이 기사는 2025년 06월 11일 14시08분 thebell에 표출된 기사입니다

우미에스테이트는 민간임대주택 운영 경험을 바탕으로 안정적인 시니어주거 서비스를 제공하기 위해 기반을 다지고 있다. 경기 구리갈매 실버스테이 시범사업과 인천 청라의료복합타운 사업을 중심으로 시니어 주거 사업에 본격적으로 진출했다. 우미건설의 부동산 개발 역량과 계열사를 통한 기술기업 투자도 병행되며 시너지를 내고 있다.

◇민간임대 운영 역량 토대, 그룹 차원 개발·운영·투자 가능

김병권 우미에스테이트 대표는 "우미그룹 차원에서 시니어하우징 사업에 관심을 갖고 있어 복합개발부터 투자, 운영까지 '미래형 시니어라이프 플랫폼'을 구축할 수 있다"며 "정부가 지원할 저소득층, 하이엔드 시니어주택에 들어갈 수있는 고소득층을 제외한 중산층을 겨냥해 안정적인 시니어 주거 서비스를 준비하고 있다"고 말했다.

우미에스테이트는 종합부동산기업 우미그룹의 자산관리 전문 계열사로 2016년 설립됐다. 민간임대주택과 코리빙하우스, 쇼핑몰, 오피스 등 다양한 자산의 운영 경험을 쌓아왔다. 현재 우미에스테이트는 민간임대주택 5889가구를 운영하고 있고 추가로 1만642가구 운영을 앞두고 있다. 2030년까지 총 1만6731가구를 운영할 예정이다.

우미에스테이트는 민간임대주택 운영·관리 경험을 기반으로 시니어하우징 오퍼레이터로 발돋움할 예정이다. 우미그룹 차원의 시니어 주거 사업에서 더 높은 품질의 임대·관리·운영 서비스를 제공하는 역할이다. 이미 인천 청라의료복합타운과 구리갈매역세권 실버스테이 두 곳의 대규모 프로젝트를 확보한 상태다.

우미그룹이 시니어하우징 분야로 사업 영역을 확장한 것은 2022년부터다. 기존 건설사들의 단순 시공 중심의 역할을 넘어 △주거 기획 △개발 △운영 전 주기를 책임지는 시니어 비즈니스 모델을 구축하고 있다. 그간 공공지원 민간임대주택과 민간임대주택을 안정적으로 운영해온 경험을 토대로 시니어 주거시장에서 '리딩 플레이어'가 되겠다는 목표다.

그룹 차원에서 시니어하우징 사업을 본격 확대하고 있어 시공·운영·투자 각 분야의 계열사간 시너지를 낼 수 있다는 것도 강점이다. 일반적으로 개발회사의 경우 개발 단계에서 자금 조달에 어려움을 겪으며 사업이 무산되는 경우가 많다. 우미그룹의 시니어사업은 탄탄한 자본을 토대로 자체 개발부터 가능하다.

우미에스테이트는 해외 투자자본 등 외부 자금조달이 필수적인 타 운영사들과 달리 우미그룹으로부터 직접 투자를 받는다. 총 4300억원 사업비가 필요한 구리갈매 실버스테이 사업에는 20년간 600억원에 달하는 우미건설 자금이 투입된다. 앞으로도 우미그룹이 개발하는 시니어 사업지에서 우미에스테이트가 운영, 관리를 맡는 구조가 유지될 예정이다.

이미 우미에스테이트는 일반 주거단지에서 시니어 관련 서비스를 도입하고 있다. 시흥 배곧에서 굿네이버스가 개발하는 시니어주택 사업에도 컨설팅을 제공하고 있다. '파주운정 우미린 더퍼스트'에는 파주시니어클럽과 연계한 시니어 일자리 창출형 카페 '카페린'을 도입했다. 충북혁신 린스테이 단지에서는 솔닥과 협력해 원격 건강관리 시스템을 운영했다. 추후 본격적인 시니어 사업지에 활용할 예정이다.

우미그룹은 투자전문 계열사인 우미글로벌을 통해 헬스케어 기술 기업에 대한 투자에도 적극적이다. 우미글로벌은 헬스케어와 디지털 진료분야 스타트업에 대해 전략적 투자를 진행하고 있다. △비대면 진료 서비스 기업 '솔닥' △간병 매칭 플랫폼 '펴나니' △방문요양 통합 플랫폼 '케어링' 등 '에이지테크(Age-Tech)' 기반을 확장하고 있다. 이밖에도 더 많은 기업에 투자를 진행했으며 지금도 다양한 투자 요청과 서비스 제안이 들어오고 있다.

