이 기사는 2025년 05월 30일 07시20분 THE CFO에 표출된 기사입니다

아이에스동서가 자체 분양 프로젝트에서 분양 수익이 인식되기 시작하며 현금흐름 회복세를 보이고 있다. 앞으로 공사가 마무리된 현장에서 잔금이 유입되면서 2분기부터는 현금성자산을 안정적으로 늘려갈 것으로 예상된다.

일부 프로젝트가 마무리되며 외형 성장세는 일시적으로 주춤하는 추세다. 올해도 진행 중인 프로젝트 수는 감소했으나 경산중산지구 등 대형 자체개발사업이 본격화될 경우 외형 성장과 수익성 개선이 기대된다.

◇지난해 일시적 현금유출, 올해 2분기부터 잔금납부로 현금유입 예정

금융감독원 전자공시에 따르면 아이에스동서의 올 1분기 말 현금및현금성자산은 3442억원으로 나타났다. 올해 초 현금및현금성자산이 3642억원이었던 것과 비교하면 소폭 감소했으나, 이는 건설부문 프로젝트 진행에 따른 일시적 현금유출이 반영된 결과다. 올해는 분양잔금이 유입되며 현금흐름이 안정적으로 회복될 전망이다.

현금성자산은 프로젝트 투입비용 때문에 지난해 2분기부터 감소하기 시작했다. 지난해 1분기 6583억원에서 5444억원, 3분기 4628억원에서 3642억원으로 감소했다. 올 1분기에는 3442억원으로 감소했다. 자산 중에서는 매출채권이 증가하고 있다. 전분기 3522억원에서 3787억원으로 증가했다. 올 하반기 본격적인 매출채권 회수를 통해 현금 유입이 기대된다.

지난 3월 말 고양덕은지구 DMC아이에스biz타워 센트럴 8,9블럭이 준공돼 2분기부터는 이 현장에서 본격적인 현금 유입이 이뤄질 예정이다. 이미 지식산업센터 분양이 완판된 상태로 지난달부터 입주를 시작했고 오피스텔은 2분기 이후 입주 예정이다.

앞서 지난해 1년간 현금성자산은 지속 감소했다. 2023년 말 6411억원에서 2024년 말 3624억원으로 줄었다. 이는 고양덕은지구 개발사업을 비롯해 자체사업이 막바지 단계에 이르며 공사비 지출이 집중된 영향이었다.

지난해 2분기부터 4분기까지 마이너스를 기록했던 영업활동현금흐름은 올 1분기 플러스로 전환했다. 올 1분기 영업활동현금흐름은 329억원으로 지난해 3분기 말 -1127억원, 4분기 말 -564억원에서 플러스 전환됐다.

영업이익률이 개선되면서 현금흐름에도 긍정적 영향을 미친 것으로 보인다. 올 1분기 영업이익은 324억원으로 영업이익률은 10.8%를 기록했다. 지난해 3분기 6.2%, 4분기 3.1% 대비 큰 폭 개선됐다. 특히 건설부문 영업이익률은 지난해 4분기 12.5%에서 올해 1분기 26.7%로 상승했다.

고양덕은지구 지식산업센터·오피스텔 등 자체 분양사업에서 수익이 반영되기 시작한 영향이 크다. 지난해 정비사업 도급공사에서 손실을 봤는데 이후 진행 중인 도급공사가 없는 점도 정상화에 기여했다. 지난해 건설부문 영업손실은 352억원, 66억원이었다. 지난해 2분기 준공된 도급공사 현장에서 조합과 공사비를 정산하는 과정에서 일부 비용이 감액된 부분이 있어 손실로 인식된 바 있다.

지난해 2분기부터 4분기까지 영업활동 현금이 마이너스 흐름을 보였던 것은 자체 분양사업장 공사가 진행 중이었거나 잔금 납부가 이뤄지지 않았기 때문이다. 진행 중인 자체 프로젝트에 비용이 투입되며 현금성자산이 감소하고 매출채권은 증가했다. 지난해 1분기 6583억원이었던 현금성자산은 3분기 4628억원, 4분기 3642억원, 올 1분기 3442억원으로 감소했다. 매출채권도 지난해 3분기 2605억원에서 4분기 3522억원, 올해 1분기 3787억원으로 늘어났다.

