이 기사는 2014년 07월 08일 15:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데쇼핑이 6300억 원 규모의 부동산을 공모펀드에 매각하려던 계획을 접고 사모펀드에 매각하는 쪽으로 방향을 틀었다. 개인투자자를 대상으로 부동산펀드의 일부 자금을 모집하려고 했으나 투자자 모집이 여의치 않았기 때문이다. 펀드 만기가 지나치게 길고 원금 손실 위험까지 있어, 개인투자자 대상 상품으로 적합하지 않았다는 분석이다.

8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 롯데쇼핑은 백화점과 마트 7곳을 세일앤리스백(Sale & Lease-back) 방식으로 KB자산운용이 설정하는 공모펀드에 매각하려던 계획을 포기했다. 대신에 사모펀드로 전환해 보험사와 공제회 등의 기관투자자를 모으기로 했다.

펀드 조성을 맡은 KB자산운용은 당초 3900억 원 규모의 금융권 대출과 2400억 원 규모의 후순위 투자자를 모집해 부동산펀드를 조성할 계획이었다. 대우증권, 삼성증권, 신한금융투자, 하나대투증권 등에 맡겨 개인과 기관투자자 자금을 동시에 끌어들인다는 계획이다.

선순위 대출의 경우 이미 은행권과 보험회사에서 대출을 확보해 놓은 상태다. 대출 만기는 만기 5년, 7년 10년으로 금리는 각각 3%대 후반, 4%대 초반, 4%대 후반 수준인 것으로 알려졌다.

문제는 후순위 투자자 모집에서 발생했다. 펀드 판매를 맡아야 할 증권사들이 시장을 태핑(Tapping) 해 본 결과 개인투자자에게 팔기 어렵다는 결론을 내렸다. 펀드 만기가 최소 10년으로 개인들이 투자하기에는 지나치게 길다는 점이 가장 큰 장애 요인으로 작용했다.

한 증권사 관계자는 "개인 투자자들은 보통 1~2년 이내의 짧은 기간 내에 수익을 달성하길 원한다"면서 "개인들이 참여하기에는 만기가 너무 길고 불확실성이 컸다"고 평가했다.

또 원금손실 위험도 개인투자자의 접근을 꺼리게 만드는 요인으로 작용했다. 롯데쇼핑은 부동산을 매각한 후 최대 20년 간 다시 임대해 사용한다. 롯데쇼핑이 10년 뒤 부동산을 재매입할 수 있는 우선매수권을 보유하지만, 매입하지 않아도 무방하다.

롯데쇼핑이 우선매수권을 행사하지 않으면 투자자들은 부동산을 매각해 원금을 회수해야 한다. 10년 후 부동산 가격을 예측하기 어렵고, 가격이 하락하면 원금 손실도 감수해야 한다. 롯데쇼핑이 매각하는 부동산은 백화점과 마트로, 특수 물건이어서 팔기가 쉽지 않다는 점도 원금 손실 가능성을 높이는 요인이다.

이런 이유로 사실 상 개인투자자 모집은 불발됐다. 공모 펀드 조성이 어렵다고 판단한 롯데쇼핑은 사모펀드에 매각하는 쪽으로 방향을 틀었다. 내부 요구수익률이 상대적으로 높은 공제회와 보험사 자금을 끌어들인다는 계획이다.

KB자산운용 관계자는 "공모펀드의 경우 금융감독 승인이 날 때 까지 시간이 소요되고 투자자 모집도 오래 걸릴 것으로 예상돼 사모펀드로 방향을 수정했다"면서 "현재 투자 기관들이 펀드 투자 결정과 관련해 내부 의사결정 절차를 진행하고 있는 중"이라고 설명했다.