이 기사는 2025년 06월 18일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

'대토보상' 개발사업으로 성장해온 디벨로퍼 웰스어드바이저스가 지난해 큰폭으로 매출을 키웠다. 2024년 착공에 들어간 수서4블록 현장에서 매매대금 계약금이 분양매출로 반영되면서다. 다만 현재 진행 중인 프로젝트 모두 오피스 개발 건으로 앞으로 신규 분양수익이 인식될 때까지는 시간이 필요할 전망이다.

18일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 웰스어드바이저스는 지난해 연결 기준 매출액 274억원, 영업손실 82억원을 기록했다. 전년(69억원) 대비 매출액은 약 300% 증가하고, 수익성은 적자전환했다. 지난해 말 순손실 규모는 200억원 이상 증가한 234억원으로 집계됐다.

분양매출이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 다만 감사보고서에 분양매출로 반영된 204억원은 수서4블록 사업에서 이든개발형블라인드펀드가 매매계약을 위해 납입한 계약금으로 파악된다.

수서역세권 B1-4블록 오피스 개발사업은 서울 강남구 수서동 187번지 일원 수서역세권 업무·유통시설용지에 지하 8층~지상 15층 규모의 오피스 및 근린생활시설을 짓는 프로젝트다. 2024년 9월 착공 및 2028년 1월 준공을 목표로 진행 중이다.

이든개발형블라인드펀드가 지난해 사업지를 선매입했다. 펀드에 출자한 이든자산운용은 건축물이 준공되면 이를 매입하기로 했다. 총 매매대금은 확정되지 않았지만 약 4900억원 규모로 추정된다. 잔금은 준공 시점에 일시 납부되는 구조다.

앞서 웰스어드바이저스는 2023년 12월 군인공제회와 함께 1900억원 규모의 이든 개발형블라인드펀드를 조성했다. 군인공제회가 700억원, 현대건설은 500억원을 출자했다. 지난해 9월 이든자산운용은 군인공제회가 출자자(LP)로 참여한 ‘이든 개발형블라인드펀드’를 활용해 투자를 집행했다.

지난해 적자전환한 것은 대규모 개발 프로젝트를 진행하는 데 드는 비용이 수익을 상회했기 때문으로 보인다. 금융비용(이자비용)이 23억원에서 146억원으로 6배 이상 늘었다. 오피스 개발사업을 위해 지난해 대규모 자금조달이 이뤄진 영향이다.

판매비와 관리비도 222억원으로 전년 57억원 대비 약 4배 이상 증가했다. 이중 상당 부분이 지급수수료로 구성돼 있다. 지급수수료는 164억원으로 전년(8억원) 대비 급증했다. 지급수수료가 급증한 것은 현대지식산업센터 가산퍼블릭 상업시설 분양을 위한 비용이 늘어났기 때문으로 풀이된다.

가산퍼블릭은 서울 금천구 가산동 60-26, 60-49번지 일원에 지하5층~지상27층의 지식산업센터 1108호실, 근린생활시설 158호실, 기숙사 567호실 및 업무시설 101호실로 조성돼 있다. 2023년 말 준공됐지만 부동산 경기 침체과 맞물리며 미분양 물량 해소에 어려움을 겪어왔다.

가산퍼블릭 분양성적도 향후 수익성 개선에 영향을 미칠 전망이다. 지난해 초 기준 해당 사업장의 누적분양수익은 7033억원으로 인식돼 약 1조원의 분양예정수익 중 상당부분을 인식했다. 분양대금 미수금은 2802억원이 남아있다. 분양수익에서 원가를 제외한 누적분양이익도 1352억원 발생한 상태다.

웰스어드바이저스는 2007년 7월 설립된 부동산 디벨로퍼로 김재연 대표가 웰스어드바이저스 지분 100%를 보유하고 있다. 공공사업에 편입되는 토지에 대해 소유주들에게 현금 대신 개발한 땅으로 보상해주는 제도인 '대토보상'을 통한 개발사업에 강점을 지닌 시행사로 평가받는다.

웰스어드바이저스가 현재 진행 중인 프로젝트 가운데 단기간에 실적을 낼 만한 사업은 눈에 띄지 않는다. 강남 역삼동 르메르디앙 호텔 개발사업도 당초 올해 상반기 내 착공을 목표로 했지만 높은 사업비가 발목을 잡으며 개발 일정이 불투명해졌다.

코람코자산신탁과 과천주암대토개발제1호리츠를 설립해 '과천주암지구 업무시설' 개발사업을 진행 중이다. 과천시 과천동, 주암동 일원 92만9080㎡(약 28만평) 부지에 10층 이하 오피스 총 3개동을 조성한다. 지난 4월 한국토지주택공사(LH)와 토지매매계약을 체결하고 인허가 절차를 거치고 있다. 웰스어드바이저스는 2019년부터 대토 보상 작업을 시작해 올 들어 마무리했다. 해당 사업은 2027년 착공을 추진하고 있다.

그동안 웰스어드바이저스는 현대건설과 다수의 사업을 함께 진행해왔다. 2013년 11월 힐스테이트 에코 마곡 사업을 통해 현대건설과 본격적으로 협업하기 시작했다. 이후 힐스테이트 에코 미사, W타워 구리, 센트럴타워Ⅰ, Ⅱ 등 다수의 개발사업을 진행했다. 2018년에는 현대건설과 서울 금천구 가산동에 위치한 삼성물산 물류센터를 약 2300억원에 사들여 '현대지신산업센터 가산 퍼블릭'으로 개발했다.