이 기사는 2025년 06월 05일 14시04분 thebell에 표출된 기사입니다

KT에스테이트와 라살자산운용이 서울 강남구 역삼동 핵심 부지에 프라임급 오피스 개발에 나선다. 지난해 하반기 해당 부지를 공동 매입한 데 이어 최근 본격적인 개발 및 자금조달 단계에 착수했다.

5일 투자업계에 따르면 KT에스테이트와 라살자산운용은 역삼동 인근 개발사업을 진행하기 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 조성에 착수한 것으로 파악된다. PF 주선은 그레이스자산운용이 맡고 있다. 조달 규모는 약 4000억원에 이를 것으로 예상된다.

현재 주요 금융기관을 대상으로 마케팅이 진행 중인 것으로 알려졌다. 보험사·증권사 등 기관투자자의 참여도 검토되고 있는 것으로 전해진다. 자산 규모와 입지를 감안할 때, 향후 임차인 유치와 자산가치 상승을 통한 투자금 회수가 기대되고 있는 만큼 다수의 금융기관의 참여가 예상되는 분위기다. 예상 PF 금리는 6% 안팎에서 고려되고 있는 것으로 파악된다.

금융투자업계 관계자는 "강남 업무지구 내에서도 역삼 일대는 잔여 개발 가능 부지가 드문 희소지역"이라며 "국내외 운용사의 기획·운영 역량과 자산운용사의 금융주선이 맞물리면서 안정적인 사업 구조를 구축하고 있다"고 말했다.

KT에스테이트와 라살자산운용은 역삼동 832-21번지 일대 5개 필지와 인접 유신빌딩 부지를 포함한 통합 개발을 추진 중이다. 해당 지역은 강남역과 역삼역 사이에 위치해 오피스 수요가 밀집된 곳으로 인근 블록 재개발 수요도 높은 지역으로 꼽힌다. 이번 사업을 통해 지하 7층~지상 17층 규모의 프라임급 오피스 빌딩을 신축할 계획이다.

사업 구조는 KT에스테이트와 라살자산운용이 공동 시행을 맡고, 그레이스자산운용이 금융주선 역할을 수행하는 형태다. 부지매입에 들인 자금을 고려하면 총 개발비는 5600억원에 이를 전망이다.

앞서 KT에스테이트와 라살자산운용은 공매를 통해 해당 부지를 1550억원을 들여 인수했다. 역삼동 부지는 당초 한 시행사가 PF 전환에 실패해 공매로 나왔다. 당시 시행사는 브리지론 형태로 메리츠증권과 메리츠캐피탈로부터 800억원 정도를 차입했다. 다만 그후 본PF로 전환하는 데 실패했고, 금융비용을 감당하지 못했다. 결국 선순위 대주단이 권리 행사에 나서면서 다시 공매로 나오기에 이르렀다.

KT에스테이트는 KT그룹의 부동산 개발 전문 자회사다. 전국 주요 거점에서 복합개발 프로젝트를 수행해왔다. 최근에는 외부 운용사와의 전략적 파트너십을 통해 개발형 사업을 확장하는 데 주력하고 있다.

KT에스테이트의 사업 파트너로 나선 라살자산운용은 미국 JLL(존스랑라살) 그룹 계열의 부동산 전문 운용사다. 국내에선 주로 오피스 빌딩과 물류센터 등 안정형 자산에 투자해왔으나, 최근 몇 년간 개발형 투자 비중도 빠르게 확대 중이다. 실제로 서울 도심 및 수도권의 물류, 지식산업센터 개발에 GP 또는 LP로 참여해왔다.

개발 사업과 함께 눈에 띄는 대목은 PF 주선을 맡은 그레이스자산운용의 행보다. 자산운용사가 직접 금융주선을 맡는 경우는 드문 사례로, 본업 외에 딜 구조화와 디벨로퍼 협업, 금융중개 기능 등으로 사업 다각화를 시도하는 자산운용업계 흐름과 맞물린다. 특히 많은 운용사들이 전문인력과 트랙레코드 부족으로 해당 영역 진입에 어려움을 겪는 반면, 그레이스자산운용은 선제적으로 금융조달 전반을 주도하며 경쟁력을 입증하고 있다는 평가다.