이 기사는 2016년 04월 28일 15:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울시 인사동에 위치한 공예전문 쇼핑몰인 쌈지길에 투자하는 부동산 사모펀드가 시장에 나왔다. 신한금융투자 주도로 고액자산가에 특화된 지점인 신한PWM에서 판매가 이뤄졌다.

◇목표수익률 연 7%대

이번에 투자하는 펀드의 총 사업비는 880억 원 규모다. 사업비는 차입 455억 원, 수익증권 400억 원, 보증금 25억 원 등으로 조달할 예정이다. 수익증권 400억 원 중 100억 원(25%)을 신한PWM 고객들에게 판매하는 것이다. 나머지 300억 원 규모의 수익증권은 담배인삼공제조합 등 기관투자자들이 인수한 것으로 알려졌다. 펀드명은 현대인베스트먼트 전문투자형 사모 부동산투자신탁 25호(재간접)다.

인사동 쌈지길은 서울시 종로구 관훈동 38번지와 44번지의 본관(지하 2층, 지상 4층)과 별관(지하 1층, 지상 3층)으로 이뤄져 있다. 연 면적은 1372평이다. 상업시설이며 95개 임차인(수수료형 매장 61개+고정임대료 매장 34개)으로 구성돼 있다, 본관은 2004년 12월, 별관은 1993년 12월에 준공했다.

펀드의 예상 수익률은 운용기간 7년에 매각차익을 제외한다고 가정할 경우 연 7.39%에 달한다. 매각차익을 포함하면 연 11.72%다. 여기에 펀드 설정 이후 매 6개월마다 이익을 배당해 꾸준한 현금흐름이 발생한다. 은행 예금금리가 2%에도 미치지 못하는 점을 감안하면 파격적인 수준이다. 운용사가 이처럼 자신만만한 것에는 나름의 이유가 있다.

우선 쌈지길이 위치한 인사동의 유동인구는 일 평균 10만 명으로 서울에서 명동과 강남에 이어 5위다. 홍대와 비슷한 수준이다. 외국인 비중이 높은 것도 특징이다. 쌈지길의 구매자 기준으로 해외 고객 중 아시아계열이 74%, 미국 및 유럽계열이 26% 등이다.

쌈지길은 유동인구 유입에도 유리한 구조라는 평이다. 매장이 나선형 구조 속에 연속적으로 배치돼 있기 때문이다. 펀드 관계자에 따르면 인사동길의 유동인구 중 쌈지길로 유입되는 비중은 약 35%인 것으로 파악됐다. 이중 1층에서 2층 유입률은 80%, 2층에서 3층은 91%, 3층에서 4층은 78%에 달한다.

1~4층의 임대료 편차가 거의 없다. 오히려 4층의 매출액이 가장 높아 평당 임대료도 가장 비싸다. 일반적인 쇼핑몰은 1층 임대료 대비 2층은 60~70%, 3층은 50~60% 수준으로 낮아진다. 여기에 매장당 면적이 작아 전체 연 면적 대비 매장 수가 많다는 것도 장점이다.

◇임차인 관리도 철저

쌈지길의 연 매출액도 상승곡선을 그렸다. 2005년 41억 원에서 2007년 82억 원, 2010년에는 100억 원을 돌파했다. 2014년 140억 원으로 역대 최고치를 찍었지만 지난해 메르스 사태 여파로 107억 원으로 감소했다.

메르스 사태 이전 5년간 연평균 매출액은 9.6%. 2005년 이후에는 연평균 11.5% 증가했다. 매출액이 늘어나면서 임대료 수익은 2012년 55억 원에서 2014년 65억 원으로 증가했다. 연평균 증가율은 6%다. 2009년 8월 이후에는 안정적인 운영수익 확보를 위해 최소보장임대료 제도를 도입했다.


임차인 관리도 철저하다. 매출액과 연동해 임대료를 수취하는 수수료형 매장의 경우 1년 단위로 계약을 갱신한다. 매출이 부진하거나 임대료를 불성실하게 납부할 경우 임차인을 교체한다. 교체 매장은 전체 수수료 매장의 17~20% 수준이다.

교체된 임차인의 빈자리를 노리는 대기자도 많다고 한다. 쌈지길은 권리금이 없고 보증금도 상대적으로 적다고 한다. 인사동 내 주변 가두매장과 비교해도 임차 비용이 저렴한 편이다. 예술작가나 신진작가, 소규모 임차인들의 진입장벽이 낮다는 얘기다.

장점만 있는 것은 아니다. 투자기간으로 제시한 7년 이후 투자금 회수를 어떻게 진행할지에 대한 방안이 불확실하다는 지적이다.

부동산업계 관계자는 "대형 상권의 매력이 예전보다 하락해 투자기간으로 제시한 7년 뒤 쌈지길을 과연 누가 사갈지에 대한 의문이 존재한다"며 "투자금 회수의 불확실성 때문에 신한PWM의 모집액이 200억 원에서 100억 원으로 줄어든 것"이라고 말했다.