이 기사는 2025년 11월 06일 07:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

"임대주택 신규 투자를 검토 중이었는데 고민이 많아졌다. 다시 종부세를 면제해 준다고 해도 매번 규제가 바뀌는 불확실성 때문에 안정적인 엑시트 전략을 수립하기가 어렵다."

정부의 10·15 대책 발표 이후 한 외국계 자산운용사 실무진을 만났다. 그는 서울 내 오피스텔을 기초자산으로 한 펀드 설정을 추진 중이었다. 하지만 지난달 부동산 대책이 예외 없이 적용될 경우 사실상 그의 신규 투자는 불가능해진다.

10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 분류된 탓이다. 이와 함께 조정대상지역에 있는 민간 매입임대주택은 종부세 합산 배제(종부세 면제) 대상에서 제외된다. 이미 임대사업자 등록을 마친 상태이거나 건설임대주택으로 새로 사업자를 받는 경우는 포함되지 않는다. 지어져 있는 임대주택을 인수해 펀드나 리츠로 신규 투자할 때는 거액의 종부세를 내야 한다는 의미다.

이들 펀드나 리츠가 납부해야 하는 종부세는 공시가액의 5%에 달한다. 3주택부터 5%룰이 적용되는데 펀드나 리츠가 1~2개 주택에 투자하는 경우는 없기 때문이다. 업계 관계자는 "종부세를 납부하게 될 경우 전체 수익의 6~8%는 날아갈 수밖에 없다"고 꼬집었다.

매입임대주택 신규 투자를 노리는 운용사들에게는 두 가지 선택지가 남는다. 사업을 포기하거나 늘어난 세금 비용을 세입자들에게 전가하면 된다. 월세를 올린다는 의미다. 이는 임대주택 공급 확대, 서민 주거 안정화를 약속한 정부의 정책과 배치되는 문제다.

불과 상반기까지만 해도 국내 임대주택 투자 시장에 해외 자본이 대거 유입되고 있다는 기사가 쏟아졌다. 모건스탠리, KKR 등이 국내 운용사 또는 오퍼레이터와 손잡고 민간 임대주택 투자를 확대하겠다는 청사진을 그렸다. 하지만 이번에 발표된 규제로 인해 외국계 자본과 민간 기업이 결합한 임대주택 시장 성장에 제동이 걸렸다.

임대주택 공급은 공공만 주도해서 될 일이 아니다. 민간 투자 시장이 함께 커져야 최종적으로 주거 시장의 패러다임이 바뀔 수 있다. 기획재정부가 부동산 세제 합리화 용역 발주를 냈다. 국토교통부도 TF에 합류한 것으로 알려졌다. 민간 사업자들의 목소리 반영이 시급하다.