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[감정평가법인 경영분석]높은 '급여' 수준…수익성은 저조평균 이익률 3.2%, 영업비용서 인건비 60% 이상 차지

이명관 기자공개 2020-04-24 09:16:59

[편집자주]

감정평가 시장의 규모가 해가 갈수록 커지고 있다. 자본시장의 성숙도에 비례해 대체투자 시장이 성장하고 부동산 실물자산 거래가 꾸준히 늘어났기 때문이다. 덩달아 성장하고 있는 곳이 감정평가법인이다. 최근 10여년간 빠르게 몸집을 불리며 부흥기를 맞았다는 평까지 나온다. 경쟁도 치열해지고 있다. 그러나 외부엔 잘 드러나지 않아 부동산 시장의 '보이지 않는 손'이라는 별칭까지 얻었다. 감정평가법인의 경영 내역과 경쟁 구도를 더벨이 들여다봤다.

이 기사는 2020년 04월 23일 11:28 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

날로 몸집이 커지고 있는 상황과 달리 수익성 측면에선 만족할만한 성과를 내지 못하고 있는 곳이 감정평가 업계다. 영업이익은 수억원에서 수십억원 수준에 머물러 있다. 시장 전체 파이(14개 감정평가법인 매출액 기준)가 8000억원을 넘어설 정도로 성장했으나, 14곳의 대형 감정평가법인의 전체 영업이익은 300억원이 채 안된다. 업계 평균 영업이익률은 3%대 수준에 머물러 있다.

감정평가법인의 수익성 지표가 낮게 나타나는 이유는 인건비가 차지하는 비중이 크기 때문이다. 감정평가법인의 경쟁력은 감정평가사로 대표되는 '인력'이다. 그만큼 감정평가법인에서 인건비가 차지하는 비중은 상당하다. 영업비용에서 급여가 차지하고 있는 비중은 대부분 절반을 상회한다.

◇전체 급여 증가세, 작년 4570억 최대치

감정평가법인은 유·무형의 자산을 평가한다. 용역 서비스로 볼 수 있다. 이렇다 보니 매출로 인식되는 대부분이 수수료 수익이다. 그리고 이 역할을 하는 이가 감정평가사다. 감정평가사가 곧 감정평가법인의 경쟁력인 셈이다.

그만큼 막대한 인건비가 소요된다. 연간 기준으로 보더라도 인건비는 증가세에 있다. 2018년 상여금을 제외한 총 급여는 4187억원이다. 처음으로 4000억원대에 진입했다. 이후 작년에는 전년대비 9.2% 증가한 4570억원을 나타냈다. 법인당 평균적으로 320억원 가량씩 급여로 지출한 꼴이다.

가장 많은 급여를 지급한 곳은 하나감정평가법인으로 402억원이다. 삼창감정평가법인이 396억원, 미래새한감정평가법인이 391억원 등으로 뒤를 이었다. 가장 적은 규모의 급여를 지출한 곳은 가람감정평가법인과, 대일감정원, 통일감정평가법인이다. 가람감정평가법인 204억원, 대일감정원 186억원, 가람감정평가법인 138억원 등을 나타냈다. 이들 중 통일감정평가법인을 제외하면 모두 상여금의 비중이 높은 곳이다.

인건비가 영업비용에서 차지하는 비중도 상당하다. 평균적으로 전체 영업외 비용에서 차지하는 급여의 비중은 57% 수준이다. 임금 체계가 다소 상이한 대일감정원과 가람감정평가법인을 제외하면 그 비중은 60%를 넘어선다. 그렇다고 보수가 적은 편도 아니다. 전문직인 만큼 급여도 상당하다.

이렇다 보니 감정평가법인의 수익성은 그리 좋은 편이 아니다. 시장 파이는 날로 확대되고 있지만, 전체 영업이익 규모는 오르내림을 반복하고 있다. 전체 영업이익 추이를 보면 2016년 185억원에서 2017년 187억원으로 소폭 증가했다. 그러나 이듬해 185억원으로 축소됐다. 그나마 지난해 264억원을 기록하며 시장 증가세에 어느정도 발을 맞췄다. 하지만 근본적으로 높은 급여 탓에 영업이익률은 좋은 편은 아니다. 업계 평균은 3.2%에 불과하다.

법인 중에서 수익성이 가장 좋은 곳은 시장 점유율 3위인 삼창감정평가법인이다. 영업이익률은 6% 수준이다. 제일감정평가법인이 5.6%의 이익률을 기록하며 2위에 자리했다. 주목할 점은 시장 점유율 순위에서 가장 끝자락에 자리한 통일감정평가법인이 5%의 영업이익률을 기록했다는 점이다. 고효율을 입증한 셈이다. 업계 1위인 하나감정평가법인은 4.2%로 체면치레를 했다. 급여 수준이 가장 높은 탓에 순위가 뒤로 밀렸다. 하나감정평가법인은 업계에서 유일하게 종업원 평균 급여가 1억원을 넘는다.

이들 상위 4곳을 제외하면 대부분 수익성 지표가 좋지 않았다. 그나마 대화감정평가법인과 대한감정평가법인이 3.1%로 간신히 3%를 넘겼을 뿐이다. 이마저도 업계 평균치를 밑돈다. 여기에 전체에서 절반이 넘는 8곳이 3%를 밑돌았다. 태평양감정평가법인과 가온감정평가법인은 각각 1%대 이익률을 기록하며 최하위에 자리했다.


◇인력과 정비례하지 않는 '1인당 매출'

물론 감정평가사 수가 전적으로 법인의 경쟁력을 가늠하는 기준이 되는 것은 아니다. 개개인의 능력에서 차이가 나다 보니 생산성 측면에서 매출과 정비례하지 않는다. 실제 감정평가사 수가 가장 많은 법인은 미래새한감정평가법인이다. 총 219명의 감정평가사가 소속돼 있다. 하지만 시장 점유율은 6위다. 반면 감정평가사 수로만 보면 중위권인 하나감정평가법인은 점유율에서 1위에 올랐다.

이는 감정평가법인의 생산성을 비교할 수 있는 척도인 전체 종업원 1인당 매출에서도 잘 드러난다. 시장 점유율과 1인당 생산성 순위가 동일한 곳은 업계 1위인 하나감정평가법인이 유일하다. 매출 규모는 1억6600만원 수준이다.

점유율 2위인 제일감정평가법인은 1인당 매출에서 1억5200만원으로 3위에 자리했다. 하지만 금액면에선 라이벌인 하나감정평가법인과 7000만원 이상의 격차를 보이면서 만족할만한 수준을 기록하지 못했다. 오히려 생산성 측면에선 시장 점유율 4위인 경일감정평가법인(1억5600만원)에 2위 자리를 내줬다.

하위권에선 시장 점유율 12위인 가온감정평가법인의 약진이 눈의 띈다. 1인당 생산성 지표에서 1억3000만원으로 9위에 이름을 올렸다. 업계에서 두 번째로 많은 감정평가사가 소속돼 있는 나라감정평가법인은 1억3500만원으로 8위에 자리했다. 1인당 매출이 가장 적은 곳은 가람감정평가법인으로 나타났다. 가람감정평가법인의 1인당 매출은 1억1400만원이다.

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