이 기사는 2023년 01월 17일 13:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 투자자문 업계에서는 올해 금리가 안정화되면서 시장이 예측 가능한 방향으로 흘러갈 것이란 전망이 우세했다. 상반기까지는 금리 부담으로 거래 위축이 지속되지만 하반기부터 투자가 회복될 것이라는 관측이다. 지난해부터 자산의 가격 상승세가 주춤하거나 일부 조정이 이뤄지고 있어 투자에는 오히려 적기라는 게 전문가의 설명이다.

특히 시장에 각종 자산들이 꾸준히 매물로 나오는 추세란 점이 주목된다. 일부 국내 기관은 유동성 확보를 위해 알짜 자산 매각에 나섰다. 국내외 저평가된 부동산이나 부실화한 자산의 경우 향후 개발이나 밸류애드 기회가 크다. 자산별로 투자 매력은 다르지만 전반적으로 중장기 투자 전략이 주를 이룰 것으로 점쳐진다.

◇ 기관 유동성 부족 탓에 우량 자산도 시장 매물로

부동산 투자자문 업계에선 지난해 거래를 위축시켰던 경기 불확실성이 올해 하반기부터 해소될 것으로 전망을 대부분 내놨다. 주춤했던 부동산 매입매각 거래도 점차 활기를 띌 전망이다. 부동산 호황기 때와 같은 활발한 거래를 기대하기는 어렵지만 시장에 자산들이 꾸준히 매물로 나오는 등 여전히 투자 기회가 많다는 설명이다.

실제 최근 유동성을 확보해야 하는 기업과 기관들이 보유 부동산을 속속 내놓고 있는 추세다. 거래 종결 가능성이 높은 알짜 자산들 위주다. 자산의 잠재적 가치가 낮은 경우 매각 성사가 쉽지 않은 탓에 우량 자산을 매각하는 역설적인 상황이 벌어지고 있는 셈이다.


교직원공제회가 지난해 4분기 시장에 매물로 내놓은 강남 오토웨이타워는 게임업체 넥슨이 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 매각 거래 대상은 건물 지분 50%다. 여러 재무적투자자(FI)들이 원매자로 나섰지만 전략적투자자(SI)였던 넥슨이 향후 오피스의 활용 가능성을 열어두고 입찰에 참여했다고 알려졌다.

행정공제회도 판교 알파돔시티 자산을 하나둘씩 내놓고 있다. 지난해 말 알파돔시티 6-3구역(알파돔타워)을 매각하기로 결정하고 자문사를 선정했다. 오는 18일 입찰을 진행할 예정이다. 이외 6-1구역(카카오판교아지트) 보유 지분도 매각을 추진 중이다.

부동산 투자자문 업계 관계자는 "아직 집계 중이지만 지난해 말부터 일부 자산의 가격 조정 사례가 있었다"며 "자금력이 있는 투자자는 우량 자산에 대한 투자 기회를 잡으려고 할 것으로 보인다"고 설명했다.

이 외에도 다수 전문가들이 2008년 금융위기 이후 상황을 언급했다. 다른 관계자는 "과거 경험을 비춰보면 금융시장이 어려운 때에 투자한 사업이 다시 온 호황기에 큰 수익률을 거뒀다"고 떠올렸다.

◇ 중장기 가치 상승 가능성 큰 '저평가 자산' 주목

가격 조정을 받아 실제 가치보다 저평가된 자산이나 개발이 중단된 부지, 프로젝트 등 부실 자산들도 투자자와 자문사가 눈독을 들이고 있는 대상이다.

자금 조달이 어렵더라도 중장기 포트폴리오로 담았을 때 큰 폭의 가치 상승이 기대되기 때문이다. 또 용도 전환 개발이나 밸류애드 가능성이 높은 점도 투자 매력으로 꼽히고 있다.

최근 대주단 대출을 연장하지 못한 개발 부지나 리테일 자산이 매물로 나오고 있다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 남산 그랜드하얏트호텔 주차장 부지의 주거 단지 개발을 추진하던 PFV는 기한이익상실(EOD)을 맞게 됐다.

명동 티마크그랜드 호텔 역시 EOD 발생 후 부실채권(NPL) 전업사들이 기존 대주단으로부터 대출 채권을 받아온 상태다. 명동은 서울 시내권역(CBD) 확장권 위치해 향후 오피스 전환 가능성이 높은 곳이다.

최근 기관의 NPL 투자 수요가 늘면서 증권사와 운용사의 관련 펀드 조성도 잇따르고 있다. 주로 부실화한 부동산을 노리고 있다. 현재 NPL 전업사들로 연합자산관리, 대신에프앤아이, 우리금융에프앤아이, 키움에프앤아이, 하나에프앤아이 등이 있다. 현재 이지스자산운용, 유진자산운용 등이 관련 펀드를 만들었다고 알려졌다.

본PF를 받지 못한 채 브릿지론 연장이 중단된 개발 사업 부지들도 속속 나타나는 추세다. 한 투자자문 업계 관계자는 "시행 사업자들로부터 매각 문의가 종종 오고 있다"며 "투자 가치가 높지만 시장 환경으로 인해 개발이 중단된 건인지 엄밀히 따져 봐야 한다"고 말했다.