이 기사는 2025년 05월 29일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

현대건설이 강남 르메르디앙 호텔 부지 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 시점을 연기할 가능성이 제기된다. 당초 오는 6월 말 브릿지론 만기에 맞춰 본PF 조달 후 착공을 추진해왔던 곳이다. 시행사 웰스어드바이저스와 공사비 관련 협의가 길어지며 의견 조율에 어려움을 겪고 있다. 과도한 사업비로 인해 사업 추진 자체에 우려가 커지는 상황으로 PF 재구조화를 진행할 가능성이 높다.

◇브릿지론 3개월+1년 연장안 검토…공사비 급등 원인

29일 관련 업계에 따르면 현대건설은 내달 27일 도래하는 르메르디앙 호텔 부지 개발사업의 브릿지론 만기를 연장할 예정이다. 우선 6월 27일에 3개월 연장한 뒤 본PF를 추진하거나, 3개월 연장 후 추가로 1년 더 연장하는 방안 등 재구조화를 검토 중이다.

이 사업은 서울시 강남구 역삼동 602번지 1만362㎡ 규모 부지에 지하 8층~지상 36층 규모로 오피스텔(132실), 호텔(65실), 업무시설, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다.

연내 본PF 전환 후 착공을 계획했다가 지연되는 것은 현대건설과 시공사의 공사도급 조건 관련 의견 조율이 장기화되고 있기 때문으로 보인다. 현대건설은 이 사업 시행사인 웰스어드바이저스 측과 공사비와 공사기간, 분양가 등 조건 협의를 진행하며 장기간 갈등을 겪고 있는 것으로 알려진다.

당초 현대건설과 웰스어드바이저스는 6월 내 본PF 전환을 추진하려는 의지가 높았다. 하지만 서울시 창의혁신 디자인 시범사업지로 선정된 해당 사업지를 하이엔드급 업무복합시설로 조성하려는 과정에서 공사비 부담이 더욱 높아진 것으로 파악된다.

우선 3개월 연장해 시간을 벌어놓은 뒤 시행사와 또다른 해법을 모색하려는 의도다. 업계에서는 현대건설이 3개월 뒤 브릿지론을 1년 더 연장해 전반적인 사업구조를 재구조화하는 방안에 무게를 실을 것으로 보고 있다. 보통 본PF 조달에 나서려면 시공사와 시행사간 기본적 도급조건 합의가 마무리된 상태에서 대주 모집을 시작하는 것이 일반적이다.

업계 관계자는 "현대건설의 신용보강으로 끌고가는 프로젝트인 만큼 공사비, 분양가 모두 현대건설의 입김이 강하게 작용하는 구조"라며 "다만 창의혁신디자인 디자인으로 진행는데다 부지 자체가 골조공사도 어려운 곳이라 공사비가 급등하며 시행사의 책임도 커진 상황으로 알고 있다"고 말했다.

웰스어드바이저스와 현대건설은 지난 2021년 9월 대주단과 7700억원 규모의 최초 대출약정을 체결했다. 이후 4년째 연장되고 있다. 그간 여러 차례 리파이낸싱을 진행하며 대출 규모도 8800억원, 9500억원으로 늘었다. 이번에 또 브릿지론 만기를 연장하게 될 경우 이자비용도 적지 않은 부담으로 지속될 전망이다.

◇2021년 부지 매입, 지난해 서울시 건축심의 통과…강남구 건축허가 앞둬

르메르디앙 호텔 부지 개발사업은 현대건설과 웰스어드바이저스가 특수목적법인(SPC)인 마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자를 통해 추진하고 있다. SPC의 주주는 △웰스어드바이저스(55%) △현대건설(29.99%) △마스턴투자운용(5%) △메리츠증권(4.01%) △메리츠화재(3%) △메리츠캐피탈(3%) 등으로 구성된다.

르메르디앙 서울은 1995년 리츠칼튼 호텔로 개업해 20여년간 강남권 대표 특급호텔로 운영돼왔다. 이후 2017년 총 1100억원을 들여 건물을 리모델링해 르메르디앙으로 새로 개장했다. 하지만 코로나19와 '버닝썬 사태' 등 악재가 이어지며 경영난으로 2020년 4월부터 매각 절차에 나섰다. 2021년 1월 웰스어드바이저스와 현대건설 컨소시엄이 약 7000억원에 호텔을 인수했다.

이 사업은 지난해 10월 22일 서울시 제17차 건축위원회에서 건축심의를 통과했다. 업무시설과 호텔 등이 결합된 하이엔드 복합시설 '트윈픽스'를 건설하는 게 골자다. 이후 사업시행자는 올해 3월 14일 강남구청에 건축허가를 신청했다. 현재 강남구청은 건축허가를 위해 유관 부서들이 협의를 진행 중이며, 건축허가까지 대략 2~3개월 더 걸릴 것으로 보고 있다.

세계적 건축가 도미니크 페로가 설계한 이 프로젝트는 서울시의 '창의·혁신 디자인' 시범사업지로 선정됐다. 서울의 '내·외사산' 형상을 담아 건축계획을 설계했다. 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제하고 인센티브를 주는 사업이다.

이와 함께 사전협상제도 대상지로도 선정돼 용적률을 높은 수준으로 상향했다. 용도지역이 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종 상향되며 750%에서 856.2%로 올랐다. 공공기여 금액도 약 2800억원에 달한다.