이 기사는 2022년 08월 01일 14:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신자산신탁의 상장리츠 윤곽이 드러나고 있다. 해당 리츠는 그룹이 앵커투자자로 나서 배당현금흐름의 변동성을 최소화한 게 특징이다. 아울러 폴란드·일본 내 4개 자산으로 출범하지만 점차 핵심지역의 우량자산을 추가로 편입한다는 청사진도 그리고 있다.

1일 관련업계에 따르면 대신자산신탁은 지난달 '대신글로벌코어리츠'에 대한 영업인가를 신청했다. 모리츠와 자리츠로 이뤄진 구조다. 이를 위해 대신자산신탁은 지난 6월부터 한 달여간 한국부동산원의 사전 검토 프로세스도 마쳤다.

자기자본 규모는 약 4200억원이다. 대신파이낸셜그룹이 대신증권, 대신자산운용 등 계열사들을 통해 후순위 및 공동 앵커투자자로서 리츠에 약 800억원을 지원한다. 상장 전 투자유치(프리IPO)의 경우 목표치로 1500억원을 설정하고 마케팅 작업에 들어간 상태다.

일반투자자 공모자금 모집규모는 약 1900억원으로 알려졌다. 대신자산신탁은 오는 11월 말 대신증권의 총액인수를 통해 IPO 공모가 마무리될 것으로 기대하고 있다. 상장 시점은 올해 12월로 전망된다.

눈에 띄는 부분은 대신글로벌코어리츠가 변동성이 적은 '로우베타' 배당주 형태를 띈다는 점이다. 대신자산신탁은 자리츠의 제1종 종류주인 우선주를 상장리츠가, 자리츠의 보통주를 앵커투자자가 각각 인수하는 구조로 리츠를 설계했다.

향후 청산(엑시트) 시 상장리츠에 원금회수와 기중 배당에 대한 선순위 권리를 주기 위함이다. 이 과정에서 후순위 구조를 동의한 앵커투자자는 보통주에 약 630억원(약 15.0%)을 출자해 배당현금흐름의 변동성을 완화하는 역할을 맡게 된다.

앵커투자자는 후순위 투자 외에 상장리츠 지분 4.5%를 보유하는 공동투자자로도 참가할 예정이다. 대신자산신탁은 앵커투자자의 전방위적 지원이 향후 상장리츠의 안전성을 높일뿐만 아니라 상호보완하는 구조가 마련되는데 기여할 것으로 기대하고 있다.

대신자산신탁 관계자는 "상장리츠는 우선적으로 안정적인 현금흐름을 확보하는 구조"라며 "앵커투자자의 경우 하방 위험에 대한 완충역할을 하는 대신 매각차익에 대해서는 업사이드(Up-side)를 분배받게 된다"고 설명했다.

대표적인 자산으로는 폴란드 소재 아마존 물류센터가 있다. 독일과의 국경지역인 스비보드진에 위치해 있으며 규모는 연면적 18만9776㎡, 총 4개층이다. 상품을 자동으로 분류할 수 있는 자동화 로봇 '키바' 등을 갖추고 있어 모든 작업이 무인으로 가능하다.

현재 아마존 폴란드법인이 100% 장기임차를 체결한 상태다. 특히 임차인은 아마존 폴란드법인이지만 룩셈부르크에 위치한 아마존 유럽본사(Amazon EU S.à r.l)가 임대료를 20여년간 지급보증한 상태라 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

'고지마치 오도리 빌딩'은 일본 도쿄 내 핵심지역인 지요다구에 위치한 연면적 2만4147㎡에 지하 2층~지상 14층 규모 빌딩이다. 닛토방적과 히타치RE 등 대기업이 임차 중이다. 도쿄 지요다구에 위치한 오피스는 공실률이 아시아 태평양 국가 대비 현저히 낮아 안전자산이라는 평가를 받고 있다.

이 관계자는 "유럽에 위치한 아마존 물류센터와 일본 도쿄 내 핵심 오피스, 임대주택 등 4개 자산으로 출범한다"면서 "점차 서유럽과 미국 맨해튼 등 핵심지역 우량자산을 추가로 편입할 계획"이라고 밝혔다.