이 기사는 2017년 09월 26일 15:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설과 현대건설이 반포재건축 사업에 목을 매는 이유는 무엇일까. 강남지역 재건축 시장에서 우위를 점하기 위해서라는 분석이 많지만 이보다 더 중요한 것은 사업 규모다. 공사비 2조 6000억 원은 웬만한 대형 공사 3개를 합친 것과 비슷한 규모다. 분양 매출은 최초로 10조 원이 넘을 것으로 예상된다. 건설업계에서는 향후에도 반포재건축과 비슷한 규모의 사업이 다시는 나오기 어려울 것으로 내다보고 있다.

◇분양매출 10조 '대형 공사 3개 규모'

반포재건축 사업은 국내 주택시장에서 역대 최대 규모 공사라는 평을 받는다. 우선 공사비가 웬만한 대형 건설사의 반년 치 신규 수주액과 맞먹는다. 올해 상반기 GS건설이 신규 수주한 주택사업 물량이 3조 2390억 원으로 반포재건축 사업(2조 6000억 원)과 약 6000억 원 차이다. 이중 공사 규모가 가장 큰 것이 한강메트로 자이로 7280억 원이다. 반포재건축 사업은 한강메트로 자이의 3.5배 규모다.

분양매출은 최초로 10조 원 돌파가 예상된다. 반포재건축 조합에서 사업시행 인가를 위해 접수한 일반 분양가가 5100만원이다. 주민 이주 이후 빨라야 2019년에 공사를 시작하고 후분양제 적용 가능성을 감안하면 분양가는 더 올라갈 가능성이 높다. 여기에 가구 수가 2090가구에서 재건축 이후 5388가구로 두 배 이상 늘어난다.

GS건설 관계자는 "지방에 이보다 가구 수가 더 많은 재건축 사업이 나올 수는 있지만 반포재건축 사업 수준의 분양규모는 더 이상 나오기 어렵다"며 "3.3㎡당 분양가가 1000만 원대에 머무르면 재건축 사업을 추진하기 어렵다"고 말했다.

3.3㎡당 분양가가 최소 5000만원을 넘어 미분양 우려가 제기될 수 있지만 반포재건축은 가능성이 희박하다는 것이 부동산 업계의 진단이다. 우선 5388가구 중 40% 가까운 2090가구가 이미 조합원 물량으로 집주인이 정해진 상태다. 반포가 서울 강남의 노른자위 땅에 위치했다는 점을 감안하면 일반 분양 경쟁률도 상당한 수준이 될 것이란 전망이다.

반포재건축 인근의 공인중개사 관계자는 "다른 지역과 달리 서울 강남의 재건축 조합원들은 입주 때까지 이탈이 거의 일어나지 않는다"며 "강남 지역 주민들의 만족도가 그만큼 높다는 방증"이라고 말했다.

◇GS·현대건설 주택사업 비중 45% 넘어

GS건설과 현대건설 입장에서도 반포재건축 사업의 수주 여부는 실적과 직결되는 사안이다. 양사 모두 해외 플랜트 사업의 부진으로 주택사업을 제외하면 딱히 실적을 올릴만한 사업이 눈에 띄지 않는다. GS건설의 경우 건축(주택 포함)사업 비중은 2015년 20.3%에서 지난해 33.4%, 올해 상반기 45.8%까지 늘어났다. 현대건설도 건축/주택 사업 비중이 2015년 33.7%, 지난해 38.7%, 올해 상반기 46.4%로 증가세를 보였다.


건설업계 관계자는 "저유가로 해외 플랜트 사업 발주가 크게 줄었다"며 "택지 개발도 중단돼 대규모 개발사업을 펼치기도 쉽지 않다"고 말했다. 그는 "대형 건설사들이 수익성이 검증된 서울 강남 재건축시장에 목을 맬 수밖에 없는 상황"이라고 강조했다.

양사의 수주잔고를 비교하면 현대건설이 좀 더 다급한 상황이다. 올해 상반기 현대건설의 건축사업 수주잔고는 16조 7914억 원으로 GS건설(24조 9080억 원)보다 8조 원 적다.

건설업계 관계자는 "반포재건축 사업은 규모가 워낙 크기 때문에 시공사가 가져가는 이익도 상당하다"며 "공사비의 10%를 이익으로 챙긴다고 가정할 경우 2600억 원이 된다"고 말했다.