이 기사는 2025년 02월 21일 14시09분 thebell에 표출된 기사입니다

서부티엔디(서부T&D)는 오랜 기간 서부트럭터미널을 주요 거점이자 주력 매출원으로 활용했다. 서부트럭터미널에서 올리는 유류수익과 주차료수익이 실적의 대부분을 책임졌다. 안정적인 매출 실현이 가능했지만 지속가능한 성장을 담보하기 힘들었다. 서부T&D가 '부동산 개발·운영업'에 나선 배경이다.

첫 프로젝트였던 '스퀘어원'이 진척되는 과정과 맞물려 부동산사업에서 매출이 계상되기 시작했다. 이후 '서울드래곤시티'까지 준공되자 관광호텔업과 쇼핑몰운영이 주력 먹거리로 자리잡았다. 매출 외형도 개발사업의 성료에 힘입어 1000억원대까지 성장했다. 다음 행보는 서부T&D의 시작이자 이제는 기여도가 떨어진 서부트럭터미널의 개발이다.

◇화물터미널 입지 하락, 용산관광버스터미날 합병에도 효과 미비

서부T&D의 전신은 '서부트럭터미날'이다. 서울 양천구 신정동에 위치한 동명의 화물터미널이 주된 인프라이자 먹거리였다. 당시 화물터미널은 수송 거점으로서의 역할을 수행했다. 주요 물류기업들이 화물터미널 내 개별 사무실을 마련할 정도였다. 화물터미널에서 발생하는 유류·주차료·임대수익만으로 기업 운영이 가능했다.

문제는 화물터미널의 중요성이 점차 떨어지기 시작했다는 점이다. 휴대폰이 보편화된 게 주효했다. 화물터미널을 거치지 않아도 직접 배송·하역할 수 있는 시스템이 구축됐다. 화물터미널에 출입한 트럭들이 연계 주유소에서 기름을 넣고 주차를 해야 매출이 인식되는 업종이었기 때문에 타격이 상당했다.

한동안 서부T&D의 성장세가 주춤했던 배경이다. 오랜 기간 매출액이 100억~200억원대에 머물렀다. 일찍이 수익성 중심의 내실경영체제를 제창했으나 과당경쟁이 이뤄지는 업종 특성상 실효성이 떨어졌다. 서부T&D도 초기 사업보고서에 '화물터미널 사업의 성장성이 밝지 않을 것으로 예상된다'는 내용을 명시하기 시작했다.

계열사인 '용산관광버스터미날'을 1대 4.0163684 비율로 흡수합병한 2008년 이후에도 포트폴리오는 크게 달라지지 않았다. 용산관광버스터미날이 터미널 기능을 상실해 전자상가를 운영했던 만큼 기존에 비해 임대수익이 약 50억원 늘어나는 선에서만 보탬이 됐다. 여전히 유류수익이 매출에 기여하는 정도가 가장 컸다.

서부T&D가 디벨로퍼로서 업종 시프트에 나선 배경이다. 사양산업을 영위하던 사업장들을 직접 개발·운영하겠다는 기조가 수립됐다. 본격적인 추진에 앞서 2006년에는 부동산 개발·운영업을 사업목적에 추가했다. 이와 함께 서울시 건설국 국장 출신의 강창구 당시 이사를 사내이사로 선임하는 절차도 밟았다.
◇스퀘어온·서울드래곤시티 성료, 사업 포트폴리오 재편

서부T&D가 선택한 첫 사업장은 인천 연수구 동춘동에 위치한 스퀘어원이다. 당초 유통업무설비시설을 계획했으나 상업시설로 용도변경이 이뤄지자 복합쇼핑몰로 계획을 선회했다. 본격적으로 매출에 기여하기 시작한 시점은 공사가 한창이던 2010년이다. 공사 진척과 맞물려 사업부문을 '부동산사업', '유류사업' 두 가지로 재편했다.