김병권 대표는 "급격한 인구 구조 변화로 기존 3~4인 가구 중심에서 1~2인 가구로 재편되고 초고령사회에 본격 진입함에 따라 주거 및 에이지테크 분야에서 새로운 패러다임이 요구되고 있다"며 "우미그룹은 시니어 주거와 기술기반 시니어 사업 기업들에 집중 투자하며 미래 시장 선점을 위한 포석을 다지고 있다"고 말했다.

김 대표는 감정평가사와 금융권 부동산투자사업을 두루 거친 인물이다. 2017년까지 신영 자산관리사업본부 상무를 지내고 KTAMC를 거쳐 2019년 우미건설에 합류했다. 2023년 9월부터 우미에스테이트 대표이사와 우미건설 부사장을 겸임하고 있다.

우미에스테이트에서 김 대표와 함께 시니어 사업을 주도하는 인물로 김성민 상무가 있다. 김 상무는 서울시니어스타워에서 17년간 재직하며 노인복지사업 부문장과 부사장을 역임했다. 이후 썬시티에서 오시리아 시니어타운 프로젝트의 PM을 총괄했으며 지난해 4월 우미에스테이트에 입사해 시니어 사업을 함께 이끌고 있다.



◇시니어주택 사각지대 '중산층' 겨냥…실버스테이 1호로 표준모델 제시

우미에스테이트는 중산층 시니어를 위한 시니어하우징에 초점을 두고 있다. 토지확보 단계부터 초기 개발비용이 많이 들다보니 중간 수준의 소득 계층을 위한 시니어 상품이 나오기 어렵다는 실정이다. '하이엔드 시니어레지던스' 상품이 다수 등장하는 이유다. 국가에서는 저소득층을 위한 공공 노인복지주택을 공급하고, 민간사업자들은 프리미엄급 시설만 중점 공급하게 되면 중간 계층을 위한 노인주거시설은 외면받게 된다.

우미에스테이트는 중산층도 접근할 수 있는 합리적 임대료·이용료를 책정하면서도 안정적인 수익을 창출할 수 있는 방법을 고민 중이다. 우선 서비스 공급자로서 규모의 경제가 작동하기 위한 최소 규모는 300가구 수준으로 보고 있다. 수요층이 선호하는 수준의 이용료보다는 조금 높은 금액을 책정하되, 안정적인 운영을 통해 중장기적 수요층이 확보되면 이용 요금을 점차 올려나가는 방식도 검토된다.

김 대표는 "실제 입주를 고민하는 분들과 이야기해보면 1인당 월 이용료가 식사 포함 200만원을 넘지 않으면 좋다고 보는 니즈가 많다"며 "두 사람이 한 아파트에 살 때 드는 식비와 병원비, 운동·문화 생활비보다 노인복지주택에서 제공하는 서비스 질이 더 높아야 하며, 합리적이지만 일반 생활비보다 조금 더 높은 금액으로 책정해야 수익을 볼 수 있다"고 말했다.

이어 "우수한 입지에 충분한 수요가 확보될 만한 근린생활시설을 개발, 임차수입을 통한 수익구조 확대도 필요하다"며 "특히 병원·요양시설을 통해 운영수익을 확보해야 한다"고 말했다.

우미에스테이트는 청라의료단지와 구리갈매 사업지에도 건물 저층부에 케어 서비스를 제공하는 공간을 계획설계했다. 입주민들이 나이가 들어갈수록 순차적으로 일반 공간을 축소하고 요양을 위한 공간을 확대하는 방식이다. 두 곳 외에도 중산층 대상 시니어하우징 사업을 위해 동탄 의료복합용지 등 다양한 부지 매입을 검토 중이다.

정부의 정책사업에도 적극 참여할 예정이다. 실버스테이 1호인 구리갈매 프로젝트를 통해 공공-민간 협력모델의 표준을 제시할 방침이다. 앞서 우미건설 컨소시엄은 지난 4월 한국토지주택공사(LH)의 공공지원 민간임대사업 공모에서 우선협상대상자로 선정됐다. 공동주택 총 725가구 중에 346가구가 시니어 맞춤형 실버스테이(임대주택)로 구성된다. 2026년 부지 매매계약 체결, 2027년 착공, 2029년 입주를 목표로 추진된다.

김 대표는 합리적인 가격으로 노인복지주택을 공급하려면 제도 개선도 필요하다고 강조했다. 그는 "기존 공공청사와 청년지원센터 등 설치가 용적률 상향을 위한 공공기여로 인정되는 것처럼 노인 관련 다양한 시설도 공공기여로 인정하는 폭을 넓혀줘야 한다"며 "운영 단계에서 비용 부담이 높은데 부가세와 재산세 등 세제 혜택을 더 확대해주길 바란다"고 말했다.