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[부동산신탁사 경영분석]대한토지신탁, 재무건전성 회복···NCR 800%대 복귀건전성분류자산 신탁계정대여금 축소, 일부 프로젝트 준공·충당금 환입 영향

이명관 기자공개 2020-03-04 08:30:31

이 기사는 2020년 03월 03일 12:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 재무건전성 측면에서 회복세를 보이고 있다. 신탁사의 대표적인 재무건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)이 작년 들어 큰 폭으로 상승했다. 2017년까지 줄곧 1000% 이상을 유지하다가 2018년 700% 중반대까지 곤두박질 쳤다. 그러다 작년 800%대를 기록했다. 고위험 사업으로 분류되는 차입형 토지신탁에 대한 의존도가 높다 보니 NCR의 변동성이 심화된 것으로 분석된다.

대한토지신탁의 작년말 기준 NCR은 861%이다. 이는 전년 대비 121.6%포인트 상승한 수치다. NCR은 금융사의 재무건전성과 자본적정성을 파악할 수 있는 대표적인 지표다. 수치가 높을수록 긍정적으로 해석한다. 금융사로 분류되는 부동산신탁사 역시 NCR을 산정한다. 금융당국에서 내건 최소비율은 150%이다. 대한토지신탁의 NCR 수치는 금융당국에서 권고하는 최소비율보다 5.74배 가량 높다. 긍정적으로 해석할 수 있는 셈이다.

주목할 점은 최근 뚜렸했던 하락세를 끊어냈다는 점이다. 분명 안정적인 수준을 유지하고 있지만 최근 추세를 보면 긍정적으로만 보기 어려웠던 게 사실이다. 대한토지신탁의 NCR 추이를 보면 지난해 3분기까지 지속해서 하락했다.

1997년 대한주택보증이 100%출자해 설립한 대한토지신탁은 2001년 구조조정 과정에서 매물로 나왔다. 이때 군인공제회가 180억원에 매입했다. 이후 꾸준히 사세를 확장해나갔고, NCR도 높아졌다. 특히 2011년 이후 눈에 띄게 수치가 증가했다. 2011년 519%였던 NCR은 이듬해인 2012년 1000%를 돌파했다. 이후로도 이 같은 증가세를 이어졌다. 2015년엔 3769%를 기록하며 설립이래 최고치를 기록했다.

하지만 이후 곧바로 내리막을 걸었다. 2015년 정점을 찍은 이후 2016년 1806%를 기록하며 절반가까이 수치가 떨어졌다. 이후로도 이 같은 하락세는 계속됐다. 2017년 1129%로 나아졌고, 2018년엔 1000%아래로 떨어졌다. 2018년 NCR은 739%이다. 이 같은 하락세는 지난해에도 계속 이어졌다. 짝년 3분기엔 700%선 마저 지키지 못했다. 작년 3분기 말 기준 NCR은 695%이다. 그러다 4분기들어 대폭 상승하면서 800%대를 회복했다.


이 같은 NCR 수치 변화는 사업 비중이 단연 높은 차입형 토지신탁과 연동돼 있다. 차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받은 후 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 이렇다 보니 차입형 토지신탁을 확대할수록 본계정인 신탁계정대여금 항목이 증가할 수밖에 없다. 반대로 차입형 토지신탁이 축소되거나, 프로젝트가 마무리될 경우엔 신탁계정대여금 계정이 줄어들게 된다.

신탁계정대여금은 건전성분류자산에 포함된다. 차입형 신탁사업의 분양률과 연동되기 때문이다. 분양률에 따라 해당 사업장에 투입된 자금을 회수하지 못할 가능성도 있다. 이 때문에 신탁계정대여금은 영업용순자본을 산출할 때 차감한다.

실제 지난해 3분기 역대 최저 수준의 NCR을 기록했을 때 대한토지신탁은 차입형 토지신탁 프로젝트에서 쌓은 대손충당금이 무려 1000억원을 넘어섰다. 1000억원을 넘어선 것은 설립이래 처음이었다. 그러다 4분기 일부 프로젝트에서 대손충당금이 대거 환입됐고, 준공 사업장이 대거 발생하면서 신탁계정대여금도 회수됐다. 1개 분기만에 신탁계정대여금은 611억원 가량 감소했다. 이는 그대로 NCR 상승으로 이어졌다.

대한토지신탁 관계자는 "차입형 사업장이 지방에 몰려있는 탓에 어려움을 겪고 있다"며 "NCR 등 건전성 지표에 이 같은 상황이 반영된 것"이라고 말했다. 이어 "지난해엔 신규 수주를 거의 하지 않으면서 리스크를 최소화 하기 위해 심혈을 기울이고 있다"고 덧붙였다.
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