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케이글로벌운용, 마곡 오피스빌딩 인수 마무리 LG전자 건물 임대…손실차등형 설계로 삼성증권 350억 총액인수

허인혜 기자공개 2022-01-24 08:09:10

이 기사는 2022년 01월 21일 10:57 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

강성부 KCGI 대표가 최대주주로 나선 케이글로벌자산운용이 첫 실물 부동산 투자처였던 마곡 오피스빌딩의 인수 작업을 마무리지었다. 케이글로벌자산운용은 펀드 운용기간 동안 임대 수익을 올린 뒤 건물을 매각해 차익을 극대화한다는 목표다.

LG전자와 5년 이상의 장기 임대계약을 맺고 임대율을 90% 이상 끌어올렸다. 투자 펀드의 규모는 1600억원 수준으로 1·2·3종의 손실차등형 상품으로 설계해 기관투자자 등이 수요에 따라 투자할 수 있도록 했다.

21일 금융투자업계에 따르면 케이글로벌자산운용은 이달 18일 마곡나루 오피스빌딩인 '메이플레이스(사진)' 소유권 이전을 마치고 건물의 주인이 됐다. 마곡나루역 1번출구와 인접한 건물로 규모는 지상 12층, 지하 6층, 연면적 7455평이다. 지난해 말 준공을 완료한 신축 건물이다.

지난해 9월 말 딜의 우선협상자로 선정된 지 4개월 만이다. 마곡나루 오피스빌딩 우선협상대상저 선정에는 케이글로벌자산운용을 포함해 다섯 곳의 자산운용사가 참여했다. 대형 부동산 자산운용사를 제치고 케이글로벌자산운용이 우협대상자로 선정됐다.

수수료 등을 제한 건물 매수가는 1400억원이다. 케이글로벌자산운용은 지난해 10월 전문사모 부동산 펀드 1호를 설정하고 40억원의 계약금을 지급했다. 이후 매수 시점까지 기관투자자 유치와 대출을 진행해 매수자금을 마련했다. 펀드의 설정액은 1600억원 수준이다.

손실차등형 상품으로 설계했다. 손실차등형 상품은 선순위·후순위 투자자를 나누고 손실과 성과를 차등배분하는 구조다. 케이글로벌운용은 1종과 2종, 3종으로 투자자를 구분했다. 1종에는 기관투자자 투자금이, 2종에는 펀드를 설계한 윤재성 대체투자부문 대표와 투자자들의 자금이 투입됐다. 3종에는 건물 매도인이 재투자한 자금이 설정됐다.

에쿼티 규모는 500억원 수준이다. 1종은 삼성증권 투자은행(IB) 부문이 총액인수했다. 350억원 규모로 삼성증권이 외부 기관투자자들에게 재판매할 것으로 보인다.

펀드 운용기간은 3년이다. 펀드 운용기간 동안 임대수익을 올린 뒤 만기시점에 건물을 매각해 엑시트할 계획이다. 안정적인 임차인을 확보하며 임대율도 목표치까지 끌어올렸다.

LG전자가 건물의 91%를 임대할 계획이다. LG전자의 임대 계약기간은 5년 이상이다. 1층에는 올리브영과 이디야커피, 편의점 등 리테일 점포들이 들어설 예정이다. 내달 초 임차인들이 입주할 예정이다.

마곡지역의 평균적인 오피스 빌딩 임대료는 평당 4~5만원 선으로 추정된다. 케이글로벌자산운용이 투자한 건물은 연말 준공된 신축 건물로 첫 임대인만큼 주변 시세 대비 높은 임대수익률을 얻을 것으로 보인다.

매각 시점은 펀드 만기일인 3년 뒤로 전망된다. 서울지역의 오피스빌딩 매각 시세는 강남지역이 평당 3000만원선, 주요 지역이 평당 2200만~2300만원 선에 거래되고 있다. 매수가가 서울 지역 평균대비 낮아 매각 차익을 평당 300만~400만원 선으로 기대하고 있다.

윤재성 대체투자부문 대표는 "마곡나루 지역이 현재 저평가돼 있고, 좋은 조건으로 계약해 평당 1800만원대에 매입했다"며 "안정적인 임차인과 계약을 맺었고 마곡 지역도 개발되고 있는 만큼 펀드 만기 시점인 3년 뒤에는 가치가 상승할 것으로 기대한다"고 답했다.

물류창고 투자도 순항 중이다. 케이글로벌자산운용은 지난해 하반기 고백리와 남안성 물류창고 투자를 시작했다. 저온창고와 상온창고를 운영하는 복합 물류센터로 남안성 물류창고의 규모만 1만2700평에 이른다.

케이글로벌자산운용이 선매입 방식으로 투자해 기표 확정을 기다리고 있었다. 선매입 규모는 고백리 물류창고가 580억원, 남안성 물류창고가 750억원 선이다. 이달 11일에는 420억원 규모의 고백리 물류창고 PF(프로젝트 파이낸싱) 기표(대출실행)가 완료됐다. 25일에는 595억원 규모의 남안성 물류창고 PF 기표가 예정됐다.

완공일은 2023년 상반기로 전망된다. e커머스 업체 등과 물류창고 임대 계약을 타진하고 있다. 윤재성 대표는 "마곡지역 오피스빌딩과 물류창고 투자 등으로 케이글로벌자산운용의 순이익도 30억원 이상 순증했다"고 설명했다.
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