이 기사는 2025년 06월 02일 10시05분 thebell에 표출된 기사입니다

엠디엠은 대규모 부지를 직접 매입해 개발사업을 진행하는 디벨로퍼다. 부채 규모가 장기간 줄어든다면 디벨로퍼로서 개발사업을 활발히 진행하지 않는 것으로 해석할 수 있다. 엠디엠과 엠디엠플러스의 차입금 대부분은 용지 및 건물취득을 위한 담보대출과 개발사업 진행 현장에서 발생한 PF대출로 구성된다.

엠디엠은 현재 서울 서초동 서리풀부지 업무복합시설과 부산 해운대 그랜드호텔 등 조 단위 규모 대형 개발사업 추진에 속도를 내고 있다. 두 사업 모두 연내 착공을 예정하고 있다. 엠디엠은 사업 속도를 내며 차입금을 상환할 예정이다. 다만 보유 자산 모두 개발을 위해 취득한 부지로, 추가적인 자산 유동화 계획은 없다는 입장이다.

◇개발사업 부지 담보·PF 대출 대부분…서리풀 복합개발 부지 1.2조 차입금

금융감독원은 국내 41개 계열기업군을 2025년 주채무계열로 선정했다. 대상은 2024년 말 기준 총차입금이 2조4012억원 이상, 은행권 신용공여잔액이 1조4063억원 이상인 기업군이다. 2024년 대비 9개 기업군이 신규 편입됐고 4개 계열은 제외됐다.

엠디엠플러스를 주 기업체로 하는 엠디엠은 이번에 처음으로 주채무계열 대상으로 선정됐다. 2025년 기준 공정거래위원회의 공시대상기업집단 중에서 63위에 이름을 올리고 있는 대기업집단이다. 지난해 말 기준 공정자산총액은 7조9920억원을 기록했다. 지난 2021년 자산 5조원을 돌파하며 디벨로퍼 중에 최초로 공정거래위원회의 공시대상기업집단으로 지정됐다.

주채무계열 제도는 주채권은행이 주요 대기업 그룹의 재무구조를 매년 평가하는 제도다. 평가 결과가 미흡한 일부 기업집단을 대상으로는 별도로 약정을 체결해 재무구조 개선을 유도하기도 한다.

주채무계열에 포함된 그룹사 중 총차입금 순위를 보면 엠디엠은 41곳 중 33위다. 2024년 말 연결기준 엠디엠(엠디엠플러스 포함)의 총 차입금은 3조1551억원으로 채무계열 총차입금 기준을 훌쩍 넘는다. 2023년 말 엠디엠의 총 차입금은 2조7217억원이었다. 1년 새 15.92% 증가했다.

엠디엠만 단독으로 보면 차입금 규모가 크지 않지만 주요 대형 사업을 진행하는 엠디엠플러스의 차입금은 3조원에 달한다. 특히 지난해 말 단기차입금이 1조3373억원으로 전년(2279억원) 대비 크게 늘었다. 장기차입금(유동성장기부채 포함)은 1조6157억원이다. 지난해 말 기준 엠디엠의 총 차입금은 2021억원이다.

지난해 말 기준 부채 총계는 2조2150억원이다. 해운대와 서리풀 부지 개발사업 등 조단위 규모 개발 프로젝트에 투입되는 비용을 조달한 영향이 크다.

특히 단기차입금이 크게 늘어난 것은 엠디엠플러스가 지난해 6월 서리풀 복합시설 개발사업을 위해 1조2000억원 규모의 브릿지론을 일으켜 토지 매입 잔금을 치렀기 때문이다. 현재 신한은행을 중심으로 오는 6월 28일 브릿지론 만기 시점에 맞춰 본PF 전환과 하반기 착공을 준비 중이다. 전체 사업비만 5조원에 달할 것으로 예상되는 대규모 오피스타운 조성 사업이다.

마찬가지로 하반기 착공을 추진 중인 해운대 옛 그랜드호텔 부지 개발사업은 연내 인허가 절차를 마무리하고 착공한다는 목표다. 이 사업에는 농협은행 등에 1515억원의 장기차입금과 단기차입금 195억원이 들어갔다.

