이 기사는 2020년 04월 16일 15:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁이 서초구 가나안빌딩 매입을 추진하기 위해 대신증권과 손잡았다. 특정금전신탁 리츠를 비히클로 활용해 에쿼티 대부분을 마련할 예정이며 대신증권이 공모 주관사를 맡았다. 다만 코로나19 영향으로 관련 일정이 예상보다 미뤄지고 있는 상황이다.

16일 부동산 업계에 따르면 한국자산신탁이 서울 서초구 방배동 1823에 있는 가나안빌딩을 매입하기 위해 설립한 리츠가 최근 국토교통부 인가를 통과했다. 리츠를 통해 빌딩 거래대금을 조달하고 본계약을 체결할 계획이다.

한국자산산탁이 매도인 가나안상사 측과 합의한 빌딩 거래가는 감정가 대비 92% 정도인 625억원이다. 매매대금과 부대비용 등을 포함한 총 사업비는 680억원가량이 될 전망이다. 이 가운데 에쿼티 규모는 197억원이다.

에쿼티의 경우 178억원은 특정금전신탁을 통해 기관이 아닌 개인 투자자들이 참여한다. 특정금전신탁이란 고객이 맡긴 돈을 주식, 채권, 기업어음(CP), 간접투자상품 등에 투자하는 금융상품을 말한다. 특정금전신탁으로 공모를 거쳐 리츠의 발행주식을 배정하는 형태다. 나머지 에쿼티 19억원에 대해서는 기관투자자가 참여하기로 했다. 대신증권이 주관사로서 청약 권유 및 모집 업무를 수행 중이다.

한국자산신탁은 이미 2월 말에 개인고객 수요조사와 대주단 구성 등에 대해 모두 세팅을 마쳐놓고 있었다. 원래대로라면 이 고객들과 신탁계약을 하고 청약 절차를 거쳐야 하지만 코로나 사태가 터지면서 이탈한 개인투자자들이 일부 생겼다. 이에 따라 부족해진 부분을 현재 대신증권 등을 통해 모으고 있는 상황이다.

한국자산신탁 관계자는 “거래일정이 한달 정도 미뤄졌지만 수요조사에서 기존 개인투자자들에게 반응이 좋았기 때문에 딜 완주 가능성에 대해서는 긍정적으로 본다”며 “다만 코로나로 금융권 신규대출이 올스톱된 상태인 만큼 일단 상황을 살피고 있다”고 말했다.


1996년 준공된 가나안빌딩은 연면적 1만1051.88㎡(3343평), 지하 4층~지상 10층 규모다. 한국자산신탁은 가나안빌딩의 투자포인트로 지리적 요소 등을 꼽고 있다. 동작대로를 사이에 두고 서초구와 동작구가 맞닿아 있는데 가나안빌딩은 서초구로 분류되는 만큼 일단 강남 물건이다. 입지 측면에서도 7호선 이수역과 가깝고 주변에 재개발·재건축사업 등 개발 호재가 이어지고 있다.

빌딩 공실율의 경우 15% 정도로 다소 높다. 하지만 이는 입주해 있던 예식장이 지난해 짐을 뺀 영향인 만큼 단기적 현상이라는 분석이다. 또 공실면적에 대해서는 매입과 동시에 가나안상사 측에서 1년 6개월간 임대료를 보전해 매입시점의 공실율은 0%가 될 전망이다. 이미 신규 임차인들의 문의가 여럿 들어와 조건을 검토하고 있다.

현재 임차인 구성을 보면 IBK기업은행과 KB손해보험, 교보생명, 한화손해보험 등 금융사들이 모여있고 이밖에 피부과, 치과, 내과 등 개인병원들이 여럿 건물을 빌려쓰는 중이다. 피트니스 클럽과 스크린골프 등 리테일도 자리잡았다. 금융기관과 병원 등이 모여있기 때문에 장기계약 임차인의 비율이 높아 앞으로 공실이 더 발생할 가능성은 적다고 평가된다.

승계하는 계약이 모두 우량임차인이라 신용도 역시 안정적인 편이다. 보증금으로 10개월분의 월임대료를 수취한 상태인 만큼 임차인 신용위험은 낮다고 할 수 있다.

빌딩 인수가 예정되로 진행될 경우 리츠 측은 연평균 배당률로 6.16%, 매각 차익을 포함한 내부 수익률(IRR)로는 6.18%를 예상하고 있다. 이후 부동산 경기를 살펴 적정한 시기에 매각할 계획이다. 자산관리를 맡은 한국자산신탁은 운용수수료로 매반기마다 2500만원, 매각시 수수료로 매각가액의 1%를 받는다. 매각성과수수료는 매각 차액의 15%다.