선택하는 것이 좋다. 정기증가형은 3년마다 4.5%씩 증가한 금액을 수령하는 방식으로 정액형처럼 자칫 먼 미래에 연금수령액의 가치가 턱없이 하락할 수 있는 위험을 줄여준다.