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국민연금, 남산스퀘어 투자금 회수 'IRR 10%대' 매각가 5000억 기대치 상회···매각 차익 1800억·10년간 배당수익 1045억

이명관 기자공개 2020-03-02 11:27:07

이 기사는 2020년 02월 28일 17:48 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국민연금이 남산스퀘어(옛 극동빌딩) 투자를 통해 1800억원대의 차익을 실현했다. 매각 차익을 기준으로 보면 이번 투자를 통해 10%대의 연환산수익률(IRR)을 기록한 것으로 분석된다. 매각가격이 시장의 기대치를 웃돌면서 쏠쏠한 이익을 남겼다는 평가다.

남산스퀘어는 투자자들 간 경쟁이 치열하게 진행되면서 위닝프라이스가 5000억원 선에서 결정됐다. 당초 시장에선 4000억원 중반대에서 가격이 결정될 것으로 예상돼 왔다. 이와 함께 안정적인 임차인 관리를 통해 꾸준히 임대료 수익을 거둬들였고, 이를 통해 연간 100억원에 이르는 배당금을 꾸준히 챙겼다.

매수자인 이지스자산운용·콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시엄은 향후 밸류애드(Value-add)를 통해 건물의 가치를 끌어올린다는 계획이다. 이를 위해 대기업 계열 디벨로퍼인 SK디앤디와 협업할 예정이다.

◇매각 차익만 1800억대···10년 누적 배당수익도 1000억대

28일 부동산업계에 따르면 남산스퀘어 인수자인 KKR 컨소시엄이 전날(27일) 잔금을 납부했다. 앞서 이달 초 매매 본계약을 체결한 지 한 달여 만에 관련 절차를 매듭지었다. 이후 KKR 컨소는 곧바로 등기소에 소유권 이전 신청을 했다. 소유권 이전 작업은 통상 2~3영업일 가량 소요된다.

이로써 국민연금은 10년만에 남산스퀘어 투자금을 회수했다. 이번 거래를 통해 대략 1800억원에 이르는 매각 차익을 실현했다. 이를 통해 보면 10%대의 IRR을 기록한 것으로 추산된다. 해당한다. 앞서 국민연금이 남산스퀘어를 인수한 것은 2009년이다. 매입 당시 남산스퀘어는 극동빌딩이란 이름을 쓰고 있었다.

극동빌딩은 당초 극동건설이 1978년 사옥으로 사용하기 위해 건립했다. 그래서 빌딩명도 '극동'으로 지었다. 그러다 20여년 후인 1997년 극동빌딩의 주인이 바뀐다. IMF 외환위기로 극동건설이 재정난에 시달렸고, 자금 확보를 위해 본사사옥을 매각했다. 이때 인수자로 나선 곳이 맥쿼리은행이다. 맥쿼리은행은 당시 '맥쿼리센트럴오피스 기업구조조정(CR)리츠'를 설립해 1583억원에 인수했다.

이후 맥쿼리은행이 투자금 회수를 위해 2009년 극동빌딩을 매각했다. 이때 국민연금이 GE자산관리의 비히클을 통해 인수했다. 매매가격은 3100억원으로 취득부대비용을 감안한 총 투자액은 3184억원이었다. 3.3㎡당 1361만원 꼴이다. 이후 국민연금은 노후 빌딩이던 극동빌딩에 대한 리모델링을 2011년 단행했다. 이때 빌딩명도 극동빌딩에서 남산스퀘어로 바꼈다.

당시 가격과 비교하면 이번 거래금액은 평당 900만원 가량 상승했다. 이번 거래금액은 5050억원선으로 3.3㎡당 2200만원 수준이다. 이는 당초 시장의 예상치를 뛰어넘는 액수다. 당초 시장에선 남산스퀘어의 위닝 프라이스로 최대 3.3㎡당 2000만원대를 예상했다. 이를 총 가격으로 환산하면 4550억원 수준이다. 그런데 매각이 본격화된 이후 굵직한 외국계투자자들이 인수전에 참여하면서 경쟁이 치열하게 전개됐다. 이 과정에서 매각가가 치솟은 것으로 분석된다.

매각 차익 외에도 국민연금은 투자기간 쏠쏠한 배당이익을 챙겼다. 2009년 85억원을 시작으로 매년 100억원 안팎의 배당금을 지급받았다. 10년간 누적 배당총액은 1054억원에 이른다.
△서울시 중구 소재 남산스퀘어 전경(출처:네이버 지도)

◇이지스·KKR 컨소, 밸류애드 예정

남산스퀘어는 서울 중구 퇴계로 대로변에 자리하고 있다. 특히 지하철 3, 4호선 더블역세권인 충무로역과 인접해 있다. 임대조건을 살펴보면 3.3㎡ 기준 보증금 92만원, 임대료 110만원(연간 기준), 관리비 50만원 등이다. 공실이 없다고 가정할 때 연간 기대할 수 있는 임대료 수익은 251억원에 이른다. 현재 임대율은 84.86% 수준(연간 임대료 213억원)이다.

매수자인 이지스자산운용·KKR 컨소시엄은 남산스퀘어의 가치를 끌어올리기 위해 밸류애드 작업을 진행한다는 방침이다. 1978년 준공된 남산스퀘어가 2011년 한차례 리모델링을 거쳤지만, 이것도 10여년 가랑 지났기 때문이다.

해당 작업은 대기업 계열 디벨로퍼인 SK디앤디가 맡을 예정이다. 부동산업계 관계자는 "SK디앤디와 협의를 진행 중"이라며 "이변이 없다면 그대로 진행할 것으로 예상된다"고 말했다.

이지스자산운용·KRR 컨소시엄이 SK디앤디를 사업 파트너로 삼으려는 것은 이 분야에서 가장 눈에 띄는 경쟁력을 보유한 부동산 디벨로퍼이기 때문이다.

부동산 디벨로퍼들이 벌이는 사업 영역은 방대한데, SK디앤디는 오피스 빌딩의 리모델링이 분야에서 탑티어로 분류된다. 노후 된 빌딩을 인수한 이후 리모델링을 통해 가치상승을 도모하는 형태가 주를 이룬다. 비슷한 형태로 노후 빌딩의 재건축도 있다. 기존의 용도를 바꿔 수익성을 끌어올리기 위해 기존 빌딩을 허물고 새로 올리는 형태다.

SK디앤디가 최근 진행 중인 대표적인 프로젝트는 삼일빌딩의 리모델링, 서초 메트로빌딩의 재건축이다. 삼일빌딩의 경우 1970년대 한국의 고도 성장의 상징이었던 건물로 리모델링에 대한 시장의 관심도가 높다. 메트로빌딩 역시 상업시설에서 고급 임대주거시설로 변화를 꾀하고 있다.
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