이 기사는 2025년 11월 12일 11:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋운용이 운용하던 뉴욕 오피스 부동산 펀드가 결국 기한이익상실(EOD)로 결말을 맺었다. 만기 대응을 위한 자산 매각과 공동투자자 조율이 모두 실패하면서다. 그나마 한투리얼에셋운용은 대주단가 담보권 행사 유예 계약(Forbearance Agreement)을 체결하는 방식으로 시간을 벌었다. 유예 기간은 3개월여다보니 이 기간동안 활로를 모색해야 하는 숙제를 안게 됐다.

12일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용은 '한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호'의 대주단과 담보권 행사 유예 계약을 체결했다. 이는 지난 10월 31일 선순위 대출 만기일까지 원금 상환을 완료하지 못해 채무불이행이 발생한 데 따른 조치다. 담보권 유예 종료일은 2026년 1월 30일이다. 이 기간 내에 만기 연장, 구조조정, 자산 매각 등 실질적 대안이 마련되지 않으면 대주단은 담보권을 실행할 수 있게 된다.

해당 펀드는 2019년 10월 설정된 공모 부동산펀드다. 미국 뉴욕 맨해튼 브로드웨이 중심부의 195 브로드웨이 빌딩을 인수하기 위한 비히클로 활용됐다. 총 인수가는 약 4억7500만달러(한화 약 6000억원) 수준이었다. 이 가운데 3억5000만달러는 Helaba(헬라바)를 주간으로 한 선순위 대출로 충당했다. 나머지는 공모펀드와 삼성SRA운용의 사모펀드 등을 통해 조달됐다. 판매사는 한국투자증권과 KB국민은행 등으로, 리테일 자금 약 2000억원이 투입됐다. 삼성SRA자산운용은 '삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁제52호'를 통해 600억원 가량을 투자했다.

선순위 대출은 한 차례 만기 연장이 이뤄졌다. 당시 대주단은 공모·사모펀드 양측의 펀드 만기 연장을 연장 조건으로 내걸었다. 공모펀드는 수익자총회를 통해 만기를 2030년 7월까지 연장했지만, 사모펀드는 정해진 시한인 올해 4월 10일까지 연장을 마치지 못했다. 이로 인해 대출 만기 연장 협상이 무산됐다. 결국 10월 말 도래한 만기일까지 자산 매각 등 실질적 대안 마련도 실패하며 기한이익상실 상태로 접어들게 됐다.


EOD 발생 이후에는 연체이자 5.0%가 가산된다. 금리는 기존 5.05%에서 총 10.05%로 상승한다. 유예 계약이 유지되는 동안에는 기존 금리는 계속 발생하며, 연체이자는 유예 만료일 또는 계약 조건 위반(Forebearance Default) 시점 중 빠른 시점에 일시 지급해야 한다. 유예 종료 시점까지 조건 위반 없이 재협상이나 매각 등 대안이 도출되면 연체이자 적용이 일부 완화될 여지는 남아 있다.

문제는 자산의 가치 하락과 임대 공실 확대가 동시에 진행되고 있다는 점이다. 최근 감정평가액은 약 5787억원으로, 실제 취득가인 약 6545억원 대비 11.6% 하락했다. 임대율은 과거 98%에서 현재 87.3% 수준으로 떨어졌고, 평균 잔여 임차 기간도 기존 11.6년에서 5.5년으로 단축됐다. 특히 17·18·28층은 현재 공실로 확인되고 있다. 펀드 기준가 수익률도 설정 이후 -33.95%를 기록 중이다.