고양덕은지구 프로젝트에서 올해 꾸준히 잔금 납부가 진행될 예정으로 올해 2분기부터는 현금곳간이 빠르게 채워질 것으로 기대된다. 지난해 12월 준공된 고양덕은 DMC아이에스biz타워 센트럴 10블록도 분양 완료돼 매출로 인식되고 있다. 10블록에서 1분기 매출인식액은 399억원, 8·9블록은 408억원을 기록했다. 고양덕은 DMC아이에스biz타워 6·7블록은 올해 11월 준공을 목표로 하고 분양 진행 중이다. 내년 이후 본격적 현금 유입이 예상된다.

올해 1분기 전체 매출은 2991억원으로 지난해 1분기 4131억원보다 감소했다. 일부 프로젝트가 마무리되며 외형 성장세는 일시적으로 조정 국면에 들어간 모습이다. 지난해 2분기 이후 진행 중인 도급공사도 없다.

◇차입금 소폭 감소·안정적 상환…환경부문도 수익성 방어, 경산 중산지구 기대감

1분기 말 순차입금비율은 69.4%로 지난해 말 68.7% 대비 소폭 상승했다. 이는 진행 중인 공사가 막바지 단계에 이르며 일시적으로 차입금이 늘고, 분양사업 잔금이 유입되기 전 일시적 현금 유출에 따른 결과로 분석된다. 잔금 유입이 본격화되는 2분기 이후부터는 재무지표가 전반적으로 개선될 것으로 보인다.

올 1분기 총 차입금은 1조2058억원으로 지난해 4분기 말 1조2284억원보다 소폭 감소했다. 특히 단기차입금이 9908억원으로 전 분기 1조817억원보다 줄었다.

지난해 영업활동을 통한 현금 유입이 줄어들면서 차입금이 늘어난 바 있다. 특히 단기차입금은 지난해 1분기 말 6719억원에서 4분기 말 1조817억원으로 급증했다. 우발채무는 6344억원을 기록했다. 그중 4039억원은 자체 분양사업장 3곳의 수분양자 중도금 대출 보증이다. 나머지 보증은 대구 서봉덕 현장, 남구b1 현장으로 착공 전 단계다.

아이에스동서는 차입금을 꾸준히 상환하고 있다. 올 1분기 말 재무활동현금흐름은 -419억원으로 나타났다. 단기차입금이 605억원, 장기차입금이 783억원 증가하며 현금 유입이 발생했으나 단기차입금 604억원과 유동성장기차입금(1163억원) 단기·유동성사채(550억원) 등을 상환하는 데 더 많은 현금이 유출됐다. 지난해 1분기에도 재무활동현금흐름은 차입금 상환이 차입을 웃돌며 음의 흐름을 보였다.

차입금도 자체 분양사업장에서 주로 발생한 만큼 앞으로 안정적인 차입금 감축도 가능할 전망이다. 아이에스동서 관계자는 "당사의 차입금은 대부분 보유 자산을 담보로 한 구조로 시장 변동성에도 안정적인 차환이 가능하다"며 "현재 진행 중인 도급사업이 없어 우발채무 리스크도 제한적"이라고 말했다.

건설부문 수익성 성장과 함께 환경부문에서도 안정적 흑자 기조를 유지하고 있다. 환경부문은 건설·제조 업황 약세에 따른 폐기물 수급 감소세 영향으로 영업이익이 지난해 4분기 99억원에서 올해 1분기 33억원으로 줄었다. 다만 업황 침체에도 영업흑자를 유지하며 수익성 방어에 기여하고 있다. 환경부문 자회사인 환경에너지솔루션은 최근 신규 수주를 확보해 하반기 실적 반등이 기대된다.

앞으로 회사 실적 및 재무구조 개선에 가장 큰 기여를 할 것으로 예상되는 것은 경북 경산 중산지구 프로젝트다. 총 3443세대 규모 대단지로 최소 3조원 이상의 매출이 기대된다. 아이에스동서의 역대 최대 규모 프로젝트다. 대구 수성구에 인접한 생활권으로 양호한 분양성적을 기대하고 있지만, 아직까지 지방 분양시장 분위기가 좋지 않아 사업성을 분석하며 분양시점을 신중히 검토 중이다.