이 기사는 2019년 04월 24일 16:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 시장 참여자의 급격한 증가가 서울 오피스 시장의 가격 상승을 주도하고 있다는 분석이 나왔다. 임대료와 공실률 추이를 감안해도 기관투자가의 높은 수요가 가격을 뒷받침하고 있다는 지적이다. 향후 오피스 가격의 변수가 될 요인으로는 해외투자, 공유 오피스 비중, 그린빌딩이 꼽혔다.

민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수(사진)는 24일 서울 더플라자호텔에서 열린 '2019 더벨 건설부동산 포럼'에서 '서울 오피스시장의 거래가격 진단'이라는 주제로 발표했다.

민 교수는 "서울 오피스 시장은 높은 투자 수요에 비해 낮은 공급탄력성이 유지되고 있다"며 "에셋 마켓에서 기관투자가의 부동산 투자비중이 늘어났고 부동산 자산에 투자하는 자산운용사 역시 300곳에 가까워지고 있어 가격 상승을 주도하고 있다"고 설명했다.

서울 오피스 시장은 2014년 이후 가파른 성장을 이어가고 있다. 삼성물산 서초사옥이 평당 3000만원을 넘어서는 등 프라임 오피스 빌딩의 가격 상승이 지속되다보니 거품에 대한 우려가 제기됐다.

민 교수는 최근까지 오피스 가격의 주원인으로 매매시장의 수요가 늘어난 점을 들었다. 부동산 펀드를 비롯한 자산운용사 시장 규모가 단기간에 급격하게 확대됐다는 설명이다. 지난해 기준 자산운용사는 250곳에 달했고 부동산 펀드 순자산 총액은 70조원에 육박했다.

국내 연기금을 비롯한 공제회 등에서 대체투자 비중을 확대하고 있는 점도 영향을 미치고 있다. 대체투자 가운데 부동산 비중을 꾸준히 늘리면서 수요 증가를 이끌었다. 투자 포트폴리오 내에서 주식 등 다른 자산과의 상관관계가 낮아 포트폴리오 구축 효과에 기여하는 점이 작용했다.

민 교수는 높은 수요에도 불구하고 기대수익률의 변동성은 상대적으로 높지 않다고 진단했다. 홍콩이나 일본의 부동산시장처럼 기대수익률이 급격하게 떨어지는 징후는 아직 나타나지 않고 있다는 설명이다.

임대시장에서 임대료와 공실률은 가격에 타격을 줄 정도는 아니라고 진단했다. 임대료의 경우 완만한 상승 추세가 이어지고 있다고 설명했다. 공실률의 경우 지속적으로 증가하다가 최근 들어 감소했다. 다만 단기간의 현상이라 트렌드로 보기 어려운 면이 있다.

민 교수는 향후 오피스 시장에 영향을 미칠 변수로 해외투자 비중, 공유 오피스 확대, 친환경 빌딩 등을 꼽았다. 국내 기관들의 해외투자 비중이 절반을 넘어서면서 거부감없는 투자가 이뤄지고 있다는 설명이다.

이밖에 공유 오피스의 입점 역시 가격에 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 일부 조사에서는 건물 내 공유 오피스 비중이 20% 미만이면 긍정적이지만 일정 비중을 넘어서면 가격에 불리할 것으로 전망됐다. 최근 공실률의 상당 부분을 채우고 있는 것이 공유 오피스인 점을 감안하면 시사점이 있는 대목이다. 그린빌딩으로 대변되는 친환경 빌딩도 향후 환경 규제가 강화될수록 가격 차별화가 일어날 것으로 내다봤다.