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[부동산신탁사 경영분석]요동치는 수익성, 대규모 손실반영도 눈길코람코·대한토지신탁 대손상각비 인식…책준 신탁사 '선전'

김경태 기자공개 2019-11-29 13:15:00

이 기사는 2019년 11월 27일 16:03 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산신탁사들의 매출이 갈수록 불어나면서 시장 파이는 커지고 있지만 수익성에서는 이상 조짐이 감지되고 있다. 작년까지 전체 영업이익이 성장했지만 올해 들어 감소세로 돌아섰다. 부동산신탁사 절반가량의 영업이익 규모가 줄어든 탓이다. 특히 코람코자산신탁과 대한토지신탁의 부진이 두드러졌다.

매출과 영업이익을 고려해 구하는 영업이익률의 경우 양적인 측면과는 업계 순위가 판이하게 달라 눈길을 끌었다. 책임준공형 관리형토지신탁 사업에 드라이브를 걸고 있는 KB부동산신탁과 하나자산신탁이 상위권에 포진했다. 또 매출이나 영업이익 규모에서 중하위권에 있는 업체들도 선전했다.

◇한토신, 압도적 1위…대토신, 대손상각비 '쇼크' 순위 급락

작년 부동산신탁업계는 매출(영업수익)뿐 아니라 영업이익에서도 역대 최대를 기록했다. 기존 부동산신탁사 11곳의 작년 별도 영업이익 단순 합계는 6804억원으로 2017년보다 1.5% 증가했다. 작년에 코람코자산신탁과 아시아신탁, 대한토지신탁 등이 감소했지만 다른 부동산신탁사들의 영업이익이 크게 늘면서 기록을 경신했다.

하지만 올해부터는 꺾이고 있다. 올해 여름 출범한 대신자산신탁을 포함한 부동산신탁사 12곳의 3분기 누적 영업이익 단순합계는 4854억원이다. 전년 동기보다 11.2% 감소했다. 첫 실적을 집계한 대신자산신탁이 마이너스(-) 15억원으로 적자를 나타냈지만 큰 영향을 미친 것은 아니다.

부동산신탁사, 영업이익 순위
△출처: 각사, 단위: 백만원·%

기존 부동산신탁사 중 5곳이 뒷걸음질 치며 전체 영업이익 규모 감소를 이끌었다. 영업이익이 줄어든 곳 중 눈에 띄는 곳은 코람코자산신탁과 대한토지신탁이다. 코람코자산신탁은 작년 지방사업장에서 대출채권 손실을 인식하면서 영업이익이 2017년보다 감소한 바 있다. 올해 3분기 누적은 188억원으로 전년 동기보다 70.4% 줄어 감소 폭이 가장 컸다. 대출채권 관련 손실 중 대손상각비 274억원을 반영한 탓이다.

코람코자산신탁은 2017년 영업이익 순위가 3위였다. 하지만 작년 5위로 하락했다. 올해 1분기부터 3분기까지는 '6위→8위→10위'로 추락을 거듭하고 있다. 매출에 있어서는 업계 중상위권이지만 영업이익에서는 맥을 추지 못하고 있는 셈이다.

대한토지신탁도 작년에 이어 올해도 영업이익이 악화하고 있다. 대한토지신탁은 2017년 영업이익 4위를 차지했다가 작년에 9위로 순위가 떨어졌다. 그러다 올해 1분기와 2분기에 5위에 자리매김하면서 부활의 기대감을 키웠다. 하지만 올해 3분기 누적 대출채권 관련 손실 중 대손상각비 321억원을 반영하면서 상황이 달라졌다. 3분기 누적 영업이익은 191억원으로 전년 동기보다 16.7% 줄었고, 순위는 9위로 급락했다.

반면 선전하고 있는 곳들도 있다. 하나자산신탁, KB부동산신탁, 국제자산신탁, 생보부동산신탁, 아시아신탁, 코리아신탁 6곳은 영업이익이 전년 동기보다 신장했다. 책임준공형 관리형토지신탁 사업 확대에 적극적으로 나서고 있는 하나자산신탁과 KB부동산신탁은 각각 39.4%, 10.2% 증가했다.

코리아신탁은 244억원으로 전년 동기보다 14.1% 성장해 하나자산신탁 다음으로 증가 폭이 컸다. 이 외에 국제자산신탁의 상승세도 두드러진다. 2017년 영업이익 순위 8위였지만 작년에는 6위, 올해 3분기 누적은 5위까지 올라왔다.

부동산신탁사, 영업이익 순위 변화
△출처: 각사, 단위: 백만원·%

◇영업이익률 격변, '책준' 주력 신탁사 상위권 포진

매출 대비 영업이익으로 구하는 영업이익률의 경우 양적인 규모와 달랐다. 우선 영업이익률이 상승한 곳보다 하락한 곳이 더 많았다. 기존 부동산신탁사 11곳 중 8곳이 전년 동기보다 떨어졌다. 영업이익률이 올라간 곳은 3곳에 불과했다.

KB부동산신탁이 69.4%로 전년 동기보다 10.1%포인트 상승하면서 1위에 등극했다. 하나자산신탁은 0.1%포인트 올라간 67.4%를 기록해 2위에 자리매김했다. 매출과 영업이익 1위인 한국토지신탁은 63.8%로 3위를 차지해 비교적 선방했다.

그다음으로 시장점유율 중하위권 업체들이 순위를 차지해 눈길을 끌었다. 국제자산신탁과 생보부동산신탁은 영업이익률이 60%를 넘었고 각각 4위와 5위에 매겨졌다. 아시아신탁과 코리아신탁은 50%를 웃돌았고 6위와 7위를 나란히 차지했다. 코리아신탁은 매출과 이익 규모에서는 만년 꼴찌였지만 영업이익률에서는 치고 올라왔다.

대한토지신탁과 코람코자산신탁은 영업이익이 급감하면서 영업이익률도 악화했다. 대한토지신탁은 31.6%에서 23.5%로 낮아졌다. 코람코자산신탁은 21.7%를 기록해 41.3% 떨어졌다. 기존 부동산신탁사 11곳 중 가장 마지막에 자리했다.

부동산신탁사 2019년 3분기 누적 영업이익률
△각사, 단위: %
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