이밖에 내년 하반기 준공 예정인 하이엔드 오피스텔 '아크로 여의도 더원'에 1859억원의 장기차입금, 입주 진행 중인 의왕 백운호수 사업에는 국민은행 등에 2069억원 채무가 있다. 홈플러스 10개점에는 장기차입금 5100억원이 있다.

이밖에도 엠디엠의 총 차입금에는 임대보증금 4859억원도 포함됐다. 엠디엠플러스는 여러 오피스와 상가 등을 임대 운영하고 있다. 엠디엠타워 범천과 엠디엠타워 대치, 홈플러스 10개 지점 등이 있다. 현재 임차인이 퇴거할 경우 엠디엠이 돌려줘야 하는 미래의 현금유출로 잡히기 때문에 회계상 부채로 인식된다. 임대기간이 1년 이내인 유동부채는 2922억원, 그 이상 남은 비유동부채는 1937억원다.

현금흐름에 비해 차입금이 높아 상환이 원활히 이뤄질지는 주목할 지점이다. 엠디엠의 경우 연내 갚아야 할 유동성장기부채가 전년 대비 1696억원 증가했다. 영업현금흐름은 912억원으로 전년 5008억원 대비 4000억원 이상 감소했다. 엠디엠플러스의 유동성장기부채는 전년과 비슷한 수준이지만 6539억원으로 작지 않은 규모다. 엠디엠플러스의 지난해 말 영업활동현금흐름은 3582억원이며 현금및현금성자산은 1606억원으로 갚아야 할 차입금보다 작다.


◇연내 입주 현장 다수, 현금유입 예정…"양질 프로젝트 꾸준히 수행 중"

올해 주요 현장에서 분양매출이 발생하면 현금 유입을 통환 차환이 안정적으로 이뤄질 전망이다. 백운호수 푸르지오 숲속의 아침은 분양형 오피스텔과 임대형 노인복지주택이 최근 입주를 시작했다. 하이엔드 아파트인 포제스한강도 오는 9월 입주를 앞두고 있어 잔금 유입이 예상된다. 주거형 오피스텔 파주운정 푸르지오 파크라인도 오는 10월 입주다. 아크로 여의도 더원은 분양이 마무리 단계에 있으며 2026년 10월 입주 예정이다.

주채무계열로 선정되면 주채권은행으로부터 재무구조평가를 받게 된다. 정성평가시 재무제표에 반영되지 않는 잠재 리스크도 반영하게 된다. 평가 결과 재무구조 개선이 필요하다고 판단되는 기업은 주채권은행과 약정을 체결하게 된다. 주채권은행은 약정을 체결한 기업의 자구계획 이행 상황을 정기적으로 점검하게 된다.

다만 엠디엠이 금융권의 재무구조 개선 압박을 받게 될 가능성은 제한적으로 보인다. 차입금 대부분이 담보를 바탕으로 조달됐고 올해 입주시 잔금이 유입될 분양현장의 PF대출도 많기 때문이다.

다른 업종의 기업이 주채무계열로 선정되면 유휴자산을 매각해 자산 유동화를 준비하는 것과 달리 엠디엠은 보유 자산 모두 개발사업 또는 임대업을 진행하는 부지·건물인 만큼 유동화 계획도 따로 없다.

오히려 디벨로퍼라는 사업 특성상 주채무계열 편입이 반드시 나쁜 신호로 볼 수만은 없다는 해석도 있다. 일정 수준의 차입금을 계속 유지한다는 것은 개발 프로젝트를 꾸준히 진행하고 있다는 것으로 볼 수 있기 때문이다.

엠디엠 관계자는 "정보사 부지와 해운대 호텔 등 현재 진행 중인 현장들 모두 사업성이 우수한 대형 프로젝트로 추후 사업이 완료되면 PF를 상환해 문제가 없을 것으로 보인다"며 "양질의 사업을 위해 대규모 금융을 조달하고 사업을 무사히 진행해 상환하고 나면 또다른 프로젝트를 위해 부지 매입에 차입금을 일으키는 것이 우리의 사이클"이라고 말했다.

주채무계열로 선정되면 계열사간 지급보증을 통한 신규여신 취급이 불가능하게 되는 점도 엠디엠에게는 영향이 없다. 엠디엠은 대기업집단으로 지정된 2021년 이후 계열사간 지급보증을 활용하지 않았다.