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[상장 리츠(REITs) 대해부]이지스밸류, 데이터센터 연내 편입… 단계적 투자확대④250억 규모, 100% 자체 조달…북미 자산에 4년간 250억 추가 투자

고진영 기자공개 2021-11-22 10:14:06

[편집자주]

걸음마만 20년 해온 리츠가 변곡점을 맞았다. 주식 변동성이 확대되면서 헤지 수단으로 투자 매력히 급격히 부각되는 추세다. 한탕에 ‘벼락 수익’을 노리긴 어렵지만 안정적이고 꾸준한 인컴형 자산이라는 데 강점이 있다. 개화(開花)의 시기, 상장 리츠들의 특성과 기초자산 등을 면밀히 분석해본다.

이 기사는 2021년 11월 18일 09:48 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용의 ‘이지스밸류플러스’ 리츠가 분당 및 북미 데이터센터 편입작업을 본격화했다. 250억원 규모를 수익증권 형태로 투자해 연내 매입을 마무리할 계획이다. 특히 북미 데이터센터의 경우 향후 몇 년에 걸쳐 순차적으로 투자를 확대할 것으로 알려졌다.

◇자리츠 출자액 40%는 분당, 나머지 북미 자산 투자

이지스밸류플러스 리츠는 자(子)리츠인 이지스데이터센터에 252억원을 출자할 예정이다. 인수금융의 경우 외부 차입금 없이 100% 자기자본으로 조달한다.

이 가운데 99억원은 분당 호스트웨이 IDC(인터넷 데이터센터) 투자에 쓰인다. 해당 데이터센터는 코람코 127호 펀드가 소유하고 있으며 이지스데이터센터 리츠가 펀드의 수익증권 60%를 확보하는 형태다.

앞서 코람코 127호는 430억원에 분당 호스트웨이 IDC를 매입했다. 연면적 4396평(3.3㎡)에 지상 5층 규모로 2000년 6월 준공된 자산이다. 현재 IDC 전문운영업체인 호스트웨이가 100% 책임임차 중이고 임차만기는 2034년 6월 말, 약 13년이 남았다. 임대료는 연간 약 26억원, 연 1.8%씩 인상하기로 계약됐다.


주목할 부분은 호스트웨이가 우선매수권을 가진다는 점이다. 우선매수권은 2025년 이후 부여되며 권리행사를 위한 조건가격은 약 485억~495억원 수준으로 전해졌다. 향후 해당 자산을 처분할 경우 리츠 측이 회수한 자금은 북미 데이터센터에 대한 추가 투자에 쓰일 것으로 보인다.

이지스데이터센터 리츠는 출자받는 252억원 중 호스트웨이 IDC 매입가를 제외하고 남은 138억원을 북미 DC(데이터센터) 포트폴리오에 투자한다. 정확히는 'CBRE 칼레돈 발할라 I-A'의 지분증권을 편입하는 구조다. CBRE 칼레돈은 글로벌 부동산 그룹인 CBRE 계열의 인프라 및 사모투자 전문기업이며 발할라 I-A는 캐나다 온타리오주에 만들어진 투자기구다.

지난해 10월 이 발할라 I-A 는 EBL(Equity Bridge Loan, 자본금연계대출)을 통해 약 1000억원(8283만달러)을 조달, 북미 DC 포트폴리오를 소유하고 있는 밴티지 데이터센터(Vantage Data Center Yield Co)의 지분 5.2%를 매입했다.

이지스데이터센터 리츠는 이번 투자를 통해 다시 발할라 I-A의 지분 99%를 보유하게 된다. 잔여지분인 1%는 CBRE 칼레돈의 투자금이다. 리츠 측이 지분율에 따라 투자 우선협상권을 보유하게 되기 때문에 약 500MW 규모의 개발자산에 대해 일부 우선 협상이 가능해질 전망이다.

북미 DC 포트폴리오는 각각 미국 실리콘밸리 산타클라라(Santa Clara) 데이터센터 7개, 퀸시(Quincy) 2개, 캐나다 몬트리올(Montreal) 1개, 퀘백(Quebec) 2개 등 12개 자산으로 이뤄져 있다. 총 면적은 약 4만400평, 임대 용량은 139MW이고 WALE(가중평균 잔존임대차기간)은 9.8년이다. 이중 산타클라라 자산 7개가 매출의 73% 정도를 차지하고 있다.

◇북미 데이터센터, 4년간 250억 추가 투자 전망

북미 자산에 대한 초기 투자금은138억원이지만 이지스데이터센터 리츠는 약 250억원의 추가 투자를 계획해두고 있다. 변동 가능성은 있으나 약 3년 뒤인 2024년 말 150억원, 2025년 하반기에 98억원 등 2차례에 걸쳐 단계적으로 지분증권을 더 매입할 예정으로 전해졌다.


해당 계획 그대로 2028년 10월까지 자산을 운영했을 때 이지스데이터센터 리츠는 연 평균 배당률 목표로 6.8% 수준을 제시하고 있다. 이 수치는 2025년 말 즈음 분당 호스트웨이 IDC를 매각한 뒤, 매각차익을 배당하고 회수한 원금 99억원은 북미 자산에 재투자하는 것을 가정했을 때의 수익률이다.

데이터센터에 대한 지속적인 투자는 투자역량을 키운다는 차원에서도 의미가 있다. 데이터센터는 건설뿐 아니라 운영에도 전문성이 요구된다는 부분에서 특수한 자산이다. 랙당 40~60개의 서버가 배치되며 25도 내외의 온도와 50도 내외의 습도를 늘 유지해야 한다. 데이터 소실을 막기 위해 모든 시스템을 두 개로 만드는 이중화(Redundancy facility)작업도 필요하다.

이처럼 특성상 운영이 까다롭다보니 기존 데이터센터 시장은 자사 내부에 직접 데이터를 구축하는 엔터프라이즈형(자사용) 중심으로 유지되어 왔다. 하지만 이제는 클라우드 기업 등이 데이터센터를 임대하는 상업용 시장이 폭발적으로 크는 추세다.

실제 아시아-태평양 지역에서 데이터센터 시장은 연평균 25%씩 급성장 중이며 2022년까지 440억 달러 규모로 커질 것으로 예측되고 있다. 올해는 해외 데이터센터 리츠에 투자하는 상장지수펀드(ETF) 상품이 등장해 국내 증시에 입성하기도 했다.

업계 관계자는 "데이터센터가 투자자산으로 인식돼 금융상품에 편입되기 시작된 것 자체에 의미가 있다"며 "데이터센터의 경우 투자자들이 운영경험을 중시하기 때문에 상장 리츠에 데이터센터를 최초로 편입하는 이지스밸류리츠의 경험은 차별적 포인트가 될 수 있을 것"이라고 말했다.
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