이 기사는 2022년 11월 25일 07:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

신생 사모투자펀드(PEF) 운용사 JK위더스가 대우건설의 사이판 라오라오베이 골프리조트 인수에 뛰어든 이유는 무엇일까. PEF 투심이 악화된 상황을 고려하면 확실한 투자자 없이 적자를 내는 자산 인수를 결정하기는 어려웠을 것이란 관측이 나온다. 인수에 적용된 기업가치가 시장 예상보다 높을 수 있다는 점도 배후 투자자의 존재 가능성에 힘을 싣는다.

25일 투자업계에 따르면 JK위더스는 대우건설과 최근 라오라오베이 리조트 인수를 위한 주식매매계약(SPA)을 체결했다. 400억원 규모의 인수대금은 프로젝트펀드를 결성해 조달할 예정이다. 펀드 출자에 관심이 있는 코스닥 상장사들이 JK위더스와 사이판 현지 실사도 진행한 것으로 전해진다.

JK위더스는 지난해 1월 설립된 에스플러스파트너스가 전신이다. 에스플러스파트너스는 코스닥 상장사이자 애니메이션 유통 배급업체 애니플러스의 100% 자회사였다. 하지만 애니플러스는 올 7월 보유 지분 전량을 매각했다. 등기부 상으로 에스플러스파트너스 기존 사내이사들은 지분 매각 이후에도 자리를 지키다 이달 7일 사명변경과 함께 사임했다.

라오라오베이 골프리조트 인수는 JK위더스의 첫 딜로 파악된다. 업계에서는 신생 PE가 첫 투자 대상으로 적자를 지속하고 있는 해외 골프리조트를 선택한 것에 의아하다는 반응이 나오고 있다. 라오라오베이 골프리조트는 2014년부터 올해 3분기까지 당기손실이 이어지고 있다. 매출이 꾸준히 발생했지만 초기 대규모 투자에 따른 금융비용 등이 반영됐다.

최근 코로나19 완화에 따른 리오프닝(경제활동 재개)으로 매출이 늘어날 것으로 전망되지만 흑자전환 가능성을 회의적으로 보는 의견이 다수다. 라오라오베이 골프리조트는 최근 가장 높은 약 74억원의 매출을 달성한 2017년에도 당기순손실 45억원을 기록했다.
최근 PEF 투심은 금리인상 등의 영향으로 극도로 악화돼 있다. 이런 상황을 고려하면 흑자전환이 불투명한 자산을 담은 신생PE의 프로젝트펀드에 출자하려는 기관투자자(LP)는 사실상 없을 것으로 업계는 보고 있다.

이 때문에 JK위더스의 배후에 라오라오베이 골프리조트 운영에 관심을 둔 기업 투자자가 있을 가능성이 강하게 제기되고 있다. 실제로 부동산 거래에서는 메인 투자자가 자산운용사를 설립한 뒤 이를 일종의 ‘비히클(Vehicle)’로 활용해 자산을 매입하는 사례가 많은 것으로 알려져 있다. 투자자는 이를 통해 자산 매입에 따른 불필요한 이목 집중 등을 피할 수 있다.

일각에서는 이번 인수에 적용된 라오라오베이 골프리조트의 기업가치가 시장 평가보다 높다는 점도 배후 투자자가 존재한다는 근거로 들고 있다. 수익성이 불확실한 자산이 고평가까지 됐다면 일반 LP를 상대로 펀딩은 사실상 불가능하기 때문이다.

라오라오베이 골프리조트가 올 3분기 기준으로 보유한 부채는 296억원이다. 투자업계에 따르면 이 부채는 대부분이 금융기관 차입금으로 구성돼 있다. JK위더스가 약 400억원 규모의 펀드를 조성하고 있다는 점을 감안하면 라오라오베이 골프리조트의 기업가치(EV)는 700억원 수준으로 평가됐다는 계산이 나온다.

이는 코로나19로 실적이 꺾이기 이전인 2019년 대우건설이 라오라오베이 골프리조트를 매물로 내놓았을 때보다 크게 높은 기업가치다. 당시 대우건설은 500억원의 기업가치를 적용해 줄 인수자를 물색했다.

투자업계의 한 관계자는 “당시 대우건설은 500억원의 기업가치를 적용해 줄 인수자를 찾는 데도 애를 먹었다”며 “이번 인수가 성사된다면 라오라오베이 골프리조트 운영에 상당한 의지를 지닌 투자자가 JK위더스의 출자자로 참여한다고 봐야할 것”이라고 말했다.