이 기사는 2020년 03월 18일 13:35 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

상업용 부동산 시장이 코로나19로 주춤한 가운데 소규모 물류센터에 대한 리츠 투자가 이어지고 있다. 이달 들어 한국자산신탁과 코레이트투자운용이 잇따라 물류센터를 기초 자산으로 담는 리츠 설립에 나섰다. 투자 지역과 사업비 규모가 모두 비슷하다는 점이 눈에 띈다.

최근 프라임급 오피스 등 대형 물건들의 매매가가 크게 뛴 만큼 가격 부담이 적으면서도 실속있는 투자처 물색에 나선 것으로 보인다.

18일 부동산업계에 따르면 한국자산신탁은 경기도 용인시에 있는 이산냉동물류창고를 리츠를 통해 매입할 예정이다. 해당 물류센터의 대지면적은 1만3339㎡(4035평), 연면적은 8958.06㎡(2710평) 규모다. 지하 1층~지상 2층으로 이뤄졌으며 41대가량의 자주식 주차가 가능하다.

총 사업비 규모는 매입금액과 부대비용 등을 모두 합쳐 225억원 정도 된다. 사이즈는 작지만 오뚜기물류에서 책임임차 중이기 때문에 안정적인 임차인을 확보했다는 장점이 있다.

인수주체인 리츠 사업비 가운데 에쿼티(equity) 규모는 80억원가량이며 특정금전신탁을 통해 일반 투자자들을 모집하기로 했다. 특정금전신탁이란 고객이 맡긴 돈을 주식, 채권, 기업어음(CP), 간접투자상품 등에 투자하는 금융상품이다. 이를 위해 현재 한 증권사에서 에쿼티를 총액 인수하기로 하고 내부 승인을 거의 끝마친 상태다.

한국토지신탁의 자회사인 코레이트투자운용도 리츠를 통해 물류센터 투자를 준비 중이다. 경기도 용인시에 있는 호산물류센터가 투자처이며 현재 호산물류가 소유했다. 임대료는 월 1억3000만원 내외로 알려졌다.


총 사업비는 225억원 안팎, 에쿼티는 75억원 수준으로 계획해뒀다. 코레이트투자운용 관계자는 “아직 리츠가 인가 신청단계고 자금도 조달 중이어서 확정되지는 않았다”고 말했다.

코레이트투자운용 측은 해당 부동산에 전세권 리츠를 적용할 예정이다. 전세권 리츠는 물건을 매입하지 않고 전세권만 설정해서 운영하는 형태다. 매각이 어렵지만 우량 임차인 유치가 가능한 경우, 매각가격에 대한 이견이 클 경우 등에 주로 활용된다. 시장가격에 어느정도 컨센서스가 있는 도심 오피스와 달리 물류시설은 매매가격 합의가 쉽지 않다는 점에서 전세권 리츠를 결정한 것으로 보인다.

코레이트투자운용이 물류센터에 투자하는 것은 이번이 처음인데 시장의 분위기를 탔다. 최근 몇 년간 물류는 온라인 상거래의 활황과 맞물려 상업용 부동산 시장에서 가장 핫한 섹터로 급부상했다. 이미 가파른 성장세를 달리는 와중에 코로나19 사태까지 불을 지폈다.

이커머스업체들의 신선식품 배송이 계속해서 늘어나고 있기 때문에 특히 냉장·냉동 시설을 갖춘 물류센터는 더욱 귀한 몸으로 대접받는다. 전문가들은 아직 공급보다는 수요가 많은 흐름이 계속되고 있어 이같은 현상이 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다.

한 매각 자문사 관계자는 “수익률, 펀더멘탈 측면에서 볼 때 현재 물류센터는 잠재력이 가장 높은 시장”이라며 “투자자들이 많이 모이고 있고, 돈이 모이는 만큼 수요를 맞추기 위해서 부동산 상품도 계속해서 많이 나올 것”이라고 말했다

한국자산신탁의 경우 특히 물류센터의 수익성을 높이 샀다. 강남 오피스 등 대형 물건들은 섣불리 투자를 결정하기엔 부담스러운 측면이 있다. 매매가격이 과열되는 추세인 반면 캡레이트(Cap Rate, 자본환원률, 부동산 매입 가격대비 연간 순수익 비율)는 떨어지는 경우가 많기 때문이다. 이렇다 보니 배당 재원 확보가 힘들어진다.

보통 투자자들이 6% 안팎의 수익률을 기대하는데 이를 맞출 수 있는 오피스 빌딩을 찾기가 쉽지 않다는 후문이다. 하지만 물류센터의 캡레이트는 오피스나 리테일 등 다른 상업용 부동산보다 높은 편이다.

한국자산신탁 관계자는 “대형 오피스 빌딩 등도 지속적으로 보고 있기는 한데 거래가가 너무 오르는 분위기고 임대료는 그만큼 받쳐주질 않으니 배당 형태의 상품으로 만들기 어렵다”며 “전체적으로 실속 있는 상품 위주로 보려고 하고 있고 이산 물류센터 투자도 이런 차원에서 결정한 것”이라고 말했다.