초기 공사가 이뤄지던 시점만 하더라도 여전히 유류사업이 과반 이상의 매출비중을 책임졌다. 이후 스퀘어원이 준공돼 본격적인 운영 단계에 접어든 2013년에는 부동산사업부문에서만 395억원 상당의 매출액을 올렸다. 그해 전체 매출액이 508억원이었다는 점에 미루어 77.7%를 부동산사업부문이 책임진 셈이다.

차기 프로젝트인 서울드래곤시티가 추진되던 중에는 디벨로퍼 영역이 '임대관리수입외부문'으로 분류됐다. 개발 중인 자산을 사업부문에 포함시키는 과정에서 이뤄진 회계적인 판단이다. 서울 용산구 한복판에 5성급 호텔 3개동을 준공한 이후에는 사업영역을 △쇼핑몰운영 △물류시설운영 △관광호텔업 △임대 및 기타사업 등으로 보다 세분화했다.

서부T&D가 서울드래곤시티에 투입한 사업비만 약 5000억원에 달한다. 대규모 프로젝트인 만큼 준공 이듬해(2018년)에는 처음으로 1000억원대 매출액을 올렸다. 매출비중도 서울드래곤시티로 대표되는 관광호텔업(51.5%)과 스퀘어원에서 계상된 쇼핑몰운영(32.5%)이 주를 이뤘다. 과거와 달리 유류수익 매출비중은 10%를 하회했다.

한동안 수익성을 담보하지 못했지만 지금은 본궤도에 올랐다는 평가를 받는다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이라는 대외적 리스크가 주된 원인이었기 때문이다. 지난해 3분기 기준으로는 관광호텔업에서만 매출액 991억원, 영업이익 217억원을 기록했다. 전년 동기 대비 매출액은 17.4%, 영업이익은 78.1% 각각 급증한 게 눈에 띈다.

◇공사비 약 1조7000억 규모, 은행권 차입 선호

서부T&D는 관광호텔업과 쇼핑몰운영에서 운영수익을 확보하는 동시에 신규 개발사업을 추진하고 있다. 서부T&D의 시작이었던 서부트럭터미널을 도시첨단물류단지로 탈바꿈시킨다는 방침이다. 지난해 하반기 서울시로부터 '서부트럭터미널 도시첨단물류단지 개발사업'에 대한 계획안을 승인 고시 받았다.

고시안에 따르면 서부T&D는 연면적 약 83만㎡에 지하 7층~지상 25층 규모의 차세대 물류 거점을 개발할 계획이다. 물류창고뿐만 아니라 공동주택 892가구, 오피스텔 225가구 등도 계획돼 있다. 그동안 개발 자산을 직접 운영하거나 리츠를 통해 위탁 운영했던 것과 달리 분양수익을 추구한다는 점에서 차이가 존재한다.

서울드래곤시티를 추진하는 과정에서 금융비용에 대한 부담이 상당했던 만큼 신규 사업에서는 은행권 대출만을 고려하는 모습이다. 실제 서부T&D는 서울드래곤시티 초기 단계에 1700억원 수준이었던 차입금 규모가 준공 이후 한때 6000억원을 상회한 이력이 있다. 매년 금융비용으로만 약 300억원씩 부담했다.

공사비 규모면에서도 서부트럭터미널 도시첨단물류단지 개발사업이 서울드래곤시티를 앞선다. 공사비로만 1조7000억원정도가 추정되고 있다. 서부T&D가 고시면적 약 10만㎡ 가운대 9만㎡ 이상을 보유하고 있어 공사비 외 조달에는 나서지 않을 전망이다. 삼성물산과도 시공사 선정을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다.

서부T&D 관계자는 "2026년 말 정도에는 착공을 예상하고 있다"며 "특수목적법인(SPC) 등을 활용하기 보다는 이전과 동일하게 서부T&D를 시행 주체로 활용할 계획"이라고 설명했다. 그러면서 "약 1조7000억원 정도의 공사비가 예상되지만 이미 은행권에서도 참여 의사를 피력하고 있어 무리는 없을 전망"이라고 강조했다.