이 기사는 2017년 09월 25일 10:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울시는 지난 9월 6일 제16차 도시계획위원회에서 잠실역 사거리와 접한 일부 지역을 현행 '제3종 일반주거지역'에서 '준주거지역'으로 종상향하는 잠실 주공 5단지 재건축 정비계획안을 사실상 통과시켰다.

형식은 '보류'지만 수권 소위원회에 위임해 세부사항을 마무리 지으라는 것으로써 사실상 재건축이 승인한 것이나 다름없다. 도시계획위원회에서 지적한 교통처리계획 등 세부사항을 보완하면 본회의에 상정할 필요가 없다. 잠실역과 접한 일부 지역이 최고 50층 높이의 주상복합 신축이 가능해지면서 총 6400가구의 대단지로 탈바꿈할 예정이다.

반면 은마아파트의 49층 재건축 계획안의 서울시 도시계획위원회 안건으로 올라갔다 심의없이 그대로 내려왔다. 사실상 부결이다. 초고층 아파트, 은마아파트는 안되고 잠실주공5단지는 되는 이유는 과연 뭘까.

잠실주공5단지와 은마아파트 재건축 단지 투자자들의 희비가 엇갈렸지만 서울시 도시기본계획을 이해한다면 이 같은 결과는 당연하다. 우리나라 국토는 부동산 관련법중 최상위법률인 국토기본법에 의한 국토종합계획이라는 국토의 장기적 발전 방향을 제시하는 종합계획에 근거해 계획된다. 위 상위 계획의 틀 안에서 각 자치단체는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거한 도시·군기본계획을 세워 20년마다 세워 장기적인 발전계획을 마련하고 5년 마다 타당성을 검토하여 재정비한다.

부동산투자는 이 기본계획만 완벽히 분석하고 있다면 미래가치가 있는 투자 지역을 선택하고 판단할 수 있다. 토지의 가격에 직접적 영향을 주는 용도지역 및 용도지구의 지정, 기반설치의 설치·정비·개량, 도시개발사업 등은 도시관리계획이라고 하는데 이는 도시기본계획에 근거해 정해진다.

서울시는 2014년에 2030서울플랜(2030서울도시기본계획)을 확정해 발표했다. 이것은 20년 후 서울의 미래상과 발전방향을 제시할 뿐만 아니라 주택, 공원, 교통, 산업, 환경, 문화, 복지 등의 다양한 부문 계획을 통합하고 조정하는 서울시 최상위 계획이다. 이 계획에서는 서울시 전역을 대상으로 한 입지 및 용도별 높이관리 기준이 제시되었고, 주거지역의 경우 건물 최고 층수는 35층으로 제한했다.

또 도심 및 광역 중심 기능을 하는 상업 또는 준주거 지역에는 50층 이상 건물도 지을 수 있도록 했다. 서울시는 3도심 7광역 중심 12지역 중심으로 나눠 장기적인 발전 방향 수립 및 육성하고 있다. 3도심은 광화문시청, 여의도영등포, 강남이며, 7광역 중심은 용산, 청량리, 창동, 마곡, 가산, 잠실로 지정되어 있다. 이 지역들은 서울시의 요구사항을 맞춘다면 50층 이상 건축이 가능하다는 결론이 나온다.

따라서 최근 잠실주공5단지의 50층 재건축 허용은 충분히 예상할 수 있었던 결과다. 반면 서울시도시기본계획을 바꾸지 않는 한 여타 다른 강남권 아파트들은 35층 이상의 재건축은 거의 불가능하다고 볼 수 있다. 서울시가 대치동 은마아파트의 49층 신축 계획안을 심의 조차 하지 않고 돌려보낼 수 밖에 없었던 이유도 여기에 있다.

부동산 투자에 있어 도시기본계획에 대한 이해가 중요하다. 만약 2030서울플랜을 전부 살펴보기가 힘들다면 특히 4장 공간구조 및 토지이용계획에 관한 부분은 집중적으로 읽어보도록 하자. 이 부분에는 잠실주공5단지 50층 허용의 근거가 된 "도시공간 구조를 고려한 높이 관리" 에 대한 내용을 볼 수 있다. 특히 부동산투자에 있어 가장 중요한 교통(지하철 개통 등)에 대한 장기적인 내용이 나와있다.

유민준 신한은행 부동산팀장