이 기사는 2025년 06월 18일 10시57분 thebell에 표출된 기사입니다

박진훈 메테우스자산운용 대체투자본부장이 안산 성포지구 브릿지론 대출 펀드를 성공적으로 마무리했다. 선순위 채권에 투자하는 상품인데다, 원리금 상환을 위한 채권보전조치를 확보했다는 점에 눈길을 끈다.

18일 금융투자업계에 따르면 메테우스운용은 최근 ‘메테우스대체투자일반사모부동산투자신탁 제57호’를 청산했다. 약 200억원 규모로 설정된 해당 펀드는 16개월가량 운용되면서 누적 수익률 8.8%를 기록했다. 목표 수익률은 8% 수준이었는데 이를 소폭 상회했다.



이 펀드는 브릿지론 선순위에 투자하는 상품이다. 대주단 중 하나인 SPC ‘에프엔성포제일차’에 대출하는 식이다. 에프엔성포제일차는 선순위 대주로 총 투자액은 410억원이다. 전체 사업 규모는 3600억원으로 선순위 1600억원, 후순위 2000억원으로 구분된다.

브릿지론은 안산 성포지구에 있었던 과거 홈플러스 안산점 부지에 주상복합건물을 개발하는 데 활용된다. 삼성과 태스코의 합작으로 2000년 개점한 홈플러스 안산점은 2021년 11월 폐점했다. 이곳에 공동주택 998세대와 오피스텔 495실 및 근린생활시설 1654평 규모의 개발 사업이 진행됐다.

박 본부장은 이 지역의 입지 환경을 우수하다고 평가했다. 사업장 반경 1km 이내 2개 지하철역(중앙·한대앞역)과 안산식물원, 안산천을 비롯한 초중고 학교들이 있다. 그는 수인선 연장개통과 신안산선 개통이 예정돼 있다는 점도 호재로 판단했다.

박 본부장은 해당 물건이 투자자 관점에서도 위험 부담이 낮다고 평가했다. 원리금 상환을 위한 채권보전조치가 여럿 존재했기 때문이다. 우선 사업부지에 1순위 담보신탁 우선수익권이 설정돼 있다. 전체 선순위 대출금액의 약 130%(2080억원)다. 이로 인해 후속 PF대출로 리파이낸싱되거나 사업부지를 매각할 경우, 원금뿐 아니라 지연손해금 등도 확보할 수 있다.

차주인 시행사 화이트코리아가 사업 시행권 포기각서를 제출하기도 했다. 화이트코리아가 채무를 불이행할 경우 이들이 보유한 시행권을 대주단이 가져올 수 있다는 점을 의미한다. 사업권을 넘겨받은 대주단은 직접 개발·분양하거나 공사를 중단, 토지를 매각한 뒤 자금을 회수할 수도 있다.

또 다른 투자 포인트는 선순위 채권의 낮은 담보인정비율(LTV)이었다. 성포지구 사업부지의 감정평가액은 2023년 9월 기준 약 4750억원이다. 메테우스대체투자 58호 펀드가 참여한 선순위 규모는 1600억원이다. LTV는 33.7%로 계산된다. 혹여나 사업이 실패해 부지를 매각해도 충분히 원리금을 보장할 수 있다는 계산이 선다.

박 본부장은 과거 푸른파트너스자산운용 전략운용팀과 케이프투자증권 헤지펀드사업본부에서 근무했다. 2018년 메테우스운용에 합류해 부동산 투자업계에 뛰어들었다. 2022년 본부장으로 승진, 메테우스운용에서 여러 펀드들을 조성했다.