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[격전지 리모델링 시장]후발주자 GS건설, 선두권 진입 꿈 이룰까수주잔고 1.5조 불구 준공 실적 '아직', 첫 착공 앞두고 연구개발 '올인'

신준혁 기자공개 2022-06-14 08:06:27

[편집자주]

건설업계에서 리모델링 사업이 뜨거운 화두로 떠오르고 있다. 재건축·재개발 시장이 둔화되면서 건설사들은 리모델링 수주로 발길을 돌리는 분위기다. 중견건설사까지 가세하면서 새로운 격전지가 형성됐다. 리모델링 사업에 뛰어든 각각 건설사의 사업 전략과 특징은 무엇인지 조명한다.

이 기사는 2022년 06월 10일 15:17 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

GS건설은 지난해만 해도 리모델링 시장에서 1조원이 넘는 수주를 달성했다. 하지만 올해 들어서는 수주한 리모델링 사업이 1건도 없다. 이를 두고 자이(Xi) 브랜드의 높은 인지도에도 불구하고 정작 준공실적은 없어 리모델링 사업을 확장하는데 한계에 부딪힌 게 아니냐는 지적이 나온다.

이를 의식한듯 최근 리모델링 연구조직을 업계 최초로 신설했다. 특히 첫 리모델링 착공을 앞두고 있는 가운데 연구조직 신설이란 점이 눈에 띈다. 연구개발을 통해 사업의 불확실성을 줄이기 위한 목적으로 보인다. 이를 기반으로 선발 주자들을 따라잡겠다는 생각이다.

◇브랜드력 못지 않은 기술투자…업계 첫 연구팀 출범

GS건설은 국내 건설사 최초의 전문 연구조직인 ‘리모델링 랩(Lab)’을 최근 신설했다. 기술·공법을 개발하고 요소 기술력과 성능을 높이기 위한 목적이다. 지난해 조직개편을 통해 건축·주택부문 도시정비사업그룹의 도시정비2담당 아래 리모델링팀을 새롭게 꾸린 후 1년만에 조직 보강에 나선 셈이다.

리모델링 핵심인 시공 전 사전기술을 검토하고 최적화 공법을 개발해 불필요한 설계변경과 공사비 증가를 막는다는 계획을 세웠다. 착공 전 설계와 구조 안전성에 대한 연구가 필요하다는 판단을 내렸다.

리모델링 공사는 최소한의 구조물만 남기고 건물을 철거하는 방식으로 구조 안전성과 시공성을 종합분석하는 공법이 필요하다. 국내에서는 관련 연구가 미흡한 상황이다.

리모델링 랩은 건축물의 구조 안전성과 주거성능을 연구하는 조직으로 설계 단계부터 현장 여건과 시공 전 기술 등을 검토하는 역할을 맡는다. 여기에 수직증축과 철거안전성 등 리모델링 관련 기술을 지속 개발한다는 계획이다.


GS건설이 시공권을 따낸 삼전현대와 대치현대 리모델링 사업을 의식한 조직 신설로도 여겨진다. 이곳 공사는 수직증축 방식으로 지어지는 만큼 사전에 기술력을 보강해야 할 필요성이 있다. 수직증축은 리모델링 공사 중 난이도 높은 기술력이 요구되는데 준공실적이 전무한 GS건설 입장에선 부담스러울 수밖에 없는 상황이다.

특히 단독 시공을 맡은 사업에 대해선 착공 전 준비작업에 보다 신중을 기해야 한다. GS건설은 컨소시엄으로 참여해 우선협상대상자로 선정된 창원성원(토월그랜드)과 분당매화매을2단지 리모델링 사업을 제외하면 총 8건의 리모델링 사업을 단독으로 수주했다.

문제는 대형 건설사 중 리모델링 사업에 뒤늦게 뛰어들어 아직까지 준공실적이 없다는 점이다. 매년 2만 가구 이상의 자이(Xi) 아파트를 공급하면서 시장 인지도와 브랜드 파워를 쌓았지만 리모델링 시장에선 준공실적을 보유한 경쟁사와 비교해 열세에 있다는 평가를 받고 있다.

첫 착공단지는 하반기 조합과 본계약을 맺는 청담건영아파트가 유력하다. 조합은 강남구청에 행위허가를 신청했으며 분담금을 확정한 후 하반기 공사를 시작할 것으로 보인다.

GS건설 관계자는 "리모델링 랩은 첫 착공에 앞서 기술력과 안전성을 높이는 연구를 진행하고 업계 새로운 기준을 제시할 것"이라고 설명했다.

◇창립 후 첫 전담팀 출범…수주잔고 쌓기 잰걸음

GS건설은 창립 후 처음으로 지난해 전담팀을 신설하고 수주전에 나섰다는 점도 눈길을 끈다. 지난해 전국적으로 리모델링 조합이 늘어나고 사업 발주가 늘어남에 따라 GS건설도 해당 사업을 도맡을 팀을 만든 것이다.

뒤늦게 출범한 감이 적지 않지만 수주 실적은 양호하다. 2021년 한 해 동안 문정건영, 밤섬현대, 신도림 우성1·2차, 대치현대, 서강GS, 수원 영통주공5단지 등을 수주해 시장에서 입지를 넓히고 있다. 수주현황을 보면 지난해에만 6건을 수주했다.

사업 우선협상대상자로 선정된 창원 성원(토월그랜드)과 분당매화마을2단지, 목동1차우성도 최종 사업자로 선정될 것으로 보인다. GS건설은 대형 건설사와 손잡고 컨소시엄을 구축해 조합원들의 지지를 끌어올린 것으로 알려졌다.

단기간에 리모델링 포트폴리오를 구축하면서 총 1조5617억원에 달하는 수주잔고를 쌓았다. 수주잔고만 놓고 보면 쌍용건설(2조원)과 삼성물산(1조787억원), 포스코건설(4조6000억원) 등 업계 선발주자와 비교해 크게 뒤쳐지지 않는 수준이다.

업계 관계자는 "건설사마다 리모델링 수주실적이나 브랜드파워를 내세우고 있지만 아직 시장이 초기 단계인 만큼 충분한 준공실적과 기술력을 쌓는 건설사가 결국 살아남게 될 것"이라고 전망했다.
<청담건영 리모델링 사업 투시도>
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