thebell

인베스트

하나대체 일본호텔 매각지연…유진증권 자금회수 딜레이 환매연기펀드로 연장운용…원금회수엔 무리 없을듯

조영진 기자공개 2024-09-05 08:07:13

이 기사는 2024년 09월 02일 13:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 초부터 추진됐던 하나대체투자자산운용의 부동산 공모펀드 청산이 해를 넘길 전망이다. 편입자산인 일본 '아실 삿포로' 호텔의 매각이 지연되고 있기 때문이다. 자산처분까지 환매연기펀드로 연장운용될 예정이지만 원금회수에는 무리가 없을 것으로 전망된다.

2일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 최근 신탁계약기간이 만료된 '하나대체투자일본부동산투자신탁1호'의 만기상환금 지급을 연기하기로 결정했다. 펀드 만기였던 지난달 27일 전에 편입자산을 매각하려 했으나 처분 일정이 다소 지연된 여파다. 편입자산의 현금화가 최종적으로 이뤄질 때까지 환매연기펀드로 남게 될 전망이다.

하나대체투자자산운용은 향후 약 6~7개월가량 상환금 지급연기 상태가 이어질 것으로 예상하고 있다. 펀드 편입자산을 인수하려는 잠재투자자와 올해 말까지 매매계약을 체결하는 데 매진하겠다는 입장이다. 계획대로 자산매각이 이뤄지면 내년 상반기에 투자원금을 상환할 수 있을 것으로 전망된다.

당초 올해 3분기 내 마무리될 것으로 예상됐던 매각 작업은 잠재인수자의 자금모집 및 가격 조율 등의 이슈로 지연됐다는 전언이다. 현재 기존 매수예정자와 지속적인 협의가 진행 중인 것으로 전해진다. 거래 논의자산은 '하나대체투자일본부동산투자신탁1호'가 편입 중인 일본 삿포로 소재의 '아실 삿포로' 호텔이다.

이번 매각지연으로 유진투자증권의 자금회수 일정에도 차질이 생겼다. 지난 2019년 8월 '하나대체투자일본부동산투자신탁1호' 판매를 주관한 유진투자증권은 당시 미매각 물량 294억원어치를 떠안았다. 펀드 총설정액(515억원)의 절반 이상을 유진투자증권이 쥐고 있는 셈이다.

그간 유진투자증권은 조속한 자산매각을 촉구한 것으로 전해진다. 올해 초 자산매각을 추진했던 하나대체투자자산운용이 지난 8월 펀드만기를 연장하려 하자, 수익자총회 출석자 중 99.74%(투자지분 296억원)가 반대표를 행사했다. 출석 수익자가 5명에 불과했던 점을 감안하면 유진투자증권이 의결권을 행사한 것으로 파악된다.

만기 내 자산매각을 원했던 수익자들의 뜻과 달리 환매가 연기된 상황이지만, 원금을 회수하는 데는 무리가 없다는 분석이 나온다. 지난해 말 실시한 공정가치 재평가 과정에서 수익증권의 평가가치가 36억엔에서 44억엔으로 22.2% 상승했기 때문이다.

기초자산인 호텔의 평가가치는 120억엔에서 130억엔으로 소폭 상승했다. 하나대체투자자산운용의 초기 비용(입가 120억엔, 부대비용 10억엔)과는 별 차이가 없지만 그간 분배한 현금배당금을 감안하면 투자원금을 웃도는 금액이 회수될 전망이다.

펀드 설정 이후 하나대체투자자산운용이 투자자들에게 분배한 배당금은 총 166억원으로 추산된다. 연환산 수익률로 7% 전후 수준을 해마다 기록한 셈이다. 코로나19 여파로 호텔 기초자산의 가치가 변동하던 와중에도 건물 임대율을 높은 수준으로 유지한 게 주효했다. 올해 들어서는 앞서 맺은 임대차계약에 따라 임대료도 일부 증액했다.

지난해 일찍이 리파이낸싱을 진행한 덕분에 대출만기 도래에 따른 급매 가능성도 전무하다. 당초 지난해 8월 만기였던 담보대출만기는 오는 2027년 8월로 4년 연장됐다. 대출총액은 84억엔에서 86억엔으로 소폭 늘어났지만, 신규 이자율을 기존과 유사한 수준에 책정하며 부담을 덜었다. 선순위 금리는 0.77%에서 0.84%로, 후순위는 3.6%에서 3.73%로 소폭 변동됐다.

하나대체투자자산운용은 지난 2019년 8월 유진투자증권, IBK투자증권 등을 통해 총 515억원을 모집, '하나대체투자일본부동산투자신탁1호'을 설정했다. 일본 삿포로 소재의 '아실 삿포로' 호텔 투자를 위해 에쿼티(Equity) 515억원, 대출 약 925억원(84억엔, 100엔/1100원 환율적용)을 조달했다.

업황 개선을 눈여겨보고 올해 초 자산매각을 추진했으나, 펀드 청산은 결국 해를 넘길 전망이다. 지난 1분기 매매요강을 배포한 하나대체투자자산운용은 4월 중으로 입찰을 받고 지난 7월까지 딜을 마무리 지으려 했던 것으로 전해진다.
< 저작권자 ⓒ 자본시장 미디어 'thebell', 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지 >

더벨 서비스 문의

02-724-4102

유료 서비스 안내
주)더벨 주소서울시 종로구 청계천로 41 영풍빌딩 5층, 6층대표/발행인성화용 편집인이진우 등록번호서울아00483
등록년월일2007.12.27 / 제호 : 더벨(thebell) 발행년월일2007.12.30청소년보호관리책임자김용관
문의TEL : 02-724-4100 / FAX : 02-724-4109서비스 문의 및 PC 초기화TEL : 02-724-4102기술 및 장애문의TEL : 02-724-4159

더벨의 모든 기사(콘텐트)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등을 금지합니다.

copyright ⓒ thebell all rights reserved.