이 기사는 2025년 12월 05일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워를 기초자산으로 2020년 상장한 뒤 2022년 미국 맨해튼 빌딩을 편입하면서 몸집을 키웠다. 각 투자 자산의 장부가액이 취득가액 대비 37%, 36% 높은 것으로 나타났다. 포트폴리오 전체 자산가치 역시 40% 가까이 상승했다.

투자 부동산 장부가액을 운용자산(AUM)으로 보고 추산한 NAV는 1조763억원이다. 이를 바탕으로 한 제이알글로벌리츠의 P/NAV가 0.55 수준인 것으로 나타났다. 리츠의 적정주가는 5500원 수준이지만 현재 3000원 안팎에서 거래되고 있다.

◇AMC 제이알투자운용…2020년 상장, 해외 오피스 2개 편입

제이알글로벌리츠는 제이알투자운용이 2019년 10월 설립한 리츠다. 2020년 2월 국토교통부로부터 인가를 받고 8월 유가증권시장에 상장했다. 해외 자산에 투자한 국내 상장리츠 중에 몸집이 가장 크다. 2개 유럽 오피스를 포트폴리오에 담고 있다.

상장 당시에는 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워(Finance Towe Complex)를 단일 기초자산으로 갖고 있었다. 자(子)리츠인 '제이알제26호리츠'를 투자 비히클로 2020년 7월 투자를 마쳤다. 파이낸스타워 취득가액은 12억600만 유로로 원-유로 1600원 기준 1조9296억원 정도다.

상장 후 2년 뒤인 2022년 2월 뉴욕 맨해튼빌딩(498 7th Avenue)을 편입했다. 또 다른 자리츠 '제이알제28호리츠'를 통해 운용 중이다. 맨해튼빌딩 취득가액은 6억8000만 달러다. 원-달러 1400원 기준 9520억원의 가격이다.

제이알글로벌리츠가 파이낸스타워와 맨해튼빌딩에 투자한 방식은 다르다. 파이낸스타워는 26호자리츠와 현지 법인 등을 통해 100% 지분을 갖고 있다. 자리츠 최초 투자금액도 8102억원에 달한다.

반면 맨해튼빌딩은 미국 현지에 공동투자자가 있다. 28호자리츠는 최종적으로 절반 정도 의결권을 보유한 구조다. 자리츠는 지분 절반을 인수하기 위해 최초 1890억원 정도를 투입한 바 있다.


◇미국 맨해튼빌딩, 투자 자산 취득원가 1700억→장부가액 2300억

제이알글로벌리츠 보유 자산의 가치변동은 연결재무제표상 '투자부동산'과 '공동기업투자' 현황을 통해 확인 가능하다. 제이알글로벌리츠는 부동산의 공정가치를 평가해 순장부가액으로 반영하고 있다. 공정가치는 잔여 임대차기간 동안 적정 시장 임대료를 거래 사례 비교법으로 추정해 산정한다.

먼저 제이알글로벌리츠 투자부동산은 100% 영향력을 확보하고 있는 벨기에 파이낸스타워를 의미한다. 제이알글로벌리츠가 마지막으로 제출한 올해 9월 말 기준 반기보고서에 따르면 투자부동산 장부가액은 2조4550억원을 기록한 것으로 나타났다. 2020년 7월 투자 당시 취득가액 1조1619억원보다 37.4% 높은 수치다. 파이낸스타워 자산가치가 5년 만에 40% 뛰었다는 의미다.

다음으로 공동기업투자 항목에서는 맨해튼빌딩 자산가치 변동 현황을 파악할 수 있다. 올해 9월 말 기준 장부가액 2316억원을 기록했다. 2022년 2월 취득원가는 1706억원 정도였다. 4년 만에 35.7% 가치 상승률을 기록했다.

제이알글로벌리츠의 운용자산(AUM)은 공동기업투자 취득원가와 투자부동산 취득원가를 더했을 때 1조7892억원으로 파악된다. 운용기간 중 자산가치 상승을 고려한 AUM은 각각 9월 말 기준 장부가액의 합산액인 2조4550억원으로 분석된다. 전체 포트폴리오 가치가 37% 이상 상승한 것으로 풀이된다.


◇P/NAV 0.55…현재주가 3000원, 적정주가 5500원 수준

제이알글로벌리츠의 순자산가치(NAV)는 1조763억원으로 추산된다. 장부가액 기준 AUM 2조4550억원에서 총 차입금을 뺀 금액이다. 총 차입금은 올해 9월 말 기준 보고서상 장단기 차입금과 장단기 사채를 모두 합산한 금액으로 1조3786억원 정도다.

NAV는 기본적으로 자산에서 부채를 뺀 금액으로 구한다. 리츠 NAV는 부동산 관련 자산과 부채만 반영하는 게 더 정확하다. 다만 일부 글로벌리츠는 환헤지 정산 등 각종 리스크 대응을 위해 현금 같은 유동자산을 보유하기도 한다. 이에 NAV를 자본총계로 대체하는 경우도 있다. 제이알글로벌리츠의 경우 같은 기간 자본총계가 1조1866억원 정도로 NAV 1조763억원과 유의미한 차이가 없다.

NAV 1조763억원을 바탕으로 계산한 제이알글로벌리츠의 P/NAV는 0.55다. 제이알글로벌리츠의 지난 9월 말 종가 2995원을 기준으로 한 시가총액 5911억원을 NAV로 나눈 값이다. P/NAV는 순자산가치 대비 주가를 의미하기 때문에 1보다 작을 경우 주가가 저평가돼 있는 것으로 해석한다.

제이알글로벌리츠의 적정주가는 5550원 수준으로 파악된다. NAV를 상장 주식 수 1억9737만6000주로 나눠서 산출했다. 리츠의 공모가는 5000원이었다.

제이알글로벌리츠는 이달 초 3000원선에서 거래되고 있다. 대규모 리파이낸싱 이슈가 있었던 올 초에는 주가가 52주 최저가 2335원까지 내려간 바 있다. 주가는 일부 회복했지만 글로벌리츠들에 대한 투자심리 개선이 요원해 자산가치가 올랐음에도 불구하고 아직 저평가 상황을 벗어나지 못하고 있다.